房地產(chǎn)的變天其實(shí)大家都能深刻感受到，這實(shí)際上自從房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位被提出那一刻起，就意味著(zhù)房地產(chǎn)即將迎來(lái)變天。而這種變天格局基本已經(jīng)形成，是肉眼可見(jiàn)的。

過(guò)去這些年，幾乎每篇文章都在提房住不炒，估計大家都耳朵起繭子了，一個(gè)是為了強化，二是確實(shí)每項政策基本上都在圍繞這個(gè)定位逐步展開(kāi)的。房住不炒的定位以及房子回歸居住主屬性早就深入人心，當人們的觀(guān)念發(fā)生改變，也就意味著(zhù)房地產(chǎn)基本上就跟以前大不一樣了。

(相關(guān)資料圖)

1、官方首次明確提出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

在7月24日的會(huì )上，國家在談到房地產(chǎn)時(shí)，首次明確提出，適應中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

供求關(guān)系到底對房地產(chǎn)有多么重要？可以這么說(shuō)，你能列出100個(gè)房?jì)r(jià)上漲下跌的理由來(lái)，但利用經(jīng)濟學(xué)原理歸根結底就一個(gè)道理，那就是供求關(guān)系影響著(zhù)房?jì)r(jià)。

房?jì)r(jià)由房子的價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響，房?jì)r(jià)會(huì )以?xún)r(jià)值為中心上下浮動(dòng)。價(jià)格同樣會(huì )反作用于供求關(guān)系，相互影響。但我們也必須清楚，房子作為商品，它又不是普通的商品，所以它的價(jià)值肯定不是只有居住價(jià)值，而還附加了太多的額外價(jià)值。比如各種配套資源的附加值。

只不過(guò)后來(lái)慢慢地這些投資價(jià)值占了上風(fēng)，主導了房子價(jià)格，偏離了居住屬性，這才是房地產(chǎn)的問(wèn)題，而絕對不是真的否定投資屬性。

中新社是這樣解讀供求關(guān)系變化的，近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度下滑，多地新房、二手房?jì)r(jià)格處于下跌通道，特別是今年4月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現邊際轉弱跡象。這些現象的背后折射出一系列中長(cháng)期因素的變化。

所以，我們不是過(guò)于糾結房?jì)r(jià)的一時(shí)漲跌，而是要看一個(gè)中長(cháng)期的變化。這個(gè)又跟我們的房地產(chǎn)發(fā)展階段密不可分。2022年中國總人口首次下降，城鎮化進(jìn)程達到一定高度然后進(jìn)入放緩階段，戶(hù)均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿(mǎn)足，新房市場(chǎng)進(jìn)入見(jiàn)頂后的回落階段。

這并不是說(shuō)我們完全實(shí)現了人人有房住的階段，而是從增量上看告別了高速增長(cháng)的階段，我們應該把存量市場(chǎng)的分配機制繼續優(yōu)化，讓更多的人不再為住房發(fā)愁。

供求關(guān)系的改變，正是意味著(zhù)未來(lái)政策思路的轉變，告別傳統開(kāi)發(fā)商模式，迎來(lái)新的房地產(chǎn)新發(fā)展階段。過(guò)去依賴(lài)房地產(chǎn)投資獲得快速回報的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

2、房地產(chǎn)從高速增長(cháng)向高質(zhì)量發(fā)展轉變到了新階段。

實(shí)際上，房地產(chǎn)走到今天，可能有一些措手不及，但大部分都是我們能夠預想到的，哪怕不經(jīng)歷這三年，我們也是有準備迎接房地產(chǎn)的新變化的。只是沒(méi)有想到這三年加速了這種變化的到來(lái)，而且也加深了這種困難的局面。

所以，大部分的變化我們都應該坦然接受和面對。從國家的表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉變的一個(gè)結果就是追求高質(zhì)量發(fā)展，速度慢下來(lái)是肯定的。不要老盼著(zhù)回到過(guò)去，那是不可能的。

當然，房地產(chǎn)曾經(jīng)的穩宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)的作用不能忽視，既要穩住房地產(chǎn)，又要實(shí)現房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展。就要摒棄過(guò)去的思路，為房地產(chǎn)探尋新的發(fā)展模式。

從國家多次表態(tài)看，房地產(chǎn)這一塊，除了傳統開(kāi)發(fā)，還有未來(lái)老舊小區改造以及城中村改造，還包括保障性住房建設體系的搭建。這一切不僅僅是房地產(chǎn)的民生屬性在發(fā)揮作用，房地產(chǎn)的支柱作用也在積極響應，包括帶動(dòng)裝修、建材、家居家電消費，所以，未來(lái)的這些布局，不僅僅是民生，也是新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

因為房地產(chǎn)從“有沒(méi)有”轉向“好不好”的階段，也是居住環(huán)境品質(zhì)升級的階段。

3、房地產(chǎn)政策再度變化預期增強，政策“工具箱”打開(kāi)更大。

房住不炒沒(méi)有重提，我也不想過(guò)度解讀，提與不提其實(shí)都不會(huì )改變房地產(chǎn)的定位，而且我們必須清楚，今天的房地產(chǎn)變化在一些人眼里可能是不好的，但客觀(guān)來(lái)說(shuō)，我認為是房地產(chǎn)真正成熟的標志，是好現象，是大洗牌的階段。

不過(guò)隨著(zhù)各項變化的逐步深入，適應新階段的政策自然也會(huì )跟著(zhù)變化。其實(shí)，國家也表態(tài)了，適應中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

說(shuō)的已經(jīng)很明確，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策勢在必行。但我認為我們不能對這句話(huà)有曲解。這可不是什么大救市的意思，而是調整優(yōu)化一些不適應現階段的政策。其實(shí)，大家都能想到現有的一些限制政策調整。

只不過(guò)會(huì )不會(huì )全面取消限制政策呢？這個(gè)確實(shí)需要慎重，但到了不得不面對的時(shí)候了。

這里有個(gè)矛盾的問(wèn)題，房住不炒已經(jīng)取得一定成果，炒房者少了，炒房時(shí)代結束了，按理說(shuō)房?jì)r(jià)大漲的條件不復存在了。按馬光遠等專(zhuān)家所說(shuō)，可以全部放開(kāi)所有限制政策，一點(diǎn)尾巴都不要留。

可是我們調控的目的是什么？當房地產(chǎn)長(cháng)效機制尚未完全建立時(shí)，如果再次放開(kāi)，萬(wàn)一再有我們擔心的事發(fā)生，豈不是再次回到過(guò)去的惡性循環(huán)中？

我并不是絕對反對放開(kāi)，畢竟限制政策也是權宜之計，只是時(shí)機是否成熟，我并不知道。不過(guò)肯定的是，政策已經(jīng)明確，接下來(lái)還會(huì )有更多更大的利好空間。

我倒是建議，除了房地產(chǎn)拉動(dòng)作用，各行各業(yè)都需要扶持，只有大家上班掙錢(qián)了，才會(huì )有信心，才會(huì )敢消費，經(jīng)濟好了才是房地產(chǎn)好的基礎，而不是搞反了。我相信在剛需外，面對改善客群的利好政策還會(huì )有繼續加碼的空間，希望多多在這上面發(fā)力。

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