商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋是什么？商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋一覽

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋是什么?

最高人民法院于2003年4月28日公布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，自2003年6月1日起施行。該解釋對商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理作出了具體、明確的規定，是一份著(zhù)重保護購房人利益的司法解釋。

首先值得關(guān)注的就是五種情況將適用懲罰性賠償責任。即在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責任的有五種情形：一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;三是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明;四是在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。由此五種情形導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人除可請求出賣(mài)人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。值得注意的是，只有買(mǎi)方最終無(wú)法取得房屋的，才適用懲罰性賠償責任。同時(shí)應當注意，如果買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持。

其次，銷(xiāo)售廣告在某些情形下可以成為合同內容。即出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第三，法院在審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)將不會(huì )輕易確認合同無(wú)效。比如出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。再如商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。

此外，該解釋還對拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出明確的規定。

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