清水限價(jià)3萬(wàn)元/㎡的5.6畝土地，打造最小地塊或許沒(méi)那么容易

文／成都商報-紅星新聞?dòng)浾?陳齊美

【資料圖】

紀錄被刷新！

就在6月13日，一宗位于金牛區的小地塊被澳南拿下，該地塊占地僅5.6畝，容積率2.5，可開(kāi)發(fā)體量?jì)H約0.95萬(wàn)方，創(chuàng )下了近幾年成都土拍中的“最小”地塊的記錄。這一地塊的最終成交樓面價(jià)為16100元/㎡，住宅清水限價(jià)30000元/㎡。

出讓地塊現狀

現場(chǎng)實(shí)探：

緊鄰石筍街小學(xué)，周邊全是老小區

在金牛區觀(guān)音閣前街和西屠場(chǎng)街交匯處，便是這塊“最迷你”地塊的坐標。從現場(chǎng)來(lái)看，地塊被老小區包圍，而它的另一側，緊鄰石筍街小學(xué)（東區）。

地塊區位圖

地塊周邊被老舊院落包裹，居住氛圍與煙火氣濃郁，周邊1公里范圍內匯聚有樹(shù)德中學(xué)（寧夏校區）、成都十八中和三醫院以及新城市廣場(chǎng)等，生活配套豐富。

地塊周邊現狀

據銳理數據統計，2017年以來(lái)成都一環(huán)內僅供地5宗，包括鴻山·翡翠府、融信·世紀縵云、金地·39峯和寬窄慢里，且體量都比較迷你，地幅約8-23畝。

而當把面積壓縮到5.6畝時(shí)，這個(gè)創(chuàng )下記錄的小地塊，能夠帶來(lái)什么樣的產(chǎn)品呢？

小地塊，是機會(huì )也是考驗

頗為出乎意料的是，據統計，在土拍當日，這宗可開(kāi)發(fā)體量不到1萬(wàn)方的地塊，吸引了28家房企報名參與，當地塊達到最高限價(jià)熔斷后，仍有7家房企參與抽簽。

這其實(shí)不難理解，對于許多房企而言，這一地塊占地不大，也就意味著(zhù)占用的資金不高，算是一個(gè)比較低門(mén)檻布局的機會(huì )。

但考驗似乎更為嚴峻。

有房企客研人員表示：“地塊太小，是地塊價(jià)值和素質(zhì)上不去的主要原因?！痹谒磥?lái)，這一項目，后期面對的客群大概率還是針對的是周邊主要考慮以通勤和家庭關(guān)注為主的客戶(hù)，尤其是周邊的分巣的年輕人、以及醫院、學(xué)校等事業(yè)單位的工作人員。因而，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，產(chǎn)品的精致化，其實(shí)是很重要的破題思路。

地塊清水房限價(jià)3萬(wàn)元，如果加上精裝，頂格單價(jià)將達到3.3萬(wàn)元/㎡。業(yè)內人士指出“總價(jià)控制在350-400萬(wàn)元，能夠基本滿(mǎn)足區域的改善需求?！?/p>

他提出了兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1、室內空間的功能性和得房率，2、公區的酒店化和架空層的主題空間布局。

同為小地塊的熙門(mén)悅著(zhù)公區效果圖

這是目前多數房企提升產(chǎn)品力的著(zhù)力點(diǎn)，但也是留給其競得者澳南的考驗——

公開(kāi)信息顯示，這是一家發(fā)家于龍泉的企業(yè)，其在龍泉驛區開(kāi)發(fā)了宅項目“新疆花園”、商業(yè)地產(chǎn)項目“陽(yáng)光商業(yè)世界”、住宅項目“金巴黎”，在遂寧射洪開(kāi)發(fā)大型購物中心“維卡國際城”、住宅小區“維卡國際公館”，在都江堰青城山打造“在云端國際度假酒店”，在新都區開(kāi)發(fā)住宅項目“華業(yè)公園名著(zhù)”等項目，不乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，但把命題放到成都市中心，單價(jià)站上3萬(wàn)元/㎡，對澳南或許并非易事。

小地塊項目，你會(huì )買(mǎi)嗎？

小地塊項目也有不少優(yōu)勢。

除了房企拿地時(shí)的成本考量，對于購房者而言，許多小地塊項目還有一個(gè)共性：幾乎都在非常成熟的位置。

上述的金牛區5.6畝地塊便是如此。除了緊鄰石筍街小學(xué)東區，在地塊旁邊，遍布了豐富的居民住區，地塊距離八寶街、寬窄巷子也都不遠，妥妥的市中心項目。

但許多購房者在買(mǎi)房時(shí)，卻并不見(jiàn)得滿(mǎn)意這一現狀。周邊環(huán)境較為破舊是一方面，另一方面，改善客群更加看重小區的整體園林環(huán)境。

這一點(diǎn)從許多小地塊項目的實(shí)際去化中都有證實(shí)：

去年4月，距離這一地塊不遠的融信世紀縵云推出了106套房源，時(shí)間過(guò)了一年多，仍有房源在售。而作為在成都極為擅長(cháng)打造小地塊項目的融信，其多次布局的項目，去化都不算快：金地融信·御琴峯一共273套房源，經(jīng)歷了接近2年的銷(xiāo)售；卓越融信·云門(mén)望古的120套房子，賣(mài)了半年多；融信公館的340套房源，則賣(mài)了10個(gè)月……

也有賣(mài)得快的項目——僅67套商品房的寬窄慢里，開(kāi)盤(pán)價(jià)格達到了3.7萬(wàn)，但憑借靠近泡桐樹(shù)小學(xué)（北區）的優(yōu)勢熔斷售罄。

寬窄慢里實(shí)景圖

可見(jiàn)，資源價(jià)值的不同，也讓這個(gè)項目的整體定位和去化速度有著(zhù)極大區別。

問(wèn)題來(lái)了，面對這樣一個(gè)袖珍盤(pán)，你會(huì )買(mǎi)嗎？

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來(lái)源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng )意/視覺(jué)中國

原創(chuàng )文章由成都商報房產(chǎn)部采寫(xiě)，如需轉載，請后臺聯(lián)系授權，若擅自轉載，一訴到底

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