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      事關所有酒店投資人:有效降低投資風險的關鍵動作,馬上收藏

      來源:航空旅游網時間:2023-08-15 13:40:01

       

      “現在沒那么焦慮,而且分到的蛋糕更大了。”

      再見到劉楚榮時,他整個人松弛了很多,心境也和兩年前的郁郁寡歡全然不同。2020年,因受大環境影響,出行受限及目標客群的消費降級,劉楚榮投資的中高端酒店深陷經營困境,用他當時的話來講,就是“酒店空到怕”。洞察到消費趨勢的轉變后,2022年初,劉楚榮在中高端酒店旁另投了一家大眾酒店品牌,作為客源的互補,吸引那些流失于中高端酒店的消費者入住。目前門店開業半年左右,門店營收持續增長。劉楚榮直言,以前只想著高客單價就能高盈利,現在覺得一切都是假象,只有風險小了投資才會更安心。

      通過加投大眾酒店尋求突破,劉楚榮的舉動并不令人意外,其中也隱含著市場風向的轉變。在獲得更高盈利的前提,是投資的安全穩定性。借用全球首屈一指的華爾街投資專家彼得·林奇一句話:“要想在長期投資中做到風險最小化、收益最大化,不僅要堅持正確的投資方法,還要有配置合理的投資組合。”

      而在經濟市場不確定的大環境下,如何實現更穩健的酒店投資?本期我們就借用投資人的經歷,來聊聊能有效降低風險,實現更大化盈利的酒店投資方式:

      融入大賽道產品,對沖投資風險

      高端酒店就代表著高收益?看似有一定道理,但不完全正確。

      “我們周邊幾家老五星酒店的客人,很多都流向我們柏曼,究其原因就是產品服務體驗、優異的性價比。高造價設施和裝修風格可能已經不討喜了,相反柏曼市場匹配度高,能覆蓋更多的客源層次,不僅在旺季達到穩定高產的營收,也能在淡季做促銷進行降維打擊。”

      資深加盟商莊偉強在對比過多品牌后提到,在不同城市中,酒店品牌的影響力和區域消費能力各不相同,現實中也存在著不少高端酒店“叫好不叫賣”。

      “出租率能這么高,證明了我當初選城市便捷的決定是對的,拋開豪華酒店的光環,顯然大眾酒店更適合現在的環境。”

      早在2017年,張浩勇就在二線城市投資了一家豪華酒店,在疫情期間,出租率由于出行限制呈曲線下滑狀態,且隨著目標客群消費觀發生轉變,導致酒店流失了大量客人,讓他一夜白頭。了解到用戶流失狀態后,張浩勇意識到大眾市場的重要性,開始考察市面上受歡迎的酒店品牌,來作為收益的“補短板”,在2023年,他在同商圈內投了一家城市便捷,以吸引更廣泛的消費者群體來提升收益。

      高檔酒店猶如豪車保時捷,溢價高,但風險也相應增加;大眾賽道酒店則好比大眾汽車,回報合理且風險較低,而眾所周知,大眾最終收購了保時捷,并獲得了更高的溢價空間,保時捷也得到了更為穩定的資源平臺,這正是典型的風險對沖策略。

      在經濟放緩的大環境下,如果投資了中高端酒店的投資人,不妨考慮搭配大眾酒店做組合投資,可視為一種相對更安全穩妥的投資策略。

      “在下決心要投中高檔酒店前,一定要先投一家大眾酒店,這是我投了大大小小7、8家酒店總結下來的投資邏輯,無論出于風險還是盈利考慮,都很合理。”

      正如大家買基金一樣,會根據不同的行業和基金經理,搭配買入不同風險系數的基金,通過大中小組合投資來對沖風險。彭文清在2016年就開始投資酒店,直到2020年才在五線城市云浮加盟了第一家連鎖品牌——城市便捷,當門店獲得能媲美珠三角核心城市的亮眼業績時,讓他對市場充滿信心,更直言城市便捷就是大眾酒店的領頭羊。為進一步將商圈消費群體吃透,2022年疫情防控放松后,彭文清才在同商圈內投了一家中高端酒店,作為更高端消費客群的需求互補。

      彭文清表示,城市便捷在他的投資規劃中起到了開路石頭的作用,之后如果有合適的物業,還會根據“城市便捷+中高端酒店”的策略進行投資,他堅信,一旦城市便捷這個新的增長點做起來后,才能推動周邊中高端酒店“摸著石頭過河”,持續推進酒店投資的主軸。

      對于有意向投資中高端或以上酒店的朋友,彭文清也建議先從經營大眾酒店做起,試探當地的消費習慣和客流情況,當經過一個較長周期后,如果門店的經營狀況持續向好,才適合考慮進一步投資中高端酒店。

      低風險穩盈利,市場匹配是關鍵

      商圈是否能支撐起高端價格,需要市場和時間來驗證。在一個專訪酒店投資人感受的媒體中,也經常能看到因投資的品牌和所在城市或商圈不匹配,而造成的“投資車禍”,如投資人秦總在三線城市花了超3000萬來投國際大牌高端酒店,然而開業后運營成本高達170元,RevPAR卻只有200多元,這種預期與現實之間的差距非常大,所以秦總在接受媒體采訪時才不禁吐槽投資的低性價比。

      顯然,如果沒有認真考察市場情況就冒險在下沉市場開設高端酒店,那就是拿錢開玩笑。在下沉市場里,房價很難支撐高投資、高成本的商業模式。

      “不到3年就回本,疫情期間其他品牌的中高端有出現虧損,但城市便捷甚至還盈利了。”

      郭志剛的酒店投資之路,從2010年在新疆做單體酒店開始,到后面陸續加盟了多個覆蓋不同檔位的連鎖酒店品牌,遍布于杭州、蘇州、長沙等不同性質的城市。

      真正加盟下來后,郭志剛最大的感悟,是在選擇品牌時不僅要看當前的規模數量,還要看其長遠的升級迭代,以及能否適應未來市場,例如他2016年在長沙投資的城市便捷,雖然目前已開業7年多,但價格依然高于周邊中端酒店,在接受采訪時,他還表示當期日均單價已經超過了300元,且出租率更是達到103%。

      目前考慮到所在商圈目標人群的消費力上漲,郭志剛計劃將城市便捷酒店進一步升級,來適應消費市場,從而吸引更多客戶群體,獲取更高的營收。

      大眾酒店投資價值持續提升,酒店界的定海神針

      從過去到現在,大眾酒店在投資界中就如定海神針般存在,即便在全球經濟下行的2019—2021上半年,大眾酒店需求增速還能達到37.3%,客房訂單量漲幅高達48%,投資價值持續提升。

      歷經疫情事件后,許多市場敏感度強的投資人也已經回過神來,將投資目光重新瞄回傳統的大眾酒店賽道。

      “大眾酒店是中國酒店業的基本盤,而城市便捷完美地切入這個市場里面,滿足消費者的出行需求,率先占領了大眾酒店市場的高地。”

      見證了酒店業變革發展的資深投資人羅菊先,30年間先后投資了多家酒店,2017年考慮到產品力和獲客渠道等問題后,在朋友的口碑推薦及實地考察下,把廣州的3家單體酒店全加盟改造為城市便捷。而東呈也不負他的期望,3家門店改造開業后均獲得了不俗的業績表現,城市便捷廣州十三行沙涌地鐵站店不到3年就實現回本。

      羅菊先表示,城市便捷的強品牌影響力加上東呈的強平臺賦能,對于投資而言更有保障,堅定了他投資酒店的信心,未來也會持續走這條路線。

      投資道路千萬條,安全第一條,數據只是一時,穩健才更關乎長遠收益??v觀整個市場,鑒于當前大環境的不確定性,不少投資人都開始構建一套避險投資邏輯,以在不確定中增強投資回報的確定性。

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      責任編輯:FD31
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