進入5月，不少上市房企先后發布關于分紅的公告。外界再掀波瀾，同樣辛苦經營一年，究竟誰在賺錢?誰在陪跑?
盡管規模與利潤像一個硬幣的兩面，但長久以來房企對于規模的熱情遠甚于利潤。規模驅動之下，利潤數據難免缺乏可看性。結合上市房企公布的數據，中國網地產以銷售額(含權益)超過100億元(包含100億元)的房企為樣本，選取其中的88家典型房企進行了綜合分析，試圖揭開房企的盈利真相。
57家房企增收不增利 低利潤之痛漸成趨勢
統計數據顯示，在88家典型房企中，2018年僅有15家房企出現增收不增利。到了2019年，這一數據猛增至57家，直接翻了近3倍。
具體來看，在TOP10房企陣營中，2019年共有7家房企出現增收不增利，分別為萬科、中國恒大、融創中國、碧桂園、新城控股、世茂房地產、龍湖集團，僅中海、保利地產、綠地控股等3家房企能夠保持營業收入增幅大于營業成本增幅，且兩者增幅相差較低。尤其是綠地控股，只相差0.13個百分點。然而，對比上述10家房企2018年的數據可以發現，當年并無任何一家房企出現增收不增利。僅僅經過了一年時間，就實現了零的突破，差距之大令人咋舌。
以萬科為例，其在2018年、2019年的營業總收入分別為2976.79億元、3678.94億元，營業成本分別為1861.04億元、2345.50億元。其中，營業收入的增速由22.55%小幅上升至23.59%，而營業成本的增速則從16.26%提升9.77個百分點至26.03%。一方面，萬科的銷售額增速也出現下滑，并在2019年首次降至個位數，為近5年來最低。另一方面，盡管對三費的管控較2018年有所成效，但整體不及2017年。
而在TOP20房企中，2018年僅有旭輝控股1家的營業成本增幅大于營業收入增幅，2019年則擴充至12家，在TOP20中的占比也由2018年的5%上升至60%;在TOP50房企中，增收不增利的房企從2018年的9家上升至2019年的34家，占比也從18%增加50個百分點至68%。
此外，有48家房企2019年歸屬于母公司凈利潤的增速出現下滑，不及2018年，在88家典型房企中的占比為54.55%。僅在TOP10房企中，就有6家之多，萬科、中海等頭部房企均在其中。一直以來，中海貴為利潤之王，但其在2019年歸屬于母公司的凈利潤由2018年的449億元下滑至416.18億元，同比增速下降7.31個百分點，整體盈利能力遭遇滑坡。
從三費(包含銷售費用、管理費用、財務費用)在營業總收入中的占比來看，在2019年共有43家房企的三費占比有所增長?？v觀2019年88家房企的三費占比，最低為中海3.73%，最高為首創置業28.76%。
過去三年間，不少房企在三費管控方面成效顯著。其中，碧桂園、保利地產、中海均呈現持續下降態勢。以中海為例，三費在總營業收入中的占比分別為4.29%、4.07%、3.73%。盡管中海以成本管控見長，但盈利能力的走低正在加速弱化這一優勢。此外，萬科、中國恒大、融創中國、新城控股等房企的這一指標呈現出一定波動，世茂房地產與龍湖集團則維持在7%左右。
長遠來看，雖然房企總營收仍在增長，但隨著房地產行業進入從增量時代到存量時代的轉軌期增收不增利現象愈發明顯，利潤空間收窄成為行業趨勢之一。
根據wind數據可知，在2018年-2019年，上市房企的銷售毛利率由30.92%下滑至28.82%，銷售凈利率也由14.36%降至11.91%，房地產行業的低利潤趨勢不可扭轉。這也意味著，調控政策持續常態化之后，房企賺錢越來越艱難，坐享土地紅利的好日子逐漸步入尾聲。
早些時候，融創中國董事會主席孫宏斌在2019年業績會上也表示，”現在到了這個規模，我們的銷售穩步增長，已經把利潤變成第一位了。以利潤、安全和降低負債率的均衡管理為目標，提高綜合競爭力，以安全、發展穩健為底線，這個行業下一步在2020年和2021年的利潤壓力比較大”。
事實證明，房地產行業并非一本萬利，房企精細化運營成為制勝未來的關鍵。此外，行業天花板漸近，房企亟需尋求新的盈利增長點。尤其是頭部房企，本身的規?；鶖递^為龐大，未來通過傳統的住宅開發謀求超預期的利潤增長也不現實。
凈資產收益率持續降低 精細化管理成新常態
受利潤影響，房地產行業的平均凈資產收益率在過去3年間也持續走低。從wind公布的數據來看，在2017年-2019年房地產行業的平均凈資產收益率分別為11.17%、10.74%、10.06%。
在TOP10房企中，融創中國2019年以37.21%的平均凈資產收益率一路領先，其次是新城控股36.72%，第三為碧桂園28.95%。值得注意的是，盡管這10家房企的平均凈資產收益率遠超行業平均水平，但是仍有4家房企不足20%。
據統計，2019年，共有9家房企的銷售額突破2000億元(不含超過3000億元的房企)。其中，綠城中國以8.98%的平均凈資產收益率墊底。而在千億俱樂部中，共有16家房企，僅首開股份、遠洋集團的平均凈資產收益率為個位數。在銷售額實現500億元的準千億房企中，共有17家企業，首創置業、越秀地產的平均凈資產收益率也是個位數。
根據杜邦分析，可以將凈資產收益率拆解為凈利潤率、總資產周轉率、權益乘數三部分。其中，房地產行業的凈利潤率逐年下滑，在2017年-2019年依次為15.64%、14.36%、11.91%;同一時期，行業的總資產周轉率分別為0.22、0.203、0.209。
基于上述趨勢，在凈利潤率、總資產周轉率雙雙下行的背景之下，要想保障一定的凈資產收益率，不少房企紛紛借助權益乘數。以德信中國為例，在2019年的銷售額為450.77億元，其平均凈資產收益率為41.58%，但其權益乘數高達15.61。與德信中國銷售額相近的是保利置業，其平均凈資產收益率為12.28%，權益乘數只有4.93，不及德信中國的零頭。
眾所周知，權益乘數主要反映企業財務杠桿的大小，權益乘數越大，股東投入的資本在總資產中的占比越小，杠桿越大。顯然，杠桿存在一定的邊界，無法持續放大。
在兩會期間，中央重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”。同時，強調“六穩”，進一步“穩杠桿”。言外之意，房企加杠桿屬于逆勢而為，被推高的恐怕不只是杠桿，還有隱藏期間的巨大風險。
在“穩杠桿”的宏觀大勢之下，疊加2020年新冠肺炎疫情影響，不少房企順應形勢，提出降杠桿，同時加強現金流管理。萬科總裁兼首席執行官祝九盛在2019年業績發布會上就指出，疫情的影響最終就體現在現金流方面，對現金流的影響是非常明顯的。由于銷售減少，導致銷售回款減少，疫情也增加了相應的防疫成本?？傮w來看，這次疫情對公司的影響相當大，銷售回款大幅下降，并且也給未來1-2年產生了遠期的結算壓力。
受此影響，盡管萬科堅持現金分紅，但考慮到疫情的不確定性仍希望多保留現金在手上，其今年的分紅總額和上年一樣，為118.1億元。
后規模時代，拿什么來拯救ROE成為眾多房企不得不面對的靈魂拷問。盡管利潤下行，房企仍要有所作為，而持續提升精細化管理能力且為客戶創造真正的好產品、好服務將是重要的應對策略之一。
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