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      2020年正榮地產實現合約銷售1419億元

      來源:北京商報時間:2021-03-30 14:52:20

      正榮地產正在經歷戰略調整“陣痛期”。2020年,正榮地產實現合約銷售1419億元,同比僅增長8.6%,這也是其近幾年來的最低增速。

      與此同時,低毛利率問題一直是正榮地產的痛點。2020年,正榮地產的毛利率繼續下降,由2019年的20%減少至19.1%,低于行業均值。按照“新三年戰略”,千億正榮已經步入收官之年,然而在優化財務指標的同時,其將如何走出低毛利率困局?

      目標1500億 銷售增速降至6%

      財報數據顯示,正榮地產于2020年實現合約銷售金額為1419億元,完成了全年合約銷售目標,累計合約銷售建筑面積為890萬平方米,合約平均售價為15949元/平方米。

      作為千億房企代表,正榮地產此前一直保持著較高的銷售增速,但2020年其銷售增速僅為8.6%,這也是正榮地產近幾年來的最低增速。北京商報記者梳理年報發現,2017-2019年,正榮地產的合約銷售分別約為701億元、1080億元及1307億元,銷售增長分別約為78%、54%及21%。

      對于銷售增速下滑,正榮地產方面歸結于發展戰略的調整。突破千億規模后,2019年正榮地產提出了“新三年戰略”,目標是在2019年至2021年實現規模、利潤和財務結構三個維度的高質量發展。從時間節點來看,正榮地產銷售增速的變化,也與其“新三年戰略”相契合。

      2021年,正榮地產在規模方面繼續選擇“保守”態度,其確立新的年度銷售目標為1500億元,較2020年僅增長不到6%。對此,正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績會上透露,“對于規模增長,我覺得保持適當的規模優勢就可以了,正榮地產還是需要堅持高質量發展,特別是做長期主義”。

      地產分析師嚴躍進表示,千億規模是房企融資的一大門檻,因此才會有中小房企沖擊千億的現象??缭角|后,主動降速也是為了避免因高負債帶來的風險,尤其是“三道紅線”出臺后,主動降速戰略已被廣泛應用。

      毛利率繼續下滑

      盈利方面,正榮地產于2020年實現收入為361.26億元,同比增長11%;利潤為35.59億元,同比增長15%;核心利潤為33.04億元,同比增長18.9%;毛利為69.04億元,同比增長6.3%。

      雖然毛利保持增長,但2020年正榮地產的毛利率繼續下降,由2019年的20%減少至19.1%,低于行業均值。

      不過對于毛利率的下降,在當天的業績發布會上,正榮地產管理層并未給出回應。但按照此前其管理層的說法,“因為正榮處理了一批成本較高的舊存貨,存貨的毛利率偏低,影響到整體毛利率下降。在解決老存貨問題的同時,再降低開發融資的成本,正榮的毛利率應該會維持在22%到25%的區間”。

      中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示,成本支出是侵吞正榮地產利潤的一大核心點。目前房地產市場步入成熟期,各大房企都在向管理要紅利,這在一定程度上也說明上述成本的下降存在難度。

      今年權益銷售比在60%左右

      除毛利率下滑外,正榮地產的權益占比也一直存在待解“痛點”。

      在當天的業績發布會上,對于權益“合作”模式,正榮地產方面也給出了回應。“‘合作’模式正榮地產今年仍會繼續堅持,但目前已處于調整期,未來會不斷嘗試增加項目權益比例。”正榮地產董事會副主席劉偉亮表示。

      據劉偉亮介紹,2020年40多宗地塊有接近一半以上是合作項目,未來正榮地產會盡量選擇兩到三家來合作,另外也選擇了一些理念和正榮地產比較相近、思路比較一致的企業,成為戰略合作伙伴。2020年正榮地產的權益銷售比例提升到55%,預計2021年權益銷售比例能達到60%左右。

      財報數據顯示,2020年正榮地產在全國21個城市新增46幅土地,預計總建筑面積約714萬平方米。新增土地儲備中,分別有43%及31%位于正榮地產銷售貢獻較大的長三角及海峽西岸兩大核心區域。

      從新增地塊的權益占比來看,正榮地產已經有了優化權益占比的動作,2020年其權益占比(按建筑面積)約為70%。

      截至2020年末,正榮地產于全國32個城市,擁有建筑面積2850萬平方米的土地儲備,其中82%位于一、二線城市;土地儲備權益占比(按建筑面積)由2019年末的55%上升至2020年末的58%。

      明年上半年“三道紅線”全達標

      “三道紅線”出臺后,如何降低負債水平、實現企業穩健增長,成為今年各大房企業績會的核心問題。

      談及“三道紅線”指標,黃仙枝表示,2019年正榮地產提出“新三年戰略”,基本做到了公司的財務穩健。截至2020年底,正榮地產凈負債率延續下降趨勢,下降至64.7%,現金短債比提升至2.2倍,兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準,爭取到明年上半年完成“三道紅線”全部達標。

      截至2020年末,正榮地產擁有現金及現金等價物約為354.78億元(2019年同期283.69億元)、已抵押存款約6.1億元(2019年同期18.1億元)及受限制現金約68.85億元(2019年同期51.37億元)。

      債務方面,截至2020年末,正榮地產擁有尚未償還銀行及其他借款總額417.61億元,而2019年同期為363.17億元;擁有賬面值約255.23億元的境內公司債券及優先票據,2019年同期為223.48億元。

      標簽: 地產

      責任編輯:FD31
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