截至目前，今年多個(gè)城市首輪土拍已收官，土地市場(chǎng)企穩回暖是大趨勢。以上海為例，近八成地塊進(jìn)入一次性報價(jià)區間，整體平均溢價(jià)率為7.3%；廣州有4宗交易達到封頂價(jià)，溢價(jià)率達15%；成都有3宗宅地熔斷成交，平均溢價(jià)率達14.46%。這些跡象預示土地市場(chǎng)已走出階段性“谷底”。
從樓市成交企穩回升，到重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)回暖，表明房地產(chǎn)供需兩端的預期都在得到實(shí)質(zhì)性修復。其中，供應土地成色、房企參與度和拿地策略都有一些新變化。
(相關(guān)資料圖)
一是多地政府拿出優(yōu)質(zhì)地塊入市。歷經(jīng)兩年調整，過(guò)去的拿地“大戶(hù)”因經(jīng)營(yíng)出險或流動(dòng)性緊張已暫停拿地，有條件拿地的房企亦非常謹慎，多數企業(yè)抱著(zhù)寧可錯過(guò)也不拿錯的心態(tài)。
縱觀(guān)今年土拍較熱城市的供地情況可知，分批次出讓控制供地數量、將高質(zhì)量地塊擺上貨架、給開(kāi)發(fā)商留出利潤空間是突出特點(diǎn)。
與前幾年樓面價(jià)動(dòng)輒超過(guò)限售價(jià)的60%、還附加配建等條件相比，當前的出讓條件要友好許多。比如，上海拍地對溢價(jià)進(jìn)行限制，達到上限后會(huì )進(jìn)入一次性報價(jià)環(huán)節，最終由更接近均價(jià)的房企中標。在這樣的規則下，很多企業(yè)愿意加入到博弈之中，很多中小房企也有所斬獲。
即便是底價(jià)或者低溢價(jià)率的地塊也能成交，已難見(jiàn)流拍現象?？梢浴胺€進(jìn)快出”的優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企爭相競逐，土地市場(chǎng)自然就活躍起來(lái)了。
二是頭部房企正在加速回歸土拍市場(chǎng)。萬(wàn)科、華潤、中海等頭部房企在時(shí)隔3年后重回上海投資拿地，無(wú)疑是為上海乃至全國土地市場(chǎng)注入信心。
實(shí)際上，在上一波高價(jià)地頻現的熱潮中，不少房企包括部分頭部房企為了降低拿地成本，都曾調整過(guò)舉牌拿地與收并購拿地的投資比例。今時(shí)已不同往日，在公開(kāi)市場(chǎng)拿到的地塊資產(chǎn)干凈、風(fēng)險低。若IRR（內部收益率）能覆蓋，當下正是現金流充裕房企補倉的好機會(huì )。
當下還是頭部房企資產(chǎn)換倉的好時(shí)點(diǎn)。近期，多家頭部房企表示，會(huì )換倉到核心城市、核心板塊。出清不確定性資產(chǎn)，置換韌性較強城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可為未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展甚至向新商業(yè)模式轉型儲備“高貨”，這已是房企掌舵人的共識。
三是停止拿地對房企銷(xiāo)售的負面影響漸顯，優(yōu)質(zhì)房企需要新增投資實(shí)現有序經(jīng)營(yíng)。眾所周知，經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。一部分以高負債、高杠桿、高周轉為經(jīng)營(yíng)取向的規模房企觸礁擱淺，進(jìn)入艱難的修復過(guò)程；而順利通過(guò)洗禮的優(yōu)質(zhì)房企，則重構競爭態(tài)勢。
目前是房地產(chǎn)行業(yè)新舊動(dòng)能轉換的節點(diǎn)，未來(lái)增量市場(chǎng)每年有10萬(wàn)億元銷(xiāo)售規模，仍蘊藏著(zhù)諸多機會(huì )。除了加快回流現金，有投資能力的房企應抓住機會(huì )擴表，推動(dòng)持續發(fā)展。
展望未來(lái)，業(yè)內預計5月份和6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，二季度成交規模也將迎來(lái)周期性回升。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售/經(jīng)營(yíng)-服務(wù)”的良性循環(huán)。
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