逆勢下的租賃市場(chǎng)新物種

輕資產(chǎn)輸出方面，牛油果青年社區十分注重與一線(xiàn)城市的大型國企合作，管理大型存量資產(chǎn)，助力新市民安居。

2022年以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)無(wú)論是個(gè)人房源還是集中式公寓，整體市場(chǎng)都處于低迷狀態(tài)。

在行業(yè)進(jìn)入深水區，擴張節奏整體放緩的情況下，卻有品牌實(shí)現了逆勢增長(cháng)，2021年拓展房源近37000間。至此，一向低調的上海牛油果青年社區浮出水面。充滿(mǎn)不確定的時(shí)代里，它的出現是一腔孤勇還是市場(chǎng)黑馬?

疫情影響持續

公寓企業(yè)進(jìn)一步承壓

疫情持續影響下，國民經(jīng)濟遭遇重創(chuàng )，住房租賃市場(chǎng)亦受此波及。

據邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2022年4月長(cháng)租公寓發(fā)展報告》顯示， 4月份，全國主要監測的20城住房租賃市場(chǎng)整體呈現量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢。其中租金TOP10城市平均租金66.32，環(huán)比下降1.91%。受到疫情的影響，北京和上海租金下降明顯，分別下跌3.88%和4.24%。

疫情的不利影響不僅體現在租金下跌，疫情后人口流動(dòng)性下滑，租客流失率提高，租賃企業(yè)正在遭受巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。

據邁點(diǎn)對住房租賃市場(chǎng)多家品牌的調研，目前租賃企業(yè)普遍面臨門(mén)店防疫壓力、生活物資保障、運營(yíng)成本、項目拓展等多方面的問(wèn)題。在上海、深圳等疫情影響嚴重的地區，這些問(wèn)題更加突出。

“活下去”是長(cháng)租公寓在后疫情時(shí)代面臨的最重要問(wèn)題。當大部分公寓企業(yè)追求“穩”字為先，將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)落在疫情防控、抓運營(yíng)、控成本上分身乏術(shù)時(shí)，牛油果青年社區大力規模擴張的邏輯是什么?

跨越規模門(mén)檻

理智而謹慎的擴張

筆者看來(lái)，這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)者如何理解長(cháng)租公寓的規模觀(guān)。

在公寓行業(yè)的野蠻生長(cháng)時(shí)代， “唯規模論”被奉為真理，但高收低租的盲目擴張之下，行業(yè)并沒(méi)有走上正軌，反而被規模反噬得頭破血流。其原因在于資本驅動(dòng)下，行業(yè)變得激進(jìn)而盲目，忽視了商業(yè)本質(zhì)。

但拋卻外在因素，規模效應本身錯了嗎?答案顯而易見(jiàn)。租賃是慢周期行業(yè)，長(cháng)租公寓項目在拿地、裝修、運營(yíng)等前期環(huán)節投入巨大，需要規模達到一定門(mén)檻，才能夠有效分攤成本，實(shí)現盈利。

小而美固然降低了風(fēng)險，但若要實(shí)現更大的品牌效應和利潤空間，規?；遣欢ㄩT(mén)。

時(shí)任龍湖集團冠寓發(fā)展部總經(jīng)理的張智聰曾對媒體表示，“租賃企業(yè)必須形成規模優(yōu)勢，若管理的房間低于5萬(wàn)間，將幾乎不可能盈利”。

另一方面，規模效應是一把雙刃劍，合景公寓總經(jīng)理關(guān)亮指出，“有了規模發(fā)展，利潤才會(huì )有保障，但同時(shí)也伴隨著(zhù)風(fēng)險的增加。”這就是為什么行業(yè)內普遍認為5萬(wàn)間是長(cháng)租公寓的“生死門(mén)檻”。

2021年，大家都放慢了擴張節奏，但卻是牛油果青年社區房源增長(cháng)幅度最大的一年。這樣的發(fā)展策略似乎與巴菲特的“別人瘋狂時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我瘋狂”不謀而合。

盈利是時(shí)至今日長(cháng)租公寓行業(yè)仍在探討的問(wèn)題。在商言商，投資需要回報，企業(yè)需要盈利。這是牛油果社區一直以來(lái)信奉的經(jīng)營(yíng)理念。越是行業(yè)艱難，大環(huán)境不利的時(shí)刻，越要冷靜判斷，謹慎測算，重視優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能成就更健康的發(fā)展。

憑借一套更嚴謹的投資測算及財務(wù)模型，牛油果青年社區理智拿房，確保每個(gè)項目都能達到盈利標準。在區域房?jì)r(jià)變動(dòng)時(shí)，也能夠及時(shí)預警，調整銷(xiāo)售方案。

2015年成立，截止2021年，牛油果管理分散式房源42900間，集中式房源14100間，總管理房源達57000間，累積接觸行業(yè)機構房東上萬(wàn)家，整體出租率95%，可以說(shuō)是平穩跨越了5萬(wàn)間的規模門(mén)檻。

　整合優(yōu)質(zhì)資源

做租賃行業(yè)的全周期服務(wù)者

在公寓行業(yè)，想要達到足夠大的體量，必然需要多元的業(yè)務(wù)模式來(lái)實(shí)現。

不同于大多數品牌專(zhuān)注某一種或兩種模式，牛油果青年社區擁有四大主要業(yè)務(wù)模式：存量改造及委托管理類(lèi)業(yè)務(wù)、租賃住房新建業(yè)務(wù)、公租房代理經(jīng)租業(yè)務(wù)、平臺管理服務(wù)業(yè)務(wù)。其中存量改建及委托管理類(lèi)、平臺管理服務(wù)占比最大。相對應的經(jīng)營(yíng)模式也不唯一，而是分散式為主，集中式為輔。就業(yè)務(wù)模式的多樣性而言，牛油果青年社區可以說(shuō)是整個(gè)租賃市場(chǎng)中的新物種。

多元業(yè)務(wù)模式的好處是，適配更多類(lèi)型的存量資產(chǎn)，有效降低市場(chǎng)風(fēng)險。

由于存量改造和住房租賃市場(chǎng)的復雜性，機構型業(yè)主和資產(chǎn)持有方往往各有所需，牛油果青年社區立足輕資產(chǎn)服務(wù)者的定位，打造了全周期服務(wù)鏈，包括規劃設計、成本招采、租賃管理、軟硬裝施工、運營(yíng)管理、售后客服，且均由自有團隊完成，可以為業(yè)主、資方提供定制化服務(wù)。這也是牛油果的核心競爭力之一。

針對中小型機構房東面臨的流量、出租率壓力，牛油果采用多平臺營(yíng)銷(xiāo)推廣模式，手握大量房源以量換價(jià)，獲得更有利的流量支持。同時(shí)制定更精細化的銷(xiāo)售方案拓展招租。

上海德家徐匯公租房，是牛油果青年社區2020年承接的全周期委托運營(yíng)管理項目。牛油果負責項目評估、裝修、招租、保安、保潔、維修、租約、財務(wù)等多個(gè)核心環(huán)節。經(jīng)過(guò)牛油果青年社區的全流程把控，項目開(kāi)業(yè)首月即達到100%出租率。

輕資產(chǎn)輸出方面，牛油果青年社區十分注重與一線(xiàn)城市的大型國企合作，管理大型存量資產(chǎn)，助力新市民安居，這也是目前政策倡導和鼓勵的方向。

在與首家國有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司試點(diǎn)企業(yè)中國誠通的合作中，項目為460間大體量，運營(yíng)和招租難度偏大。牛油果青年社區主要解決國企的運營(yíng)短板，通過(guò)外派店長(cháng)、管家培訓，制定銷(xiāo)售方案等運營(yíng)手段，最終實(shí)現出租率97%以上。

當前的市場(chǎng)環(huán)境下，多數公寓品牌出租率、現金流不穩定、團隊成本高的情況下，牛油果的全周期運營(yíng)管理服務(wù)有效降低了資產(chǎn)持有者的經(jīng)營(yíng)壓力，維護了整個(gè)租賃生態(tài)的穩定。也符合租賃行業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高，分工越來(lái)越細的大趨勢。

　結語(yǔ)

幾經(jīng)沉浮，住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了去偽存真，大浪淘沙的過(guò)程。浩蕩的激流中，牛油果青年社區并沒(méi)有過(guò)多地曝光于行業(yè)和媒體面前，而是穩健低調，厚積薄發(fā)，并且以足夠精細化的輕資產(chǎn)服務(wù)能力獲得市場(chǎng)認可。以上海為大本營(yíng)，牛油果青年社區正在將觸角伸向全國。

對比發(fā)達國家房屋租賃市場(chǎng)機構化長(cháng)租平均占比30%以上的成熟度，我國住房租賃市場(chǎng)還有很大上升空間，租賃行業(yè)未來(lái)仍然是機遇和挑戰并存，期待有更多專(zhuān)業(yè)化企業(yè)為市場(chǎng)賦能。

免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。

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