2022年12月15日-16日，中央經濟工作會議在北京召開。
(資料圖片僅供參考)
按照慣例，每年年底的中央經濟工作會議都是對明年經濟工作起到一個政策指導的作用。
簡單來說，2023年的經濟怎么搞，都要在2022年12月的中央經濟工作會議中進行明確指導。
其實對于2023年的經濟工作來說，大家關注的焦點只有一個：那就是房地產究竟要不要重啟？究竟如何重啟？
因為2022年1-11月份的經濟數據確實不是“很好看”，尤其是房地產方面的數據，已經連續10個月“負增長”。
而且到了2022年下半年，房地產干脆直接“躺平”了：每個月都是接近30％的“負增長”，穩樓市完全“穩不下來”。
可以這么說，2022年的經濟“不行”，關鍵就在于房地產“不行”。
所以2023年要想讓經濟“變得很行”，核心就是要讓房地產“變得很行”。
實事求是的說，房地產就是現階段中國國民經濟的“核心支柱產業”：GDP占比高達30％以上，間接影響超過3億人的就業。
可以說，在中國幾乎沒有任何一個行業的規?？梢匀〈康禺a：每年商品房銷售額高達17萬億，產生8萬億的土地財政，15萬億的房地產投資。
房地產在中國，每個指標都是“10萬億”級別的。
而被官方視為“救命稻草”的汽車行業，每年的銷售額僅有不到5萬億，規模僅有房地產的三分之一。
中國每年要維持超過7億就業人口，沒有房地產，壓根就不可能做到。
2022年對房地產的“超常規打壓”，是經濟下行壓力加大的核心原因，房地產興，則經濟興，房地產掉，則經濟掉。
其實從2022年6月份開始，房地產就已經開始進入“救市階段”了：允許房企融資、發債、上市股權交易等等。
但是這些是遠遠不夠的。
如果只是從“供給端”來救房企，房地產還是救不起來的。
最關鍵的是，是要“刺激需求端”，要讓民眾加大買房的力度和信心。
所以2023年的經濟工作，市場關注的焦點在于：房地產需求端，究竟會如何刺激，究竟會出臺哪些政策來大力支持大家買房？
根據新華社的通稿，我們可以讀到以下信息：
第一，2023年的經濟核心工作是“著力擴大國內需求”。
但是具體如何“擴大國內需求”，通稿中沒有提及。
根據媒體的“猜測”，2023年“擴大內需”可能會大規模發放“消費券”，甚至還傳出“全體延遲12個月房貸”的說法。
第二，2023年“要把恢復和擴大消費擺在優先位置”。
既然把擴大消費放在“優先位置”，那么所有阻礙“擴大消費”的因素就要放在后面再考慮了。
那么，“房住不炒”是不是也會影響“住房消費”呢？
如果“房住不炒”確實影響到了“住房消費”，那么“房住不炒”也可以靠后考慮，或者是暫時不考慮。
擴大消費，要擺在“最優先的位置”已經說明：2023年是該全力拼經濟了，2023年要不顧一切來搞錢。
第三，2023年要大力“支持住房改善、新能源汽車、養老服務等三大消費”。
既然2023年要把“擴大消費”放在“優先位置”，那么重點支持哪些消費呢？
新華社通稿明確提到三大消費是2023年的“重中之重”，其中“住房改善”放在了第一位，一切盡在不言中了。
但是“如何支持住房改善”呢？
新華社的通稿沒有提到，但是我們基本可以猜測出來：經濟會議結束后，一大波支持住房改善的政策就會陸續出臺了。這里面一定會包括“北京和上海”的支持住房改善的政策。
最典型的“支持住房改善”的政策包括：
其一，取消“認房又認貸”的信貸政策，只要“還完貸款”就可以按照首套貸款來進行住房“改善”。
其二，降低“二套房房貸利率”，目前北京的二套房房貸利率居然還加點105個基點，嚴重阻礙住房改善。
其三，大幅提高“普宅線”，推動二手房成交率提高。
其四，降低二手房交易“稅費”，推動大家盡快“賣小買大”，推動改善需求盡快進場。
所以通過“中央經濟工作會議”的這個說法，我們基本上可以判斷：北京和上海馬上就要動起來了。
2023年，這兩個城市的房價，上漲態勢已經不可逆。
而一旦“北京和上海”動起來，那么下面的“新一線城市”立刻“風起云涌”，限購的取消將會逐漸全國化推行。
綜上所述，我們認為2023年注定了是“一個住房改善年”，各項支持住房改善的政策將會陸續出臺，包括“認房又認貸”的取消，“二套房貸利率”下降等等政策。
在這種背景下，一線城市的房價上漲已經“勢不可擋”，因為一線城市擁有最為龐大的“住房改善需求”。
然后市場“火爆行情”會迅速向“新一線城市”蔓延。
人口大量進流入的“新一線城市”很快就會迎來爆發性行情。
但是由于依然要“堅持房住不炒”，2023年的中國樓市依然沒有“超級大刺激”的普漲行情，三四線城市的房價依然要承受巨大壓力。
簡單來說，在“房主不炒”的背景下，2023年的中國樓市行情城市不會超過20個，依然是以“一線城市帶頭，新一線城市蔓延”的節奏來開始。
對于2023年的房價，我們的預判是：一線城市大概有15％左右的上漲行情，新一線城市大概有30％左右的上漲行情。北京房價，大概率是要上漲了。
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