今年的二手房市場集中度會進一步向頭部核心城市集中

二手房市場量價升溫 市場走向分化

根據貝殼研究院數據，重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過50%。同時，深圳受調控影響，今年黃金周比去年下降47%，廊坊下降45%。

今年國慶期間成交均價也比去年同期上漲。貝殼研究院數據顯示，今年國慶節期間重點18城市二手房成交均價同比上漲12%左右，而去年國慶節期間均價下跌。上海、廣州、煙臺、合肥、南京等城市價格同比漲幅較大。

貝殼研究院分析認為，今年國慶節期間市場的同比增長幅度較大，主要是由于疫情后政策的延后效應。主要表現在于：一是改善型換房需求提升，與去年同期相比，重慶、廣州、杭州新增掛牌量均大幅增加，掛牌量與成交量雙高，表明市場交易主要來自于業主換房需求。二是中高價位房源成交占比提高，北京300-450萬的剛需盤交易占比比去年下降，450-600萬房源占比上升;上海300萬以下房源占比下降，800萬以上房源占比上升。廣州也呈現出高總價房源交易占比上升的態勢。

但從短期看，今年黃金周市場總體走勢仍向下。今年9月份二手房市場比8月份下降14%，國慶節第一周市場比9月繼續降溫。主要表現是：一是受節日因素影響，重點18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。二是18城中13個城市成交均價比9月份下跌。這表明，7月份以來的調控政策效應正在釋放。

從市場預期看，今年國慶黃金周期間，業主市場預期基本延續了去年的情況，但不同城市的分化比較明顯。

貝殼研究院報告顯示，深圳和上海的業主漲價預期相對較強，并且上海市場的預期熱度比去年有明顯提升。深圳業主的市場預期并未隨著交易量大幅下降而降溫，掛牌量減少，表明一定的待價惜售心態。

杭州、廣州、西安、北京的業主市場預期盡管仍處于相對較弱的位置，但隨著交易量上升，今年市場預期比去年有所提升。

長沙、合肥、武漢的市場預期有所減弱，長沙業主掛牌增加、成交均價下跌、業主降價行為增多，預示著未來市場向下調整。濟南、廊坊、天津的市場預期本身比較弱，今年繼續下探，后市趨冷。

貝殼預計，今年的二手房市場集中度會進一步向頭部核心城市集中。

重點城市新房成交同比上漲14% 金九銀十“溫”為主

今年黃金周比去年多了一天，根據中原地產研究中心統計數據顯示，有基本完整網簽數據的23個熱點城市合計住宅成交129萬平米，同比2019年同期上漲了14%。

貝殼研究院數據顯示，2020年黃金周(2020年1-8日)全國重點關注28城市場成交套數和面積同比2019年黃金周(2019年1-7日)分別增長14%和12%，考慮到今年黃金周比往年多一天，2020年的黃金周成交量與往年相當，疫情常態化之下，總體市場恢復至往年同期成交量水平。其中同比增長較為快速的區域仍然主要集中在長三角和粵港澳區域。

北京市場方面，貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年北京十一黃金周期間(2020.10.1-2020.10.8)新房住宅成交面積1.8萬㎡，成交均價為48204元/㎡。與去年黃金周(2019.10.1-2019.10.7)相較，日均成交面積同比下降24%，成交均價同比上漲4.8%。今年黃金周成交量不及去年同期。

整體來看，2020年金九銀十已經過去大半， 整體市場維持了“溫”的表現。中原地產研究中心統計數據顯示，9月份，30大熱點城市合計成交1820萬平米商品房住宅，環比8月上漲了4.8%，同比2019年同期上漲了25%。

中原地產首席分析師張大偉告訴經濟日報-中國經濟網記者，黃金周市場因為網簽數據并非當下真實成交，實際數據滯后，但整體看，大部分城市成交量依然明顯的出現了同比上漲的現象，一二線城市市場繼續維持溫的表現。“市場的熱度主要原因是因為信貸政策相對寬松，另外各地分化也非常明顯，最主要上漲的城市集中在一二線城市，華南和華東上漲明顯超過華北。”

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