7月65家房企融資總量創(chuàng )年內新高

進(jìn)入下半年，房企融資出現了新變化。8月13日，克而瑞發(fā)布數據顯示，今年7月，65家典型房企融資總量為523.46億元，環(huán)比增加63.8%，單月融資規模創(chuàng )下2024年以來(lái)新高。從融資結構來(lái)看，7月房企境內債權融資500.26億元，環(huán)比增加56.6%，同比增加12%；境外債權融資23.2億元，同比減少67.9%。

(資料圖)

不過(guò)，整體來(lái)看，今年以來(lái)房企融資仍然較為低迷。今年前7個(gè)月，65家典型房企累計融資總量為2678.47億元，同比減少32%?？硕鸱治鲋赋?，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未完全復蘇，因此未來(lái)仍有房企可能曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。

中指研究院企業(yè)研究總監劉水也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“由于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)生明顯改善，金融機構等對行業(yè)預期仍然較弱。”

65家房企融資量減9%

雖然7月65家典型房企融資總量達523.46億元，環(huán)比增加63.8%，單月融資規模創(chuàng )下2024年以來(lái)新高，但同比仍減少9%。

記者注意到，7月65家典型房企融資中，僅萬(wàn)科獲得的銀行貸款就達326.66億元，占比超過(guò)了60%。而從累計來(lái)看，今年前7月，65家典型房企的融資額仍在縮減，累計融資總量為2678.47億元，同比減少32%。

7月18日，萬(wàn)科公告稱(chēng)，為滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要，公司子公司深圳市九州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶溪畔置業(yè)有限公司分別將持有的土地抵押給銀行，向銀行融資合計147.28億元，期限均為4年。

此前的7月11日，萬(wàn)科還獲得了另一筆貸款，即萬(wàn)科及其控股子公司萬(wàn)科物流發(fā)展有限公司共向銀行申請27.41億元貸款，這些貸款通過(guò)股權質(zhì)押和資產(chǎn)抵押的方式獲得擔保。

不過(guò)需要指出的是，萬(wàn)科獲得的銀行貸款也并非全是新增貸款，其中大部分是原有貸款的置換，且主要集中在項目層面的置換，公開(kāi)的信用債和境外債則基本沒(méi)有新增。

此外，越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)等房企也在7月進(jìn)行了發(fā)債融資。

其中，越秀地產(chǎn)是發(fā)債規模最大的企業(yè)，僅在7月就完成發(fā)行了1筆16.9億元的境外綠色優(yōu)先票據，以及2筆共15億元的公司債，合計31.9億元。

7月12日，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行2024年第一期公司債，品種一發(fā)行規模為5億元，票面利率為2.25%，發(fā)行期限5年期，認購倍數為6.36倍；品種二發(fā)行規模為10億元，票面利率為2.75%，發(fā)行期限10年期，認購倍數為1.29倍。

值得一提的是，就在8月8日，越秀地產(chǎn)披露，其全資子公司廣州市城市建設開(kāi)發(fā)有限公司已獲得中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )的批準，將在中國銀行間市場(chǎng)發(fā)行定向債務(wù)融資工具，發(fā)行規模不超過(guò)30億元。“此次定向債務(wù)融資工具的發(fā)行，將為公司提供額外的資金來(lái)源，以滿(mǎn)足公司的運營(yíng)需求和支持其長(cháng)期發(fā)展戰略。”

克而瑞數據顯示，7月，65家典型房企發(fā)行債券150.5億元，環(huán)比減少2.9%，同比減少55.6%；平均融資成本為2.85%，環(huán)比降低0.41%，同比降低0.67%。“由于境內發(fā)債的企業(yè)主要是首開(kāi)、金隅、保利置業(yè)等國央企，因此境內融資成本仍然保持在較低水平。”

在增發(fā)配股方面，中交地產(chǎn)于7月10日完成了5166.47萬(wàn)股增發(fā)，募集資金總額達4.44億元，扣除發(fā)行費用后的凈額為4.38億元。此外，榮盛發(fā)展的增發(fā)計劃則仍在內部評估中，廈門(mén)國貿則在8月6日回復了上交所關(guān)于公司增發(fā)計劃的問(wèn)詢(xún)。

“整體看來(lái)，大多數上市房企在境內的定增推進(jìn)仍較為緩慢，如保利發(fā)展、大名城等已經(jīng)被交易所同意注冊的增發(fā)方案至今也沒(méi)有完成，同時(shí)還有多家房企宣布終止定增。”克而瑞分析指出。

8月房企境外債發(fā)行積極

盡管房企境內融資在7月有所改善，但境外融資依然不容樂(lè )觀(guān)。

克而瑞數據顯示，7月，65家典型房企境外債權融資僅23.2億元，同比減少67.9%。另?yè)兄秆芯吭航y計，今年前7月，房企海外債發(fā)行規模僅為67億元，同比下降39.5%。從單月來(lái)看，房企5月無(wú)新發(fā)行債券，其余月份僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)有能力發(fā)行海外債，如越秀地產(chǎn)、太古股份以及新鴻基地產(chǎn)就在7月成功發(fā)行了海外債。

“由于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)生明顯改善，金融機構等對行業(yè)預期仍然較弱。與此同時(shí)，房企融資越多負債越多，后期償債壓力也會(huì )越大，而部分企業(yè)注重穩健經(jīng)營(yíng)，會(huì )主動(dòng)減少負債規模，適度減少融資。”劉水向記者表示。

值得注意的是，進(jìn)入8月，房企境外債發(fā)行出現了積極的一面，甚至有出險民營(yíng)房企成功發(fā)行了美元債。

據《中國房地產(chǎn)報》報道，龍光、合景泰富委托摩根大通作為獨家承銷(xiāo)商，為香港半山豪宅凱玥項目的貸款安排了再融資。該筆貸款已于8月10日完成募資，共計募資10.5億美元，該貸款將用于支持凱玥項目的貸款償付及開(kāi)發(fā)運營(yíng)。

“結合前期市場(chǎng)消息，該筆美元債為私募債，用于置換前期貸款和支持凱玥項目后續開(kāi)展工作，資金成本可能相對較高。不過(guò)該項目目前銷(xiāo)售良好，現金流穩定性相對較強。”劉水表示，短期來(lái)看，由于銷(xiāo)售市場(chǎng)尚在筑底復蘇過(guò)程中，境外債風(fēng)險尚未出清，境外債發(fā)行仍將向少數優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)放，房企境外融資市場(chǎng)整體回暖尚待時(shí)日。

此外，在債務(wù)違約方面，據東方金誠監測，7月新增3只境內債展期債券，涉及債券余額為41.9億元，涉及主體為廈門(mén)中駿、旭輝集團和當代節能置業(yè)，其中廈門(mén)中駿為首次發(fā)生境內債展期。

克而瑞數據顯示，7月，有19筆房企債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為267億元，環(huán)比減少42%。8月將有26筆房企債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分后約為402億元，環(huán)比增加51%。

值得注意的是，今年上半年，房企債券到期規模達2799億元，而債券發(fā)行規模僅有961億元，新發(fā)行債券顯然已無(wú)法覆蓋到期舊債。不僅如此，受近年來(lái)房企債務(wù)展期影響，據克而瑞監測，2025年房企到期債券規模將超過(guò)5000億元，相較于2024年同比增加7%。

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