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內容來源：子木聊房，已獲授權轉載
最近樓市又搞出個大新聞。住建部部長在重要會議上表示，我們要實現質的有效提升和量的合理增長，必須要在精準上下功夫。對于購買第一套住房的要大力支持，首付比例、首套利率要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、剩余多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房著重新入市留有空間。這幾段話引起市場不小動靜，尤其在中介朋友圈炸開了鍋，但我讀的第一次就感覺哪里不對。首套利率是否降低，怎么調節，一直都是央行在主事。住建部帶頭喊口號，歷史上還是頭一遭。說明什么？說明越來越等不及了。隨著防疫全面放開，2023年的經濟復蘇大盤已經全面啟動，各個部門代表都得出來立定跳遠，房地產不跳個3.476m，都不好意思說自己是經濟壓艙石。不過，緊接著央行也出來呼應，內容是：只要一個城市新房價格連續3個月下降，就可以觸發動態調整機制，下調或者取消當地首套房貸利率政策下限。根據國家統計局全國70城房價數據，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧等。這跟2022年下半年發布的定向降息一個意思，“房地產太慘的，利率可以破下限”，只不過當時給了-20BP的?建議，而現在是自由發揮。這意味著，央行22年底到期收回的最低利率利好，在2023年又要重新釋放了。這也符合正常的調控思維，利率跟著行情走，行情起不來，利率沒有反彈的理由，只能持續走低。但下調的空間還有多少呢？我查了一下，很多城市的利率已經破位到3字頭了，大概最低在3.8%左右的水平。接下來只能無限趨近于3.5%，再低也不能突破公積金的利率3.1%，否則利率倒掛，公積金就成了徹徹底底的擺設，幾十年搭建的機制瞬間坍塌。而且由于存貸差的原因，房貸利率下調往往意味著銀行的存款利率下調，這段時間，趨勢已經非常明顯了，各地銀行都發布了通知?？傊?，央行+住建部門聯合強化低利率概念，對市場是一波大利好，剛需首套房的房貸利率接下來還有一波向下俯沖的機會。很多人問我，這次利率利好會刺激樓市行情上行嗎？其實從去年年底到現在，已經數不清出了多少政策刺激樓市了，去年下半年利率已經沉入歷史最低位，至于效果，沒有預期中的那么好。原因很簡單，如果沒有充沛的月供還貸能力，利率降低，相當于給了蘭博基尼50元代金券。剛需撬不動杠桿，也不敢撬杠桿。這就像一群中年人跑去ICU里，圍住一個身體羸弱的年輕人說，起來吧，老哥們帶你去蹦迪。蹦不動？給你上擔架，擔架上蹦！要我說，首套房這事兒壓根不需要鼓勵，哪個年輕人不希望住上一套亮堂的大房子，不希望早日結婚生子，安居樂業，闔家幸福呢。關鍵兜子里得有紅燦燦的票子，收入預期向好，也不用拼命扛著教育醫療養老三座大山。其實現在對樓市最主要刺激，應該放在改善身上。改善有一個特性是，一定會有升級大房子、核心地段的愿望，但考慮的事情比較多。比如手里房子是否能賣個好價錢，買的下一套房房價走勢如何，經濟預期是怎樣的，買房的成本會不會繼續下調。這些猶豫沒有解決的出路，于是他們寧可把錢都存在銀行里，也不愿意碰樓市，目前全民存款已經高達120多萬億，儲蓄率更是回到了2008年以前。2008年之前人們存款多，是因為都從資源匱乏的年代過來的，沒有安全感，2022年呢，也是沒有安全感。兩者相同，卻又不同。對于大多數人來說，寧可不買，不能套牢。這幾年的站在高崗上，凜冽寒風吹入骨的感受如影隨形，真的不好受。那么對于能買得起房子的人，該如何刺激？方法很簡單。把對于二套改善的政策直接下放到首套剛需層面。熱市搞階梯有用，冷市搞階梯有些太過自信了。解限貸，松限購，主要購買力入場驅動信心恢復才是最有力的一環。很多人說把主要購買力完全釋放，不會造成炒房現象嗎？這是一直存在的誤解。這些年除了一線城市，真正的炒房客政策是控不住的，他們有很多方法可以讓自己有首套購房資格。三套房只是入門級，五套房是進階，八套房才算是玩家級，總之，規則都是用來束縛普通人的。這讓我想起畢業時去廣州大佛寺，請教一得道高僧，我問他，為什么這個世界上，好人命不長，惡人卻大街上亂竄。他一摸胡須跟我說，大惡之人，佛束他不住，大善之人，佛也束他不住，唯有中間人，才走輪回道。當時不懂，現在卻懂了。刺激樓市第二招，就是給一線城市利好，把風向標的火苗點起來。過去連續一年救市，仿佛把一線城市忘了，兄弟四人偷偷摸摸在邊緣瘋狂摩擦，真正的利好一個沒有。就連深圳，市場都這么難了，也就剛剛出臺了“帶押過戶”的政策，買家喜極而泣，感恩上蒼。只要一線熱了，購買力釋放出來，才能輪動到二線城市，全國媒體一報道，信心傳播開來，房地產回到正軌上來，只是時間問題。很多人看到這里，肯定不樂意了。這不是在拉偏架嗎？幫市場賣家出招，不是變相欺負我們消費者嗎？還真不是，市場分為冷、溫、熱。我一直的主張是市場能回歸常態，走溫的路線，一切價值都被價格所表現出來，有買有賣，不過分炒作也不過分遠離。樓市太熱太冷都會出大問題。據第三方智庫測算，2022年，受市場波動影響：有40萬人離開地產開發行業，市場下行預計導致地產開發上下游產業減少約600萬個崗位 ，影響全產業鏈1500萬-2000萬人。如果房地產進一步冷下去，意味會有越來越多的人要去考慮生存問題，站在經濟大盤的角度講，房地產回暖一定是經濟復蘇的前提。共同期待1-2月，還有怎樣的大招出現吧。
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