“買到中信城四期”是當下北京樓市最難做到的事兒。

可是，比中信城四期位置還好的豪宅項目西單上國闕有房在售，竟然無人想起。

這個位于西城區大方胡同2號院，距離西單僅500米，坐擁北京最繁華核心地段，僅82席的頂級豪宅，已經賣了10多年，網簽竟然只賣了21套房。

這兩天，上國闕又推出新房源：約296㎡四居，約165㎡三居，容積率4.43，綠化率30%，精裝修交付，一房一價，均價約18.7萬元/平米。

中信城四期的售價雖然未出，但是預計在15萬元/平米左右。據說意向客戶如過江之鯽，即使全款也可能搖不到理想的號。

這么多有錢人去追捧中信城四期，為何不關注下上國闕呢？

難道，上國闕“老了”？

于是，房小評查了一下上國闕這樣的老豪宅的銷售情況，發現它們目前賣得都很平淡。

這類豪宅套總價均在3000萬元以上，妥妥的黃金地段，很多甚至是長安街畔的稀缺孤品。剛推出時也曾吸引市場關注，然而隨著時間推移，銷售勢頭變得平淡，十余年過去了仍有房在賣。

這類豪宅大致分為兩類：

一類是40年或50年產權的寫字樓或酒店改的公寓，例如：天安國匯、萬科大都會濱江等；以及70年產權的公寓，如：梵悅108、北京公館等。

另一類是70年產權的住宅，例如：霞公府、上國闕、金輿東華等。

截至2022年4月21日，這些豪宅網簽數據如下：

這些豪宅有以下共同特點：

1、地段特別稀缺：

上述項目不是在二環內，就是區域發展的中心區，比如：上國闕、霞公府、金輿東華都在長安街畔。金輿東華更是在著名的北京勵駿酒店旁，金寶街就在樓下，在家里就能看到史家小學。

再如，梵悅108對望CBD，業主可以走路去國貿上班；萬科大都會濱江一覽五河交匯的大運河CBD，樓下游艇穿梭。

2、戶型相對老舊：

上述項目多半是10年前的建筑，南北窄、東西長，戶型格局比較落后，部分戶型甚至無法達到現行建筑標準對日照的要求，缺乏居住舒適度。

3、社區品質不高：

這些項目社區比較小，缺乏品質配套。以園林為例，多數為開放式社區園林，比如金輿東華、天安國匯、梵悅108，園林就是樓下那么一點點，而且非業主可以進出。

霞公府有圍合式社區園林，面積也更大，但四周都是樓房，社區宛如一個大天井。

4、套總價較高：

依靠地段優勢，這類項目的總價也多在3000萬-7000萬元/套。

比如金輿東華3000萬元/套起，霞公府5000萬元/套起。高總價決定了這些豪宅只有頂級財富階層才買得起，一般人踮起腳也夠不著。

5、投資客戶較多：

這類豪宅客戶都有多套房產，不一定買來居住，很多人是看中稀缺地段，將房子當作奢侈品收藏。

需要注意，此前很多公司都喜歡選擇此類核心區域的固定資產，一是保值，二是在持有期間可以出租實現收益。

上述稀缺地段的豪宅是富人們的“奢侈品”，因此在銷售期間都把價格和范兒拔得足足的，一副“富家千金不愁嫁”的高傲感。

項目在推房源的時候也喜歡捂著賣，邊賣邊漲價。

因此，這些豪宅在剛推出的時候，往往能圈一波粉。

但是，2017年之后，局面出現了變化。

首先是商辦類豪宅遇到了“滑鐵盧”。

40、50年產權的寫字樓或酒店改的公寓，以及70年產權公寓，在2015-2016年成交最好。當時還興起了東三環、東四環把寫字樓改造成公寓的風潮。

2017年商辦新政出臺之后，“商改住”類產品限購條件升級，而且不能辦理購房貸款，直接滯銷。

同時，還沒有拿到預售證的70年產權公寓，也不能再落戶，更別提上學。

雖然2017年之前拿到預售證的項目，比如梵悅108、北京公館可以落戶上學，但是銷售速度依舊較慢。

接著，2021年房地產市場信貸沖擊之后，房價預期見頂，70年產權住宅這類老豪宅也開始不好賣了。

上述內城豪宅在2020年之前，一直是地段唯一，舍我其誰的態度。

貴，但不愁賣。

2020年以后，北京開始逐步供應內城地塊。佑安府、天壇府、端禮著等一批內城項目相繼面市，而且擁有200平米以上大平層，甚至別墅產品，直接分流了想住在內城，對產品面積、功能格局、社區園林有更高要求的豪宅買家。

于是，老豪宅們的銷售速度從2020年開始放緩。部分項目甚至賣了10年，還沒有清盤。

不過，市場分流只是一方面原因，這些核心地段豪宅畢竟是稀缺品，不擔心供給沖擊。它們之所以不再是富人的寵兒，還有更為深刻的市場原因：

1、居住屬性缺乏：

房子功能分為居住屬性和投資屬性。這類房子居住屬性一般，沒有社區，沒有安靜的生活環境，配套往往只有健身房、會所或者酒店式配套，因此常常被作為投資或者會所用途。

如今房住不炒是購房主基調，投資需求減弱，所以這類房子不像以前那么火了。

2、客群發生變化：

老豪宅就像奢侈品被富人買來收藏。很顯然，這些年國內暴富的行業和人士減少了。

這樣的房子動輒20萬元一平米，總價3000萬元起，有的在5000萬-6000萬元，而且很多必須全款，對現金流要求很高。

對于私營企業主來說，現在現金流很寶貴，不能隨便撒在豪宅上。

3、定價邏輯的改變：

貴要有貴的道理。上述老豪宅們雖然地段稀缺，但是產品陳舊，不符合新富人群的偏好。于是，物業定價邏輯發生了改變。

原來市場存在房價一直上漲的預期，老豪宅們價格高也有人要。如果沒有漲價預期，這樣的房子住著舒適性差，作為投資品該如何定價呢？

例如：金輿東華244平米三居室的總價在3700萬元，以周邊租金最高的長安太和三居室租金7萬元/月計算，每年租金回報率只有2%，顯然還不如把錢存銀行。

觀察這兩年的行情，這些稀缺地段的老豪宅價格基本沒怎么漲。

例如，霞公府2020年左右的成交價格是14萬元/平米，如今還是這個價格。

金輿東華首次取證時在8萬元/平米左右，香港的一家投資公司以這個價格買下來，如今以17萬元/平米出售。從開盤以來價格就沒怎么變，而且不好的樓層還有特價房。

不過，北京的房產依然是全國富人追捧的優質資產，這些老豪宅們占有不可復制的稀缺地段，缺乏的是新產品理念和客戶服務理念。

如果能對產品進行改造升級，重新匹配新富人群的喜好，仍然有“老樹逢春”的機會。

實際上，北京市場已經出現了成功案例。

眾所周知，北京朝陽區的“霄云路8號”也面臨“好地段、老產品”的銷售困境。

但是項目下決心引入了縵合品牌，對產品重新改造，打造出符合新富人群審美的“縵合風”豪宅，一舉成為這兩年北京頂級豪宅市場的銷冠。

縵合的成功案例已經說明，北京樓市不缺頂級豪宅客群和購買力，只是客戶的偏好一直在變化。如果肯用心改造升級，還是有機會叫好又叫座的。

過去，上述稀缺地段的老豪宅們可能捂著賣、不愁賣，如今時代和環境已經改變。賣方是真心想趕緊賣，奈何富人們的偏好已經變了，產品和客戶之間需要重新匹配。

房小評根據實地考察的情況，給這些老豪宅們以下建議：

1、升級改造產品。

雖然項目的格局已經固定，但仍可以聘請知名設計師從現代生活的社交、居家習慣入手，優化空間布局。

比如設計開放式書房營造更為寬闊的客廳空間；將分離的餐客廚空間通過開放的島臺連接；為無窗的主臥衛生間增加新風設備等。

2、增加主動服務。

豪宅業主的生活離不開定制化服務，僅是高價請最貴的物業公司來管理還不夠，而是要給業主生活做加法。

比如讓業主成為周邊一公里內所有高檔商業的VIP會員，而不是告訴業主旁邊酒店有健身會所，辦卡后可以享受服務。

3、提供資金解決方案。

現房老豪宅留給客戶的付款時間都很短。對于生意場上的客戶，當下現金流的作用遠大于固定資產。

幫助業主主動尋找可以快速實現抵押貸款的機構，甚至提供過橋貸款，并且以最短的時間辦理房本，最大化豪宅的金融屬性，也有助于提升項目的銷售速度。

把房子賣出去，除了地段和產品，更需要能夠打動客戶痛點的閃光點。這個閃光點可能是寶格麗的精裝，可能是周邊一公里生活圈的VIP待遇，也可能是讓客戶驚喜的墊資服務。

總結：稀缺地段的老豪宅境遇不必是黃安《新鴛鴦蝴蝶夢》里唱的：“由來只有新人笑，有誰聽到舊人哭”。

房子的核心價值是地段，老豪宅們的地段價值邏輯一直在，只要它們不端著，接點地氣，其實叫好叫座的機會永遠存在。

希望賣家看到這篇文章，也希望買家能理解這篇文章，寫對大家有用的文章，是我們的初心。

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標簽： 天安國匯