暴跌1000萬(wàn)!北京頂級改善盤(pán)繃不住了?

內容來(lái)源：居者老莫

(資料圖片僅供參考)

這幾天觀(guān)測房?jì)r(jià)數據發(fā)現，不少頂級樓盤(pán)降價(jià)非常厲害，比如海淀的西山壹號院、太陽(yáng)宮的紅璽臺，有樓盤(pán)掛牌價(jià)直接掉了1000萬(wàn)。

群友問(wèn)：這是什么情況？這還敢買(mǎi)嗎？

買(mǎi)當然是可以買(mǎi)，但在現在的行情下，方案、選籌、斟酌，是一個(gè)都不能少了。

今天有報道稱(chēng)，京滬廣深幾個(gè)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)調控政策會(huì )議，要在8月召開(kāi)了，具體情況要等會(huì )議后揭曉。

不過(guò)根據內部消息，北京的調控，應該還需要點(diǎn)時(shí)間確定。

畢竟現在還沒(méi)放開(kāi)呢，開(kāi)發(fā)商、外地的購房者都已經(jīng)開(kāi)始往北京跑了。一旦大面積放開(kāi)，勢必帶來(lái)樓市的混亂。

所以在這里再次提醒大家，現在在北京買(mǎi)房，不要太賭政策，根據基礎邏輯和規律去買(mǎi)，才能穩健。

7月各種政策信號出臺以來(lái)，改善置換的購房者激增。

因為大家都知道自己想買(mǎi)的房子是稀缺房源，在北京，老破小遍地，五環(huán)內的產(chǎn)業(yè)次新房，卻是價(jià)格穩健上漲的香餑餑。

所以一部分置換購房人為了能加快腳步成交，直接選擇先買(mǎi)后賣(mài)，先占位核心次新，再針對性做賣(mài)房方案把房子出掉。（比如去年上海一位房東用建群 + 發(fā)紅包 + 重酬方式，10天把自己房子賣(mài)掉）

由于市場(chǎng)動(dòng)蕩，樓市中的降價(jià)房源和帶看量上漲的房源也出現了不同的變化。

根據相關(guān)數據顯示，北京7月掛牌量環(huán)比漲幅前十的區域，分別是羊坊店、瀛海 、體育場(chǎng)、六里橋、大椿天、右安門(mén)外、中央別墅區、景東、八里莊、香山-四季青區域。

這其中，羊坊店、體育場(chǎng)、六里橋、景東、八里莊、大椿天都有一定的學(xué)區屬性，很多老破小。8月-11月是北京學(xué)區房成交小高峰，這期間掛牌量多、流通性大，屬于市場(chǎng)正?，F象。

雖然這些年一直倡導北京“無(wú)學(xué)區”，但真到自己的孩子要上學(xué)，沒(méi)有幾個(gè)家長(cháng)不想努力給孩子鋪路的。

根據北京市教委公布的《2022-2023學(xué)年度北京教育事業(yè)發(fā)展統計概況》，光是西城區6年級的在校人數就有18606人，未來(lái)可能有1.8萬(wàn)+的人參加2024年西城小升初。

并且在未來(lái)四年，小升初人數也會(huì )接連增長(cháng)。

學(xué)區教育的競爭依舊存在。

樓市亂象叢生的第二個(gè)現象，就是部分頂級改善樓盤(pán)出現掛牌價(jià)暴跌的情況。

根據相關(guān)數據顯示，目前市場(chǎng)上出現的，掛牌價(jià)降低最多的樓盤(pán)，分別是萬(wàn)科星園、西山壹號院南區、太平家園、提香草堂、悅君家園、蓮怡園二區、紅璽臺、中駿西山天璟、皂君西里、密云橡樹(shù)灣西區、晴雪園、漪龍臺、歐陸經(jīng)典、西山甲一號等，其中60%都是中高端改善盤(pán)。

其中紅璽臺、西山壹號院南區、晴雪園已經(jīng)在豪宅范疇了。

樓盤(pán)大幅度降價(jià)的情況，原因一般有三個(gè)：

1、業(yè)主非常著(zhù)急用錢(qián)，拋售

2、業(yè)主沒(méi)把持住，被市場(chǎng)行情嚇退了

3、有了更好的保值增值渠道，相比于新的渠道，這套房可以適當折損

不過(guò)不管是什么原因，對于購房者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上出現中高端樓盤(pán)降價(jià)都是好事。因為在周邊產(chǎn)業(yè)情況夯實(shí)，沒(méi)有暴雷要素的情況下，誰(shuí)買(mǎi)了降價(jià)樓盤(pán)，就意味著(zhù)撿到了筍盤(pán)。

所以當有置換群友焦慮的時(shí)候，我們會(huì )說(shuō)：筍盤(pán)難得，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，買(mǎi)到就是賺到。

但和筍盤(pán)相對應的，市場(chǎng)上也有許多帶看量非常大的，看似筍盤(pán)的樓盤(pán)。

比如7號線(xiàn)以南的部分房源，因為價(jià)格便宜，是很多剛需最先看的一個(gè)區域。

這個(gè)區域的房子不是完全不能買(mǎi)，只是買(mǎi)了，就要做好未來(lái)不好賣(mài)的準備。

根據相關(guān)數據，目前市場(chǎng)上帶看量最高的房子，分別是西山藝境7號院、葡萄園、泳池路、水口子村51號院、花園路10號院、柏林胡同、永定路18號院、花園路8號院、金鴿園小區、銀錠橋胡同、西三環(huán)北路109號、方家胡同、月季園1號院、勝古馨園、蓮花池西里6號院、文興街2號院、柴棒胡同、麓景嘉園北里、通瑞嘉苑西區、中鐵西城等小區。

大部分都是老破小。

老破小的優(yōu)勢在于，很多房子看起來(lái)地段不錯，如果原業(yè)主保養得宜，總覺(jué)得裝修一下就能住。

但以均價(jià)10萬(wàn)的葡萄園為例，1955年的房子，現在已經(jīng)68歲了。你住個(gè)5-10年再賣(mài)出去，誰(shuí)會(huì )買(mǎi)呢？

賣(mài)房時(shí)，建議業(yè)主優(yōu)化帶看過(guò)程，盡量精準帶看，而不是讓中介海量帶看。

原因在于，如果你是買(mǎi)家，發(fā)現眼前的這套房子帶看了那么多次還沒(méi)賣(mài)出去，你會(huì )怎么想？

大概率猜測房子有硬傷，或者業(yè)主不太好搞。

特別是看到這種帶看量100多次的小區，誰(shuí)看了心里不嘀咕一下？

這時(shí)候就需要有辨別樓盤(pán)到底是硬傷盤(pán)，還是高流通性小區的能力，有了這個(gè)能力，才能在買(mǎi)房的路上不踩坑。

說(shuō)到這，也就有人問(wèn)了，什么樣的樓盤(pán)是硬傷盤(pán)，什么又是高流通性樓盤(pán)呢？

簡(jiǎn)單判斷，有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

1、有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)

有產(chǎn)業(yè)的區域，就有規劃建設，有經(jīng)濟基礎，房子的品質(zhì)、流通性、購買(mǎi)人群，都不會(huì )太差。

2、有沒(méi)有地鐵

北京的剛需和剛改家庭，離不開(kāi)地鐵。地鐵不止能方便通勤，更重要的是會(huì )帶來(lái)人群和建設規劃。

3、對標人群

天通苑東和回龍觀(guān)國風(fēng)美唐的區別，很大程度差距就在這里。

一個(gè)對標剛需，另一個(gè)對標的是碼農改善家庭。兩個(gè)小區在不同的樓市周期內，價(jià)格可能都會(huì )有所上漲，但從購買(mǎi)人群的能力上看，800萬(wàn)的房子漲50萬(wàn)很輕松；400萬(wàn)的房子漲50萬(wàn)，可就難了。

說(shuō)實(shí)在的，現在的行情，一方面是很容易踩坑的老破小或者遠大新，另一方面是逐漸搶手的稀缺次新房，在這種供需不平衡的大背景中買(mǎi)房，容易踩的坑挺多的。

希望大家都能獨具慧眼，多多交流分享經(jīng)驗，買(mǎi)房不踩坑！

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