經(jīng)濟慢復蘇，迎來(lái)了期中考。半年前，扛過(guò)疫情考驗，各行各業(yè)投入“搞事業(yè)”。房地產(chǎn)也不例外，相比住宅市場(chǎng)，廣州商業(yè)零售物業(yè)似乎走在了前面。
零售消費復蘇撲面而至。上半年關(guān)鍵小長(cháng)假“五一”期間，廣州迎客1058萬(wàn)人次，文旅消費總收入近104億元，同比增長(cháng)近58%。
商業(yè)物業(yè)布局聲勢不凡。萬(wàn)象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺引發(fā)全城熱話(huà)，轉而帶動(dòng)板塊住宅地塊出讓的高人氣。
(資料圖)
另一邊，新老商業(yè)體分化加深，天河城百貨北京路店的結業(yè)，將一季度空置推升至11.5%；
土拍市場(chǎng)焦灼，相比吸引企業(yè)總部，近郊CBD通過(guò)引入商業(yè)IP吸引涉宅地買(mǎi)家；一季度經(jīng)濟數據出爐，廣州GDP增速1.8%低于全國，引發(fā)了擔憂(yōu)...
半年前，網(wǎng)易房產(chǎn)走訪(fǎng)各大房地產(chǎn)機構，業(yè)內外人士曾不約而同地劃在二季度末。節點(diǎn)將至，我們所談的“復蘇”，目前有多近有多遠？在6月底成績(jì)單到來(lái)之前，網(wǎng)易房產(chǎn)專(zhuān)訪(fǎng)世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴思慧，試圖理清困惑。而這位任職該機構已18年的行業(yè)長(cháng)期觀(guān)察者，對商業(yè)地產(chǎn)及廣州經(jīng)濟的復蘇仍抱有樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。
(CBRE世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴思慧)
01.
廣州的消費力，足以承載多個(gè)奢侈品購物中心
“廣州怎么到處都是人”是今年以來(lái)熱門(mén)話(huà)題。一季度廣州地鐵甚至有四天的日線(xiàn)網(wǎng)客流量超千萬(wàn)人次。
游客來(lái)了，本地市民也頻繁出門(mén)消費了，從一季度數據上看廣州社會(huì )消費品零售總額已恢復至疫情前水平，同比增長(cháng)5.5%。
如果反彈是預料之中，那么反彈能持續多久，則是復蘇后勁的關(guān)鍵。
Q：當下社會(huì )零售數據的表現，是擠壓需求短暫釋放，還是可持續復蘇？怎么看待當下廣州的商業(yè)消費活力？
A：相對于去年的低基數，我們的確看到今年經(jīng)濟逐步復蘇所帶來(lái)的消費活躍度的提升。
廣州2023年1-4月的社零總額為3718億元，較2019年同期的3217億元，四年累計增長(cháng)約16%。
我相信，這種消費反彈，為全年的復蘇定下了基調，同時(shí)為后續持續復蘇創(chuàng )造了條件。
其中，可選消費、耐用商品的復蘇將是一個(gè)持續的、漸進(jìn)過(guò)程。當前國內外宏觀(guān)環(huán)境復雜，產(chǎn)業(yè)鏈在重塑，廣州的商業(yè)復蘇最大不確定性是：回暖幅度、反彈幅度能有多大，但消費恢復活力這一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的。隨著(zhù)中國經(jīng)濟和就業(yè)市場(chǎng)的不斷改善，對于廣州消費市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展我仍然充滿(mǎn)信心。
Q：零售驅動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)回暖，近期萬(wàn)象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺。高端商業(yè)體密集布局廣州的原因是？選址上，為什么是荔灣，為什么是番禺？
A：廣州作為人口接近兩千萬(wàn)的特大城市，經(jīng)濟總量位列國內前茅，足以承載多個(gè)核心商圈甚至多個(gè)奢侈品購物中心。
相比北京、上海、深圳甚至成都，知名商業(yè)發(fā)展商在廣州的商業(yè)項目屈指可數。其實(shí)發(fā)展商一直持續關(guān)注著(zhù)廣州的機會(huì )。過(guò)往，受制約于城區土地供應有限，拓展機會(huì )不多。
但目前情況得到改善：
一方面中心城區城市更新的提速，優(yōu)質(zhì)舊改地段涌現，如廣佛交界的荔灣片區，新的住宅項目集中供應，區域性商業(yè)項目可覆蓋廣佛兩地。
另一方面，軌道交通建設加速，TOD如火如荼，居住人口持續攀升，帶來(lái)了新的區域商圈，如長(cháng)隆-萬(wàn)博商圈、南站商圈等。
有人就有商機，只要有足夠的消費人口，商業(yè)發(fā)展商就會(huì )果斷拔籌。
02.
商業(yè)項目進(jìn)駐，反向促進(jìn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、總部落戶(hù)
以往的廣州土拍，以板塊規劃、CBD打造、產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部引入作為賣(mài)點(diǎn)。近兩年，風(fēng)向有變。荔灣白鵝潭、番禺萬(wàn)博CBD發(fā)展多年，以往走寫(xiě)字樓打造、引入企業(yè)總部的路線(xiàn)，如今因商業(yè)IP進(jìn)入重新獲得熱度。
是企業(yè)總部“難拉動(dòng)”，押注消費？似乎更多是商圈初步成型的功不可沒(méi)。
高端商業(yè)密集布局，未來(lái)廣州商圈格局正在重塑，不再是“天河商圈”一家獨大。在“消費降級”的吐槽下，廣州高端消費卻節節攀升。
Q：商業(yè)名片的火熱，對企業(yè)引入、寫(xiě)字樓辦公交易有無(wú)積極作用？在企業(yè)普遍降本增效的背景下，盤(pán)活商圈是否從靠引入產(chǎn)業(yè)轉向引入商業(yè)？
A：商業(yè)是產(chǎn)業(yè)區域必要的配套之一，而產(chǎn)業(yè)的聚集又為當地商場(chǎng)帶來(lái)消費需求，二者相輔相成。
荔灣、萬(wàn)博有知名的商業(yè)項目進(jìn)駐，肯定會(huì )促進(jìn)企業(yè)進(jìn)駐的決心，包括對于落戶(hù)的企業(yè)在招聘優(yōu)秀人才時(shí)也會(huì )有間接的促進(jìn)作用，同時(shí)更為這兩個(gè)區域居民帶來(lái)便利。
商業(yè)作為亮點(diǎn)優(yōu)先出圈，更被市場(chǎng)看好，但并不代表企業(yè)便不再看好這一片區的產(chǎn)業(yè)機會(huì )。
以萬(wàn)博片區為例，希音和拼多多都是新近進(jìn)入的企業(yè)。只是相對商業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)辦公信息在大眾端關(guān)注度沒(méi)有那么高。事實(shí)上，商業(yè)開(kāi)發(fā)亦無(wú)法消化辦公樓的體量，有了便利的交通、優(yōu)質(zhì)的商務(wù)配套、舒適的居住環(huán)境和政策引導，產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、總部落戶(hù)就是早晚的事情。
Q：天河商圈向來(lái)是廣州零售業(yè)的天花板，隨著(zhù)外圍新興高端場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)商圈格局會(huì )有什么變化？天河城、正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯這些老字號商場(chǎng)面對怎樣的挑戰？
A：未來(lái)廣州也將與其他國內外商業(yè)高線(xiàn)城市一樣，擁有多個(gè)能承載國際品牌擴張的高端商場(chǎng)。相比在單一商圈內卷，多商圈更利好消費市場(chǎng)。高端商業(yè)供應不足一直是廣州的痛點(diǎn)，更多可選項目對于國際品牌而言也是喜聞樂(lè )見(jiàn)的。
即使新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，中短期內，天河路仍是國際品牌首選區域。
商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后普遍需要客流培育階段，國際品牌可能仍會(huì )更青睞天河路，而將新商圈/商場(chǎng)視作可拓展區域。
天河路商圈有一個(gè)突出特點(diǎn)，購物中心云集，優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積集中。按照CBRE的統計，天河路商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積超過(guò)九十萬(wàn)平方米，連片差異化發(fā)展，讓消費者更易在天河路實(shí)現一站式消費的目標。白鵝潭、萬(wàn)博和漢溪長(cháng)隆，體量仍未達到如此規模。
但不可否認，天河路商圈客流確實(shí)將被部分分流到新項目。如何煥新商場(chǎng)硬件，煥新租戶(hù)組合，吸引年輕人，將是該商圈所有商場(chǎng)將持續思考的問(wèn)題。
Q：從空置率上看，廣州商業(yè)體分化加深。普通人在大談消費降級，活力卻越來(lái)越集中于高端商場(chǎng)，背后是怎么樣的消費趨勢？存量中低端商業(yè)將如何轉型？
A：活力集中在高端商場(chǎng)，我認為是消費者對生活品質(zhì)的追求提高了。廣州還有一個(gè)現象，消費場(chǎng)景也在延申和擴大，不再僅限于購物中心或商業(yè)步行街內。
而消費降級的說(shuō)法，個(gè)人認為：一方面，消費信心正在復蘇中，另一方面，線(xiàn)上銷(xiāo)售越來(lái)越被接受，所以視覺(jué)上會(huì )有某些實(shí)體店客流少了的感覺(jué)。還有就是新消費模式和新消費場(chǎng)景發(fā)展也在加速。尤其是年輕消費者，更加追求理性但不失個(gè)性的消費，如潮玩潮品、運動(dòng)、寵物、微度假等，高端商業(yè)包括太古、SKP、華潤等均紛紛積極擁抱這一消費趨勢。
所以，非高端商業(yè)如大眾型百貨、商業(yè)街、社區商業(yè)等，也應該打破傳統思路，結合時(shí)下的潮流趨勢、體驗場(chǎng)景和傳播媒體等奮力“出圈”，并且做好內容與品質(zhì)。舉例說(shuō)，全國各地有不少的游客，連廣州舊城區哪里有最好吃的白切雞、最好吃的甜品都知道，來(lái)到廣州都必去體驗舊城區的特色商業(yè)，網(wǎng)紅打咖點(diǎn)，這些中低端的店鋪一樣“酒香不怕巷子深“。
03.
廣州經(jīng)濟：商務(wù)活躍度轉化為成交數據，需要時(shí)間
一季度經(jīng)濟數據出爐，廣州GDP總量重返第四，但增速1.8%低于全國，引發(fā)討論。
寫(xiě)字樓、商業(yè)、大宗交易向來(lái)是經(jīng)濟活動(dòng)的風(fēng)向標，根據CBRE數據，寫(xiě)字樓的客戶(hù)到訪(fǎng)量顯著(zhù)提升。零售市場(chǎng)的回暖也帶來(lái)相關(guān)倉儲需求。
但轉化為租賃成交仍需時(shí)日。
Q：您看來(lái)廣州經(jīng)濟恢復勢頭如何？
A: 盡管同比增長(cháng)不高，但相較2022年第四季度，廣州經(jīng)濟活躍度顯著(zhù)提升，人流逐步恢復至疫情前水平，尤其利好零售業(yè)。
在租賃市場(chǎng)，2022年末壓抑的租賃活動(dòng)在一季度得以釋放，但并未完全轉化為成交和吸納。這一方面與租賃談判需時(shí)有關(guān)；另一方面，租戶(hù)對經(jīng)濟前景的謹慎也影響了租賃決策。
Q：從外資的視角是否看好廣州市場(chǎng)？
A：外資在商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，會(huì )注重分析支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟結構趨勢和相關(guān)政策。
近幾年中國越來(lái)越強調實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展、科技創(chuàng )新、以及住宅市場(chǎng)向租售并舉轉型，外資對新經(jīng)濟地產(chǎn)投資關(guān)注度不斷提高，比如生命科學(xué)園區，長(cháng)租公寓等等。
廣州作為南中國門(mén)戶(hù)城市，具有雄厚的產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新基礎，也是國內人口活力最強的城市之一，宜居宜商，生活配套便利，教育醫療資源具有優(yōu)勢，在粵港澳大灣區的發(fā)展框架下，仍是外資投資中國首先考慮的區域和城市之一。
Q：近幾年，從房地產(chǎn)到各行業(yè)，都有伴隨著(zhù)經(jīng)濟周期波動(dòng)帶來(lái)的職場(chǎng)迷茫。對職場(chǎng)人尤其是房地產(chǎn)等劇變行業(yè)的職場(chǎng)人，有何建議？
A：建議真不敢當，我經(jīng)歷過(guò)2003年非典、2008年金融海嘯對地產(chǎn)影響較大的事件，回頭看，始終認為對未來(lái)要有信心與信念。若以悲觀(guān)心態(tài)來(lái)分析市場(chǎng)，分析得再透徹也是白費。應擁抱變化，變化意味著(zhù)新機會(huì )。
房地產(chǎn)上下游鏈條長(cháng)，關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)，是產(chǎn)業(yè)騰飛的載體，是安居樂(lè )業(yè)、民生的必需品，也是很好的投資工具，我仍然堅信房地產(chǎn)業(yè)是有前景的行業(yè)之一。
廣州的商務(wù)活動(dòng)活躍度確實(shí)在提升，后疫情時(shí)代開(kāi)啟后，我們收到不少政府機構、國內知名發(fā)展商的委托，為他們在全球招商引資，同時(shí)，我們也忙于為廣州的產(chǎn)城發(fā)展、舊城改造、商業(yè)物業(yè)提升競爭力出謀獻策。行業(yè)變革總伴隨波動(dòng)，悲觀(guān)者正確，但樂(lè )觀(guān)者成功，每一位地產(chǎn)人都需積極穿越周期，我們對行業(yè)依然充滿(mǎn)信心。
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