最近，關于上海“最慘購房人”稱自己損失超千萬，賣家獲利近700萬的話題多次登上熱搜，引來廣大網友熱議。
根據媒體報道，當事人伍女士看中了上海市黃浦區一套價值約1500萬的辦公用房，卻因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款，被賣方告上法庭。法院最終判決伍女士敗訴，她不僅要退還房子，還要支付違約金、房屋整修費、訴訟費等總計497.32萬元。
不少網友看了其經歷后稱其為“史上最慘購房人”。近日，有媒體通過梳理判決書并采訪雙方代理律師求證后，發現這幾個細節可能引發外界對該案產生了誤解。
關于賣方為何要解除合同？據了解是由于買方的貸款逾期，賣方原計劃購買的房屋無法履行買賣合同，也造成了賣方為此支付違約金，受到較大損失。
對于490萬元的賠償金額，其實是包括違約金310萬元（房屋總價20％）和裝修費180萬元，違約金和裝修費損失都是在房屋合同中自愿、明確約定的。房屋總價1550萬元，首付款745萬元，賠償費用應當反映在全部房屋價值中的占比。
至于1000萬元損失，銀行延誤房貸與賣家無關系，銀行與賣家不存在關聯。伍女士也未反映銀行以及中介的過失。由于該房屋不同于一般自住住宅，屬于商業地產，用于商業用途，更應該尊重雙方契約約定。對于判決結果，雙方均無異議，已自愿履行了生效判決。
關于1000萬元的損失，實為買家自己估算，“我們損失了大概1000多萬，這其中包括480萬的違約金，100多萬新的裝修，然后如果我們再次購房，還需要承擔潛在的漲價300多萬。”
該案件前因后果如下：
根據一審法院審理查明的事實，2020年5月27日，伍女士與范先生等人簽訂了一份房地產買賣居間協議，3天后又簽訂了補充條款。根據這份協議，雙方約定交易的這套180平方米辦公用房總價為1550萬元，伍女士應在2020年6月30日前支付首期房價款745萬元及裝修補償款60萬元，收到這筆首付后范先生便要提前交房，剩下的745萬元由伍女士向銀行申請貸款，最遲要在雙方約定的過戶時間8月30日前，打到范先生賬戶。
協議簽訂后，雙方于2020年7月2日正式簽訂上海市房地產買賣合同。此時，伍女士已經向范先生轉賬了定金100萬元及400萬元首付款，于是雙方在合同附件3中寫明，伍女士應當在簽訂合同后5日內向銀行申請745萬元貸款，若伍女士貸款申請未在過戶前獲得足額批準或無法獲得貸款，也應當在申請產權過戶之前將相應部分房價款通過中介轉付或直接支付。
此外，這份合同還約定，若伍女士未按照合同約定履行，每逾期一日需向范先生支付總房價款萬分之五的賠償金，逾期超過10個工作日的，視為違約。若伍女士違約，則需向范先生支付相當于總房價款20％的違約金，并將房屋恢復原狀或賠償房屋裝修費180萬元。如因范先生違約，同樣需向伍女士賠償裝修費180萬元。
對于上述合同內容，伍女士和范先生在法庭上都予以認可。合同簽訂后，接下來便是履行了?？墒?，伍女士在支付合同約定的首期245萬元房款時就逾期了。經范先生等人催討，雙方又簽訂了一份補充條款，約定范女士應于2020年7月31日前一次性支付245萬元房款，及因此產生的利息損失。如未按時支付，則視作違約，房屋買賣合同自動解除。庭審中，范先生確認，伍女士后來如期支付了這筆錢。
2020年6月，這套房屋就已經交由伍女士使用，并開始裝修。但是，由于伍女士申請辦理的745萬元貸款發生延期，直到2020年10月29日才審核通過，導致她無法如期支付第二期房款。此時，早已過了合同約定的8月30日這一最后期限。
2020年9月15日，范先生等人以律師函方式，告知和催告伍女士已嚴重違約，仍有805萬元房款未支付，希望伍女士在收函之日起3日內將錢付清，如仍然不付，范先生等人有權解除合同，并要求伍女士賠償違約金及裝修損失等。同年9月30日，范先生等人向伍女士發出了解除買賣合同通知書一份，指出因伍女士仍未按照約定期限付款，因此范先生等人決定行使合同約定的解除權，要求伍女士搬離并歸還系爭房屋，償付房款總價的20％的違約金，和房屋裝修損失180萬元等。這兩份函件，伍女士向法庭確認均已收到。
以上，便是本案的基本事實。對于這部分內容，雙方其實沒有什么異議。伍女士和范先生等人的分歧，主要集中在伍女士的行為是否構成違約，以及是否應當按合同約定的20％房價足額賠償。
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