第一財經(jīng) 作者：孫夢(mèng)凡
(相關(guān)資料圖)
時(shí)值盛夏，河北省會(huì )石家莊最火熱的，不是此起彼伏的搖滾音樂(lè )節，而是隱藏在居民區深處、外觀(guān)破舊卻被家長(cháng)瘋搶的“學(xué)區房”。
小區道路狹窄、電線(xiàn)纏繞半空、樓道印滿(mǎn)廣告......如果僅從居住視角，這絕不算“好房子”的標準，但就在石家莊某上述外觀(guān)的小區，近期成交了一套26平方米、售價(jià)112萬(wàn)的房源，雖然總價(jià)不算高，但折合單價(jià)超過(guò)四萬(wàn)每平米，比周邊改善新盤(pán)價(jià)格還要高，且為全款支付。
之所以能賣(mài)到上述價(jià)格，只因該小區與熱門(mén)中學(xué)相隔一墻，是當地實(shí)打實(shí)的一線(xiàn)“學(xué)區房”。日前，石家莊發(fā)布2024年義務(wù)教育招生方案，嚴格落實(shí)網(wǎng)上報名、就近入學(xué)等原則，這讓一些原本打算跨區操作的家長(cháng)措手不及，于是緊急趕在入學(xué)報名前，全款買(mǎi)下學(xué)區房。
“往年七八月份是市場(chǎng)淡季，學(xué)區房行情也比較穩定，今年招生文件發(fā)布后一周，我們店里賣(mài)出去了30多套學(xué)區房，硬生生把成交拉成了‘旺季’水平，不過(guò)部分房源確實(shí)價(jià)格偏高。”當地一中介表示。
與熱門(mén)中學(xué)一墻之隔，“老破小”搖身成為“硬通貨”；與學(xué)區房?jì)H一街之隔，街外的房子均價(jià)更低，在當下樓市低迷之際，仍有一些特殊情況促成高熱案例，為市場(chǎng)行情添上意外的一筆。
“老破小”為何賣(mài)出百萬(wàn)高價(jià)？
26平方米“老破小”售價(jià)超百萬(wàn)！日前，石家莊一套房源成交圖在業(yè)內流傳。
圖片顯示，當地位于熱門(mén)中學(xué)旁的市梆子劇院宿舍，一套26.15平方米的“蝸居房”以112萬(wàn)元成交，折合單價(jià)42830元/平方米，比周邊改善新盤(pán)均價(jià)都高。“老破小”何以賣(mài)出高價(jià)？引發(fā)廣泛關(guān)注。
近日，記者來(lái)到經(jīng)手該房源成交的門(mén)店，相關(guān)中介表示，上述房源成交信息確實(shí)為真，房子是在頂樓的位置，業(yè)主前幾天全款買(mǎi)下，純粹是為了落戶(hù)位置，以方便孩子就讀一流中學(xué)。“因為房型比較特殊，房本面積僅26平方米，所以折合算下來(lái)單價(jià)較高。”
不僅是這套房子，據中介透露，此前一周時(shí)間，他所在門(mén)店成交了30多套房，其中大多為家長(cháng)購置的學(xué)區房。即便在該片區已工作近十年，這番情況也讓他有些詫異。
“正常來(lái)說(shuō)，每年七八月份是成交淡季，學(xué)區房會(huì )有成交，但是比較均勻，因夏季高溫看房的人也會(huì )變少，業(yè)主心理預期下降后，甚至會(huì )略微降價(jià)出售。”中介稱(chēng)，但近一周來(lái)，門(mén)店不僅成交明顯增多，價(jià)格也有上漲，最忙的一天陪家長(cháng)去過(guò)戶(hù)，一直到深夜才結束。
市場(chǎng)淡季為何波瀾泛起？這要從石家莊最新發(fā)布的招生政策說(shuō)起。
7月12日深夜，《石家莊市2024年義務(wù)教育招生入學(xué)工作實(shí)施方案》正式公布，文件表示，要根據國家“高效辦成一件事”和開(kāi)展義務(wù)教育陽(yáng)光招生專(zhuān)項行動(dòng)有關(guān)要求，全面推行招生平臺一站式招生，實(shí)現網(wǎng)上報名、材料審核和招生錄取一網(wǎng)通辦全覆蓋。
相較往年，該文件有一明顯變化，即全部轉為線(xiàn)上報名。去年，石家莊曾選取37所公辦小學(xué)進(jìn)行線(xiàn)上信息采集試點(diǎn)，其他學(xué)校仍然采用線(xiàn)下報名。今年，長(cháng)安區、橋西區、新華區、裕華區、高新區全部公辦義務(wù)教育學(xué)校入學(xué)，采取線(xiàn)上登記方式進(jìn)行，以實(shí)現入學(xué)招生“陽(yáng)光化”。
與此同時(shí)，全面落實(shí)義務(wù)教育免試就近入學(xué)規定，公辦義務(wù)教育學(xué)校招收的本地戶(hù)籍適齡兒童、少年，全部由就近入學(xué)方式確定，除依規調劑的學(xué)生外，不得招收片區外的適齡兒童、少年入學(xué)。
“今年的招生方案，要求網(wǎng)上報名，原則上就近入學(xué)，戶(hù)口本和房本一致，托關(guān)系上學(xué)的路子不行了。之前雖然也提就近入學(xué)，但有跨區就讀的辦法，比如點(diǎn)招掐尖等，今年卡得特別嚴。”上述中介稱(chēng)，最近買(mǎi)房的不少客戶(hù)，都是此前打算跨區就讀、但新政策下路子被堵住，才轉身去買(mǎi)學(xué)區房的。
記者在2023年版的招生方案中看到，相關(guān)文件也表示全面落實(shí)義務(wù)教育免試就近入學(xué)規定，同時(shí)列明了諸多違規招生行為，比如杜絕提前招生和掐尖招生；嚴禁以減免學(xué)費、虛假宣傳、照顧分班等方式招攬和爭搶生源；嚴禁借轉學(xué)名義變相掐尖招生；取消各類(lèi)特長(cháng)生招生等。
但在現實(shí)中，跨區上學(xué)的情況并不少見(jiàn)。一位家長(cháng)告訴記者，自己孩子今年要上初中，如果在片區內只能讀較一般的學(xué)校，因孩子學(xué)習成績(jì)較好，原本通過(guò)“點(diǎn)招”方式，鎖定了另外一所優(yōu)質(zhì)民辦初中。“點(diǎn)招即學(xué)校推薦排名靠前的學(xué)生，去相應學(xué)?？荚?，考過(guò)了就能就讀。”
該家長(cháng)還稱(chēng)，除了通過(guò)“點(diǎn)招”，還有更直接的花錢(qián)操作方式，中介費“十萬(wàn)起”。上述中介也表示，此前一些學(xué)校會(huì )留部分名額，這就有了“暗箱操作”的空間。不過(guò)，在“義務(wù)教育陽(yáng)光招生”政策下，這些路子都行不通了，家長(cháng)原本通過(guò)“點(diǎn)招”鎖定的學(xué)校，現在也泡湯了。
“因為報名時(shí)間緊張，才出現特殊的溢價(jià)成交案例。”上述中介表示，有家長(cháng)上午來(lái)店里就不走了，說(shuō)今天必須把事情辦好，只看總價(jià)低的學(xué)區房，上午簽合同、第二天就去過(guò)戶(hù)，為報名入學(xué)做準備。
學(xué)區房再受追捧
義務(wù)教育陽(yáng)光招生，是當下政策所向。
今年四月份，教育部曾發(fā)布通知，將開(kāi)展2024年義務(wù)教育陽(yáng)光招生專(zhuān)項行動(dòng)，堅決整治“暗箱操作”“掐尖招生”等現象，嚴肅查處各類(lèi)跟招生入學(xué)掛鉤、關(guān)聯(lián)的收費行為，嚴格規范招生行為。教育部還成立了專(zhuān)項工作組開(kāi)展調查督導，要求各地教育行政部門(mén)全面排查招生工作。
石家莊本次政策，也是對義務(wù)教育陽(yáng)光招生專(zhuān)項行動(dòng)有關(guān)要求的落實(shí)。不過(guò)，對“一心為娃”的家長(cháng)來(lái)說(shuō)，教育從不是一件簡(jiǎn)單的事，擇校更是搶在“起跑線(xiàn)”的第一步。當下，不僅是今年著(zhù)急入學(xué)的家庭，其他家長(cháng)也開(kāi)始提前考慮，是否要趁早買(mǎi)入“學(xué)區房”？
“明年小升初現在還在焦慮買(mǎi)房，不知道會(huì )不會(huì )耽誤孩子上學(xué)？”“新政出臺后，學(xué)區房會(huì )一直漲嗎？我家孩子過(guò)幾年上學(xué)，需要現在就去搶房嗎？”社交平臺上，不少當地網(wǎng)友如此詢(xún)問(wèn)。
有人在政策出臺后，毫不猶豫“上了車(chē)”。一位家長(cháng)告訴記者，招生政策出來(lái)后，自己一天時(shí)間就完成了買(mǎi)房、過(guò)戶(hù)等事宜，兩個(gè)孩子的學(xué)區已準備妥當。“65平方米的戶(hù)型總價(jià)132萬(wàn)，雖然有溢價(jià)，但老大上初中著(zhù)急用，后續老二還可以繼續用。如果不是兩個(gè)孩子，可能就不考慮了。”
另一家長(cháng)也表示，凌晨聽(tīng)說(shuō)政策后，立馬就坐不住了，有朋友的孩子確實(shí)已被“退回”，需要按正常劃片入學(xué)。自家孩子明年也即將幼升小，為了讓孩子到更好的學(xué)校，還是決定上車(chē)學(xué)區房，即便溢價(jià)“高到離譜”。與此同時(shí)，盡量選擇好戶(hù)型好樓層，方便未來(lái)自住需求。
在石家莊一熱門(mén)學(xué)區房附近，記者看到某中介門(mén)店只剩店長(cháng)“留守”，其他人都已帶客戶(hù)去看房。該店長(cháng)表示，自從石家莊招生政策出臺后，最近門(mén)店成交的房源，幾乎都是家長(cháng)為孩子謀劃學(xué)區房，小區均價(jià)兩萬(wàn)左右，家長(cháng)大多優(yōu)先選擇總價(jià)低、小面積房型，成交量確實(shí)比以前多。
另一熱門(mén)小區人流也絡(luò )繹不絕，中介甚至在門(mén)口支起了賣(mài)房牌子。據中介稱(chēng)，這兩天該小區成交了不少房源，大多是之前參加“點(diǎn)招”被退回的，價(jià)格每平米大約上漲1000～2000元左右。“小區房齡老，總價(jià)比附近學(xué)區房低，一室一廳總價(jià)約110萬(wàn)～130萬(wàn)，新房源還在不斷掛出來(lái)。”
看到學(xué)區房市場(chǎng)掀起“小高潮”，有的二手房業(yè)主蠢蠢欲動(dòng)，試圖趁機漲價(jià)。
記者在中介平臺看到，當地某熱門(mén)學(xué)區房小區，最近一周上新了33套房，其中有房源面積66平方米，掛牌價(jià)160萬(wàn)元，均價(jià)達到25106元/平方米，而該小區掛牌均價(jià)僅19064元/平方米。“這邊的頂樓房源，以前賣(mài)110萬(wàn)左右，現在已經(jīng)沒(méi)這個(gè)價(jià)格了，業(yè)主會(huì )想漲價(jià)十幾萬(wàn)。”
附近一房齡高達30年的老舊小區，因建成年代較為久遠，小區路面及樓棟都已經(jīng)老舊，但因在一流初中附近，看房人群和中介不時(shí)出現，且有新掛牌房源價(jià)已經(jīng)明顯超過(guò)小區均價(jià)，53平方米的房源售價(jià)140萬(wàn)元，每平米均價(jià)兩萬(wàn)六左右，而該小區近半年成交均價(jià)僅兩萬(wàn)每平。
跟不久前掛牌的房源相比，新上架房源也明顯有溢價(jià)，比如該小區今年5月上架的一套53平方米的房源，售價(jià)大約135萬(wàn)元；今年6月上架的一套66平方米的房源，售價(jià)也僅135萬(wàn)元；去年九月掛牌的一套房，73平方米售價(jià)135萬(wàn)元，都比那套總價(jià)140萬(wàn)的價(jià)格更低。
另一平時(shí)很少有房源掛牌、流通量很小的小區，這兩天也上架了三套房。一套7月16日掛牌的房源，面積77平方米掛牌價(jià)159萬(wàn)元，一周時(shí)間幾乎每天都有帶看；另一16日掛牌的新房源，面積62平方米售價(jià)132萬(wàn)元，帶看同樣不少，原因都是房源“步行3分鐘到某某中學(xué)”。
專(zhuān)家：市場(chǎng)局部繁榮會(huì )回歸理性
在歷來(lái)地產(chǎn)周期中，“學(xué)區房”一直是較為特殊的存在，一方面受各地入學(xué)、劃片等政策影響較大，另一方面，家長(cháng)對優(yōu)質(zhì)教育資源的追逐，短期內并不會(huì )輕易消失。
經(jīng)手那套“四萬(wàn)一平”房源的中介告訴記者，自己在該片區工作已經(jīng)近十年，十年時(shí)間起伏，見(jiàn)證過(guò)市場(chǎng)數次調整，相較而言，一流梯隊的學(xué)區房確實(shí)比較保值，至少不會(huì )“跌太多”。
“這個(gè)片區房?jì)r(jià)是從15年漲起來(lái)的，以前每平米八九千，有人花90萬(wàn)就買(mǎi)套房，現在最起碼能漲百萬(wàn)左右。家長(cháng)不是出于投資目的，只為孩子教育，但從最后結果來(lái)看是賺的。”他稱(chēng)，疫情期間學(xué)區房也有所掉價(jià)，但從去年初開(kāi)始，片區價(jià)格又開(kāi)始上行，每平米上漲三千左右。
他還表示，即便只有一街之隔，旁邊沒(méi)有被劃入相應學(xué)區的小區，均價(jià)便比街的另一邊低一萬(wàn)左右。“房子老不是問(wèn)題，一樣有人出手去買(mǎi)。”他稱(chēng)，背后支撐力都是重視教育的家長(cháng)，認可附近學(xué)校的教育資源，不僅重成績(jì)也重素質(zhì)教育，于是才愿意為房子買(mǎi)單。
對上述現象，諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴記者，當下市場(chǎng)環(huán)境下，學(xué)區房出現局部熱潮，一定程度上反映出，在教育資源競爭激烈的背景下，家長(cháng)對優(yōu)質(zhì)教育資源的追求從未減弱，這使得學(xué)區房在市場(chǎng)調整期仍具有一定的吸引力。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，石家莊最近的學(xué)區房熱潮，是政策釋放引發(fā)局部市場(chǎng)繁榮，購房需求短期集中釋放的結果，對家長(cháng)來(lái)說(shuō)，必須符合政策規定，且要助力孩子教育。
即便如此，在上述中介看來(lái)，當下市場(chǎng)還是有些“非理性”了。他舉例稱(chēng)，現在系統上新的不少房源，溢價(jià)都偏高了，有的房子正常賣(mài)100萬(wàn)左右，現在掛牌價(jià)150萬(wàn)，明顯高于市場(chǎng)價(jià)值。“最近成交高，是因為家長(cháng)時(shí)間太緊，漲價(jià)的也能賣(mài)出去，后續市場(chǎng)可能會(huì )回歸理性。”
李宇嘉表示，等這波需求釋放完以后，學(xué)區房局部高熱的情況會(huì )穩定下來(lái)，目前很多城市也在發(fā)力教育均等化、集團化、普惠化等，尤其是對省會(huì )城市來(lái)講，因省內其他城市人口大量遷入，對教育公平的需求是很迫切的，會(huì )逐漸縮小學(xué)校間的質(zhì)量差距，學(xué)區房的高熱也會(huì )降溫。
關(guān)榮雪也認為，隨著(zhù)教育政策的逐步完善和教育資源的逐步均衡化，未來(lái)學(xué)區房回歸市場(chǎng)正常價(jià)值可能是趨勢。各地政府在推動(dòng)教育資源均衡化方面已經(jīng)采取了多項措施，例如增加教育投入、優(yōu)化學(xué)校布局、促進(jìn)教育公平等，這些都有助于減少學(xué)區房的非理性溢價(jià)。
一位沒(méi)有著(zhù)急買(mǎi)學(xué)區房的家長(cháng)告訴記者，如果未來(lái)能控制住點(diǎn)招、掐尖等現象，學(xué)生都落實(shí)就近入學(xué)，優(yōu)質(zhì)生源不被集中到個(gè)別學(xué)校，未來(lái)學(xué)校之間的水平也許會(huì )拉平。“但過(guò)程應該很漫長(cháng)，現在的政策不是終點(diǎn)，還需要各個(gè)學(xué)校都配有好老師，真正實(shí)現資源均衡。”
從石家莊整體房?jì)r(jià)情況看，中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數顯示，6月份，石家莊市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.18%，平均價(jià)格為11982元/平方米；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.75%，樣本平均價(jià)13134元/平方米，市場(chǎng)仍在調整周期，二手房?jì)r(jià)格仍待企穩。
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