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內容來源：居者老莫講買房
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昨天居者數據出爐，2023年開年，北京樓市表現良好。朝陽、海淀、西城、豐臺、大興，整體房價都在上漲，各區掛牌量也逐步下跌。
樓市表現良好，一方面是被壓抑的居住需求終于得到了釋放，剛需和改善家庭趕在春節前后成交，避開春節后的成交高峰和價格上漲期。另一部分需求，是保值增值需求。
在當下樓市，無論是自住還是保值增值，都避不開一個邏輯：選擇未來有人接手的樓盤。一旦脫開這個邏輯去買房，風險就變大了。
1650萬首付，如何讓家庭資產保值增值？鵬飛在某醫療外企工作，公司在西城區，薪資不少。家里有一套房在大興龍湖，是個三居室，目前市場價520萬左右。
現在他手里又有了650萬的資金，還有首房首貸資格，想把這650萬做首付再買一套房，為家庭資產保值增值。
他自己的方案是，賣掉龍湖的房子，提高首付貸款，將總預算提高到1700萬左右，直接買入海淀魏公村附近的三居室。
問他為什么？答：現在主流市場是優質板塊的次新，想直接一步到位，買入漲幅最好的片區。
魏公村這個板塊我們前幾天講過，地段好，有學區，有醫療資源，但片區內的房子比較老，也比較貴。
1700萬的預算，在魏公村能買到2000年以后的三室兩廳，戶型確實好。
但鵬飛找到我們，就是心里有點虛，雖然從保值增值的角度看，魏公村的房子未來應該沒什么大問題。但對于他們家庭來說，有一種把雞蛋放到一個籃子里的感覺，心里不踏實。
于是他又想了一種方案：在東部漲幅比較好的朝青板塊買入一套700-800萬的兩居室，投住分離。他甚至還去看了華紡易城和青年匯佳園、萊圳家園北區的房子。然后自己在西城附近租房子住。
但他也覺得難受，自己都有兩套房了，怎么通勤距離還這么不舒服呢？
鵬飛問老莫：我這個情況想為家庭資產保值增值，還有其他選擇嗎？
2中產進階2換2，向上而行不得不感慨，中產家庭的資產進階，房子都是跳板。比如鵬飛，他如今之所以有置換的選擇，不僅僅是因為手里有錢，也因為買入的房產保值增值了。
大興龍湖的房子，在過去五年還是有一定漲幅的，如今市值520萬，很可以了。畢竟大興整個板塊都靠著亦莊來支撐，而亦莊內部已經形成了完整的生活圈，大興要還想普漲，已經不現實了。
相比之下，我們更建議2換2或者2換一。
魏公村的房子有一定的學區屬性，鵬飛現在用不到，買入一套三居室自己也用不到，其實有些浪費。
不如將大興的房產賣掉+部分貸款，在朝青買入一套優質兩居室。華紡易城、青年匯都可以。
再用手里的650萬資產作為首付+滿額貸款，在魏公村買入一套92平米的兩居室，滿足自住的同時，兼顧保值增值性。
北京中產家庭的進階，既是資產進階，也是圈層進階。
我們遇到過很多客戶，買得早的，從60平米的無學區老破小一路置換，置換到核心區的次新房。買得晚的，從昌平回龍觀一路置換，終于成為海淀核心區的一員。
大家從外往里走，從邊緣地帶向核心圈層進階，這是千萬北漂大軍的走向，也是新北京人的走向。
但這其中，也不乏迷戀城區的購房者，因為選錯了房，買入了地段好、無學區的老破小，為后續置換帶來了不小的麻煩。
也有因為買錯房導致資產縮水，無力置換的。
所以在這里提醒各位購房者：北京買房，跟隨產業和邏輯走。
房產保值增值，強板塊>板塊內優質小區>小區內部的樓盤選擇，第一步走對了，面的選擇才能更好。
第一步走錯了，后面的選擇，將透支你的購房成本。
32023，小陽春到來，內部分化仍將加劇根據最新數據，北京二手房成交已經出現明顯回暖，2023年第2周二手房網簽量達3361套，是近4個月的最好成績，北京樓市提前進入了“小陽春”行情。
這其中，北京新房整體均價一直保持著溫和上漲態勢，即使在市場形勢嚴峻的2022年，新房價格也同比上漲了5.8%，當然這里也有改善項目增多等結構性變化。
二手房方面，內部分化仍將加劇。
隨著入學高峰期的到來，學區是今年各大改善家庭的購房需求之一。
除此之外，剛需上車族的需求也在被激發，但市場留給剛需家庭的選擇并不多，一般300-600萬之間預算的樓盤，要么是常年橫盤的老破小，要么是遠郊次新。
怎么選擇？如何做選擇？是當下購房者要解決的核心問題。
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