搶手商圈回調10%,北京買(mǎi)房迎來(lái)十年最卷!|獨家

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內容來(lái)源：居者老莫

4月過(guò)后，全國樓市一度進(jìn)入冰封期，北京這樣的老大哥，也開(kāi)始被挑挑揀揀。進(jìn)入5月，北京二手房掛牌量超過(guò)12萬(wàn)，前幾天和朋友吃飯聊到，曾經(jīng)被碼農推上房?jì)r(jià)高地的回龍觀(guān)，房?jì)r(jià)也開(kāi)始回調。部分小區均價(jià)從2021年的8萬(wàn)/平，跌回了2020年的6.5萬(wàn)/平。內卷加劇，北京樓市，也將進(jìn)入新周期。1換房時(shí)發(fā)現：三年白熬了周末和老張喝酒，說(shuō)到他最近準備換房了。和大部分北京中產(chǎn)一樣，為了孩子置換到東西海，只為一個(gè)學(xué)位。去年他在回龍觀(guān)國風(fēng)美唐的房子還一路飆到8萬(wàn)/平，他美滋滋的算，800萬(wàn)賣(mài)掉這套房，換掉貸款100萬(wàn)，再湊湊錢(qián)，應該能在東城買(mǎi)個(gè)次新，或者夠一夠清河橡樹(shù)灣的兩居。但等他去找中介賣(mài)房時(shí)才發(fā)現，自己的房子已經(jīng)從8萬(wàn)/平降到了6.9萬(wàn)/平，原本能賣(mài)800萬(wàn)的房子，現在掛牌價(jià)只在650萬(wàn)左右徘徊。老張原本的換房計劃，被打破了。他很懊惱，一改去年房?jì)r(jià)高點(diǎn)時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)，扒拉著(zhù)頭發(fā)罵道：現在是真不讓老百姓活了，畢業(yè)生找不到工作，中年人養不起孩子換不起房，就這還推行三胎呢？回龍觀(guān)這幾年的走勢，的確有點(diǎn)魔幻。2022年是回龍觀(guān)漲幅最高的時(shí)候，高到很多人在水木論壇上罵：北京的房?jì)r(jià)就是被碼農推起來(lái)的！回龍觀(guān)區域內最受歡迎的幾個(gè)二手房樓盤(pán)是金域華府和國風(fēng)美唐。金域華府2020年均價(jià)在6.5萬(wàn)左右，到了2022年最高漲到8.7萬(wàn)，漲幅30%左右；國風(fēng)美唐2020年均價(jià)在5.8萬(wàn)左右，2022年最高漲到8.5萬(wàn)，最高漲幅40%。到了2023年，金域華府二期的房?jì)r(jià)大概為7.9萬(wàn)，國風(fēng)美唐三期的均價(jià)大概在7.6萬(wàn)。和2022年比是跌了。但和2020年比，漲幅大概回調到20%-30%。從這個(gè)角度看，似乎也還行?；揪褪欠?jì)r(jià)漲到高點(diǎn)的短暫回調，且回調幅度不大，現在房?jì)r(jià)仍然高于疫情前一大截，基本都能跑贏(yíng)大盤(pán)。但如果你看到回龍觀(guān)的老小區，就會(huì )發(fā)現，人與人的悲歡并不相通。2五年了，還留在原地之前講過(guò)幾個(gè)回龍觀(guān)買(mǎi)房虧損的案例。有網(wǎng)友留言：回龍觀(guān)還能虧損呢？那可太多了。現在的北京樓市，說(shuō)一個(gè)區域漲，并不是區域普漲，而是區域內部的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)漲。在回龍觀(guān)，流星花園、云趣園、風(fēng)雅園、龍騰苑這些老小區，把時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)五年會(huì )發(fā)現，最高漲幅只保留在5%左右，有些小區甚至兜兜轉轉還停留在原地。正因為這些樓盤(pán)的表現不佳，很多人在2018年買(mǎi)入了回龍觀(guān)的房子后，算上房貸利率，五年下來(lái)是虧損的。但對于更多還不到時(shí)機賣(mài)房，或者還沒(méi)買(mǎi)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，真正的內卷，才剛剛開(kāi)始。3十年來(lái)最強內卷實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，這一屆的每一位同學(xué)都很難。

十年前的大學(xué)畢業(yè)生，是社會(huì )招聘的香餑餑，錄用率超過(guò)90%；十年前的碩士畢業(yè)生和留學(xué)生，是自帶buff的高端人才，五年內晉升高管指日可待；十年前的購房者，只要在北京買(mǎi)了房，就是一個(gè)躺贏(yíng)；

但在十年后的今天，大學(xué)生畢業(yè)即失業(yè)；35歲以上的中年人，也要面臨被裁員的風(fēng)險；購房者要在北京買(mǎi)房，不單單要湊首付，還得避免踩坑。要是一不小心買(mǎi)了被社會(huì )淘汰的房子，損失幾十萬(wàn)起。大家都在爭著(zhù)做不被職場(chǎng)和社會(huì )淘汰的人。努力讓自己的資產(chǎn)保持保值增值的狀態(tài)，努力讓自己的工作安全穩定，不被裁員。主打一個(gè)十年來(lái)最“卷”。在房子上，目前市面上12萬(wàn)套二手房資產(chǎn)，有60%是即將被淘汰的老破小。這意味著(zhù)，大家在卷資產(chǎn)優(yōu)化，努力賣(mài)掉保值增值能力差的房子，讓自己的資產(chǎn)是保值增值能力更強的核心次新。回龍觀(guān)的內部分化，只是北京的冰山一角。在北京，朝陽(yáng)、海淀、東城、西城、昌平、通州、石景山...每一個(gè)片區都有非常極端的內部分化，從區域到房產(chǎn)，選錯一步，就是資產(chǎn)折損。以朝陽(yáng)區北部為例，根據居者獨家數據，亞運村小營(yíng)、亞運村、安貞、燕莎、國展的區域均價(jià)漲幅要高于望京、芍藥居、三元橋等片區。而太陽(yáng)宮、酒仙橋南的區域，整體均價(jià)甚至是微跌的。而且就像回龍觀(guān)一樣，在這些區域內部，也有小區的分化。要在這樣復雜的樓市中挑選出有漲幅預期、能跟住大盤(pán)的資產(chǎn)，對于當代購房者來(lái)說(shuō)已經(jīng)是難上加難。提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過(guò)精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會(huì )第一時(shí)間出現在你的訂閱列表里！

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