國內大宗物業(yè)市場(chǎng)的回升比預期要慢一些。
根據CAIC數據庫的監測，今年一季度，內地32個(gè)核心城市大宗物業(yè)成交總額482.4億元，同比下降14.8%；總成交單數39筆，相較去年同期減少31.6%，其中1月有較多大體量項目進(jìn)入市場(chǎng)交易。
(資料圖)
一季度，大宗物業(yè)市場(chǎng)的利好消息并不少。2月20日，證監會(huì )發(fā)布公告，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。
同時(shí)，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。對私募機構及境內外機構投資者而言，這意味著(zhù)房地產(chǎn)“抄底”機會(huì )來(lái)臨。
3月24日，證監會(huì )又發(fā)布通知，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs，零售類(lèi)商業(yè)又新增退出渠道，利好大宗物業(yè)的投資與退出。
外部國際局勢動(dòng)蕩，疊加疫情影響，國內辦公、商業(yè)等資產(chǎn)都受到較大影響，大宗市場(chǎng)整體交易活躍度較前幾年有較大水平下降。
進(jìn)入2023年，經(jīng)濟活動(dòng)逐步恢復正常秩序，投資者信心提升，更多外資機構投資者進(jìn)入內地市場(chǎng)進(jìn)行“抄底”， 尤其是連續的利好政策進(jìn)一步提升了內地資產(chǎn)的潛在流動(dòng)性，他們主要青睞北京和上海等核心城市優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，以尋求更多溢價(jià)空間。
一季度全國32個(gè)核心城市的大宗物業(yè)成交金額和成交單數都較去年同期出現晚顯下降，但單筆成交金額達12.4億元，同比漲253%。
從各大經(jīng)濟圈來(lái)看，以上海為核心的長(cháng)三角城市群以244.99億元的成交金額位居首位。其中， 上?？偝山活~約166.35億元，為單城市最高。上海仍舊是內地大宗物業(yè)流動(dòng)性最好的城市 。
一季度，上海除76億元尚浦中心和13.4億元綠地外灘中心成交外，其余幾單的成交規模都較小，大多為城市資產(chǎn)包項目，所以，總成交額較去年同期下降了28%。其實(shí)，對比過(guò)去幾年一季度的數據，可以發(fā)現，今年一季度上海大宗物業(yè)的交易量處于低位。
長(cháng)江中游區域，主要得益于武漢多筆大體量項目成交，一季度交易金額98.43億元，超越京津冀及珠三角，僅次于長(cháng)三角城市群，市場(chǎng)活躍度較高。
武漢的大體量項目成交，主要是華潤置地以124億元收購華夏幸福資產(chǎn)包的交易于今年3月29日完成，資產(chǎn)包中一共4個(gè)項目，其中就包含了武漢中北路項目和武漢長(cháng)江中心等兩個(gè)項目。
以北京為首的京津冀城市群，一季度大宗物業(yè)的成交金額為52.75億元，超過(guò)珠三角的52.23億元。
北京自用型買(mǎi)家在一季度表現較為活躍，中國電子科技網(wǎng)絡(luò )信息安全有限公司從北京保險產(chǎn)業(yè)園投資控股有限責任公司購得一處產(chǎn)業(yè)園項目，地上面積35216.4平方米，以11.97億元的價(jià)格成交。
凱德投資2月份以約28億元完成對蘇寧生活廣場(chǎng)的收購。這是位于北京市朝陽(yáng)區慈云寺區域的一個(gè)綜合體項目，包括甲級寫(xiě)字樓和商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，有大型電器賣(mài)場(chǎng)、特色餐飲、休閑設施等，總建筑面積9.98萬(wàn)平方米。
關(guān)中平原2023年初大宗市場(chǎng)則無(wú)項目成交。
從一線(xiàn)城市的成交情況看，除深圳外，北上廣三城一季度成交規模都較去年同期有不同程度的下降。深圳主要得益于1月份以35.8億元的價(jià)格成交的深圳冰雪文旅城，成交規模較去年同期較高。
廣州大宗物業(yè)市場(chǎng)的交易則較為冷淡，表現不及預期，降幅超8成。
由于華潤置地以124億元完成收購華夏幸福多個(gè)項目股權，武漢和南京的成交額表現比較突出。
2023年一季度，房地產(chǎn)業(yè)依然為大宗市場(chǎng)收購方青睞的主力行業(yè)，成交金額達到 216.9億元，占總成交規模的45%。即使處于行業(yè)下行期，房企對其優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的未來(lái)仍充滿(mǎn)信心。
今年一季度， 外資機構投資者表現強勢，成交金額達105.1億元，占總成交規模的21.8% ，其中凱德及領(lǐng)盛投資的收購比較亮眼。
其中，領(lǐng)盛投資更為青睞長(cháng)租公寓項目。2月，領(lǐng)盛投資收購位于建發(fā)房產(chǎn)位于上海楊浦區新江灣城的“建發(fā)·瓏庭”項目3棟樓，共計26299平米。
去年底，領(lǐng)盛投資剛剛從朗詩(shī)青杉資本手中收購上海楊浦的黃興大樓。領(lǐng)盛投資計劃將這兩筆收購的物業(yè)改建成長(cháng)租公寓。
包括凱德和領(lǐng)盛投資在內的多家深耕國內市場(chǎng)的外資機構，都計劃或已經(jīng)設立人民幣基金，為投資中國市場(chǎng)開(kāi)辟新的投資途徑。包括新加坡、東南亞地區以及中東地區和歐洲的部分投資機構，都從去年底開(kāi)始加大了在中國市場(chǎng)布局的力度，正在北京、上海等核心城市物色合適的投資標的。
目前，國內大宗物業(yè)市場(chǎng)中，國資企業(yè)還是收購主力。在房地產(chǎn)業(yè)嚴監管、部分民企融資受到?jīng)_擊的情況下，大型央國企地產(chǎn)憑借充裕的現金流及良好信用成為大宗市場(chǎng)的主流參與主體。
2023年3月，華潤置地有限公司公告，以124億元完成收購華夏幸福公司股權，此次交易包含三個(gè)大體量商辦資產(chǎn)項目，其中2個(gè)位于武漢，1個(gè)位于南京，為一季度成交規模最大的項目。
此外，金茂地產(chǎn)也動(dòng)作頻頻，在3月下旬連續成交了兩宗綜合體項目，成交金額分別為20.6億元和11.79億元。
根據CAIC數據庫的監測，今年一季度，全國32城統計口徑內的大宗交易物業(yè)類(lèi)型中，主力業(yè)態(tài)仍然是辦公/研發(fā)，占總交易規模的45.9%，其次是綜合體，占比達45.7%，規模與辦公業(yè)態(tài)相當，工業(yè)/物流規模次之。
與去年同期相比，除辦公和綜合體資產(chǎn)外，其余成交的物業(yè)類(lèi)型的規模都有不同程度的減少。尤其是2021、2022年熱度比較高的酒店/公寓資產(chǎn)，今年一季度的成交金額就比較低，一線(xiàn)城市核心區域的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以及運營(yíng)表現優(yōu)異的園區資產(chǎn)繼續得到資本青睞，持續加碼。
2022年，中國房地產(chǎn)投資活躍度及投資力度均跌至近5年新低，全年大宗交易成交額為1609億元，同比下跌41%。不過(guò)，大宗物業(yè)市場(chǎng)從去年底開(kāi)始有所活躍，投資熱度持續回歸，投資者對中國市場(chǎng)，尤其是北京、上海等核心城市的投資市場(chǎng)預期也變得積極。
隨著(zhù)房地產(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，行業(yè)重心由增量開(kāi)發(fā)逐漸向存量運營(yíng)轉移。中國的城鎮化浪潮在歷經(jīng)20多年后，許多位于核心城市成熟地段的存量不動(dòng)產(chǎn)也面臨更新改造需求，其中包括辦公樓、零售物業(yè)和長(cháng)租公寓等，這些物業(yè)的不斷迭代和升級，給大宗物業(yè)的投資市場(chǎng)帶來(lái)機遇。
尤其是公募REITs擴容至商業(yè)地產(chǎn)后，不僅有助于優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有人和運營(yíng)商盤(pán)活資產(chǎn)，也吸引了更多現金流充裕的國企地產(chǎn)和外資地產(chǎn)基金加入，綜合體項目頻頻被收購。
隨著(zhù)房地產(chǎn)政策企穩，以及投資活動(dòng)復蘇態(tài)勢明顯，預計大宗物業(yè)的成交量有望在下半年集中體現。
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