潮水來(lái)襲之前,北京買(mǎi)房盯住這幾個(gè)板塊!

內容來(lái)源：

近日，國家發(fā)改委和財政部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)發(fā)布會(huì )，整體主題是“打好宏觀(guān)政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”。

(資料圖)

其中人民銀行提到的幾個(gè)重點(diǎn)，和樓市關(guān)系最密切：

指導銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率。

支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。延續實(shí)施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，同時(shí)穩步推進(jìn)租賃住房貸款支持計劃在試點(diǎn)城市落地。

降低房貸利率的腳步越來(lái)越近了，客戶(hù)的焦灼情緒也愈發(fā)明顯。就在這幾天，居者3天內有2單是上午簽約，下午就著(zhù)急要過(guò)方案，緊接著(zhù)就是抓緊看房的客戶(hù)，分析師和代購都忙瘋了.......

市場(chǎng)情緒回暖，是好事，但如果買(mǎi)錯，也不見(jiàn)得是好事。

說(shuō)到因為焦慮情緒買(mǎi)錯房的人，北京市場(chǎng)上至少有60%的代表人物。

想起去年一位買(mǎi)房的群友，也是因為焦慮而沒(méi)有謹慎選籌，差一點(diǎn)當了接盤(pán)俠的故事。

2022年，阿東剛拿到北京工作居住證，工作在復興門(mén)內。首付預算1000萬(wàn)，準備以首房首貸的資格，在陶然亭中海紫御公館買(mǎi)一套次新兩居室。

他說(shuō)：中介說(shuō)現在是抄底的最佳時(shí)機，只要能在西城買(mǎi)，肯定就能漲，我甚至當天就想簽約了。

但晚上回家越想越不對勁，還是想多問(wèn)問(wèn)業(yè)內專(zhuān)家。

只能說(shuō)，人的第六感是準的。

過(guò)去幾年，璽源臺、太平里、馬連道東街、廣華軒、三義里、麗水蓮花、西豪逸景等，漲幅基本都在20-38%，居住環(huán)境也不錯。

中海紫御公館和紅山世家，過(guò)往歷年漲幅都在20%以上，其中中海紫御公館更強一些，畢竟中海是開(kāi)發(fā)商第一梯隊，學(xué)區+配套屬性也夠強。

但問(wèn)題在于，之前好，不代表未來(lái)好。小區品質(zhì)好，價(jià)格高，不等于未來(lái)漲幅預期好。

即便是在頭部片區里，內部小區的價(jià)格也是有輪動(dòng)的：

一，供需最失衡的小區群，通常是品質(zhì)最好的小區，這批小區很容易領(lǐng)漲；

二，當A級小區價(jià)格漲上去了，退而求其次的B級小區就會(huì )跟漲；

三、當A級小區和B級小區都輪動(dòng)結束，剩下的基本都是無(wú)學(xué)區的老破小或者老破大，這類(lèi)小區也會(huì )漲，但不能選。

這就是所謂的“板塊內部房?jì)r(jià)輪動(dòng)”。

要在這個(gè)輪動(dòng)中買(mǎi)到保值增值能力最強的小區，就要了解區域內的小區輪動(dòng)情況，在合適的時(shí)機，買(mǎi)入合適的房子。

我們選房時(shí)，核心看真正的需求是什么。

阿東表示，他對于未來(lái)的房子有以下三點(diǎn)需求：

1、首套房，保值增值能力要強，最好能領(lǐng)漲；

2、最好在核心地段，有面子；

3、至少是兩居室，未來(lái)10年-20年不用考慮換房的事情。

根據這些需求，結合數據來(lái)看，紅山世家、朝青的天鵝灣北區等小區過(guò)去三年漲了30%，幾乎是全北京漲得最多的小區，部分樓盤(pán)已經(jīng)透支了未來(lái)幾年的漲幅。

這些房源如果買(mǎi)來(lái)自住，沒(méi)什么問(wèn)題。但如果追求漲幅，還是要慎重。

但如果追求漲幅預期，就要看現階段至未來(lái)5年的學(xué)區+居住+配套+交通+人流喜好+片區輪動(dòng)。它不是靜態(tài)的，大概每3-6個(gè)月要調整，漲幅過(guò)快的要緩緩，漲幅過(guò)低的要拋棄，用比價(jià)去篩選現在入場(chǎng)最劃算的小區。

中信錦園、里仁東街、一瓶、中信沁園、陶然北岸的漲幅預期，要優(yōu)于中海紫御公館，基本都在20%以上。

2022年6月，阿東以均價(jià)13萬(wàn)的價(jià)格在西城買(mǎi)入一套102平米的兩室一廳。到2023年，這套房子的均價(jià)已經(jīng)飆升到15萬(wàn)/平，且可選房源不多。

即便保守估算部分房源低于均價(jià)售出，阿東的房子至少也漲了200萬(wàn)。

相比之下，同一時(shí)期的中海紫御公館，從去年到今年，基本處于橫盤(pán)狀態(tài)。

這就是在樓市分化中，選擇的重要性。

接下來(lái)，是全國樓市的轉折點(diǎn)，北京樓市再現2017年的勢頭是必然情況。

這種情況下，也難免業(yè)主焦慮，畢竟誰(shuí)都不想在下一輪樓市周期中，成為接盤(pán)俠。

北京市場(chǎng)，有贏(yíng)有輸，很殘忍。

所以我們常說(shuō)：如果預算夠，盡可能選擇有產(chǎn)業(yè)的稀缺資源，比如東西城的次新房、海淀核心產(chǎn)業(yè)區的次新房，雙井、望京、太陽(yáng)宮的三居室、四居室等，這些房子不僅僅能跑贏(yíng)大盤(pán)，還會(huì )因為稀缺，而遠超預期。

無(wú)論政策如何變動(dòng)，占據產(chǎn)業(yè)、地段、教育、購買(mǎi)力人群的稀缺房產(chǎn)，都是10來(lái)十年大盤(pán)中的王者。

目前，已有小部分業(yè)主開(kāi)始傲嬌守價(jià)了，甚至還有少量抬價(jià)/撤房源的。

根據相關(guān)數據顯示，在北京樓市最低迷的時(shí)刻，北京還有很多板塊非常堅挺，甚至逆勢上漲。

其中排名前10的分別是安交、定慧寺、景東、陶然亭、九龍山、西三旗、天宮院南、北工大、北新橋、白紙坊。

這些區域，論證了東西城的王者地位，以及強產(chǎn)業(yè)區域、次新房對于房?jì)r(jià)的超強支撐力。

此外，海淀產(chǎn)業(yè)帶上的溫泉-蘇家坨、西二旗、西三旗、紫竹院、萬(wàn)壽路、田村、永豐-上莊、西苑、香山-四季青、永定路、羊坊店、定慧寺等區域；朝陽(yáng)區望京及國貿產(chǎn)業(yè)帶輻射區域，以及亦莊附近，都有值得挑選的樓盤(pán)。

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