這句話(huà)用來(lái)描述，長(cháng)久以來(lái)酒店業(yè)對高校市場(chǎng)的偏見(jiàn)，再合適不過(guò)。
“圍繞著(zhù)校園市場(chǎng)的需求及其價(jià)值，遠比酒店人想象的多。”錦江酒店(中國區)IU&繽躍&陶瑞品牌總裁喬阿表示：這些需求可以被劃分為三大類(lèi)：一是住宿類(lèi)，例如，學(xué)生/老師/家長(cháng)短期住宿、學(xué)?；顒?dòng)會(huì )務(wù)招待中期住宿、學(xué)生/客座講師長(cháng)期租房;二是活動(dòng)類(lèi)，涵蓋學(xué)生社團活動(dòng)、非正式學(xué)術(shù)研究活動(dòng)、創(chuàng )業(yè)沙龍等等;三是日常類(lèi)，例如，辦公、學(xué)習、洗衣、健身、網(wǎng)紅餐飲等等需求。這些需求可以讓陶瑞品牌從中端酒店市場(chǎng)脫穎、獨創(chuàng )差異化品牌特色——階梯式住宿需求滿(mǎn)足、多元場(chǎng)景氛圍匹配、網(wǎng)紅屬性的橋接。
作為一個(gè)新創(chuàng )品牌，陶瑞酒店的品牌創(chuàng )新在中端市場(chǎng)有其獨創(chuàng )性：從消費主義到成長(cháng)服務(wù)，它開(kāi)發(fā)和滿(mǎn)足新青年的另一面需求——定向研究高校產(chǎn)業(yè)及服務(wù)需求。專(zhuān)注于該細分賽道的精耕細作，這是中國酒店業(yè)的首創(chuàng )。
今年4月，陶瑞酒店迎來(lái)全球首店開(kāi)業(yè)。邁點(diǎn)于日前實(shí)地探訪(fǎng)了其全球首店——陶瑞酒店•上海臨港大學(xué)城店，揭開(kāi)錦江酒店(中國區)旗下首個(gè)睿趣沙龍式中檔生活方式酒店——陶瑞酒店的創(chuàng )新之道。
首店探訪(fǎng)：開(kāi)在大學(xué)城里的多業(yè)態(tài)融合青創(chuàng )空間
當記者走進(jìn)陶瑞酒店•上海臨港大學(xué)城店之時(shí)，陶瑞酒店的品牌差異性便撲面而來(lái)。
首先引入眼簾的就是那旗幟鮮明的色彩。遠觀(guān)陶瑞酒店•上海臨港大學(xué)城店，其藍白相間的建筑外面直接表明其獨特的物業(yè)位置和特色——上海海洋大學(xué)的“新鄰居”;走近酒店，其洋溢著(zhù)“校園風(fēng)”的品牌主題色“青綠色”，頓時(shí)讓人萌生回歸學(xué)生時(shí)代的悸動(dòng)——“沒(méi)錯，這是我們年輕人的青春之色呀”。
徜徉其中，不僅可以感受到年輕摩登復古的潮流設計美學(xué)沖撞，更能體驗一種屬于自由派新知青年的超酷旅程。區別于一般的商旅型中端酒店，陶瑞酒店將大學(xué)校園文化以獨特的現代感工業(yè)風(fēng)設計呈現，將酒店客房、公寓和共享空間完美融合，并輔以睿智有趣的裝置藝術(shù)，給新晉職場(chǎng)精英、創(chuàng )業(yè)者、高校師生提供極具啟發(fā)性的居住、交流和共享空間。
酒店不止于酒店，這里更像一個(gè)青創(chuàng )空間的品牌樣本——自習研學(xué)+科研旅宿+創(chuàng )客沙龍+網(wǎng)紅茶飲+Live house綜合體。其核心體驗亮點(diǎn)突出三點(diǎn)：一是，真正的大堂/公區革命，通過(guò)啤酒箱島臺、瑞境孵化巢、靈感夢(mèng)工廠(chǎng)的巧妙設計，把“辦公+生活”融入其中;二是，無(wú)論是“商旅短租”還是“創(chuàng )業(yè)/學(xué)習中長(cháng)租”，多元化房型組合同時(shí)滿(mǎn)足“高質(zhì)量辦公”的便利與“拎包入住”的實(shí)用;三是，24h補給站，為匹配年輕人作息習慣，陶瑞酒店提供獨創(chuàng )了Z時(shí)代新型餐飲解決方案——集合活力早餐+下午茶+半自助酒水+零售餐飲于一體的智匯吧，全天候提供自助服務(wù)以及熱銷(xiāo)單品。
記者在探訪(fǎng)中發(fā)現，整個(gè)酒店為了呼應“睿趣”這一品牌特色，在每個(gè)角落都花了小心思，將“共享生活、共享工作”的品牌理念年輕化、潮流化的呈現，以睿趣的創(chuàng )作理念，時(shí)尚的設計語(yǔ)言詮釋酒店。同時(shí)運用摩登復古、潮玩IP、插畫(huà)藝術(shù)、裝置藝術(shù)和光影等元素，深入覓尋年輕前衛的設計美學(xué)和價(jià)值理念，把美學(xué)表現和城市人文靈感故事帶入酒店空間，打造線(xiàn)上線(xiàn)下雙向互動(dòng)感知的共享生活和工作場(chǎng)景，不斷讓客人與酒店空間產(chǎn)生互動(dòng)、情感滿(mǎn)足和共鳴，創(chuàng )造新青年人群最睿趣的出行體驗。例如，設置藝術(shù)妙趣橫生，讓等電梯不再乏味。
針對高校、企創(chuàng )市場(chǎng)打造的高校文化品牌，陶瑞酒店的體驗濃縮為八個(gè)字“睿趣沙龍、眾創(chuàng )空間”，未來(lái)各種主題的沙龍文化活動(dòng)將成為這家店的特色體驗。首次沉浸式游逛，陶瑞酒店•上海臨港大學(xué)城店給記者的印象更像是，一個(gè)能夠一站式滿(mǎn)足“住宿+辦公+餐飲+會(huì )議”多元需求的創(chuàng )智美學(xué)生活空間。這家店店長(cháng)告訴記者，未來(lái)酒店將采用走動(dòng)式管理——運營(yíng)經(jīng)理擅長(cháng)走到消費者身邊進(jìn)行情感溝通與現場(chǎng)管理，以一對一的服務(wù)和對公區現場(chǎng)的掌控，提升服務(wù)質(zhì)量和消費體驗，通過(guò)這種方式不斷掌握用戶(hù)和核心需求帶來(lái)更高效管理和精準的服務(wù)。
“其實(shí)，酒店要去找的不是人、也不是什么圈子，而是創(chuàng )造出獨一無(wú)二的產(chǎn)品和用戶(hù)體驗來(lái)滿(mǎn)足我們一些特定核心需求就可以了。你也可以把它理解成為我們學(xué)生群體的小眾需求。這家店還是蠻驚艷的。”探訪(fǎng)中，記者碰到一位來(lái)實(shí)地“踩點(diǎn)”的大學(xué)生，在他看來(lái)，陶瑞酒店是真正開(kāi)在大學(xué)城里、且真的是為新青年服務(wù)的酒店新物種。
在記者看來(lái)，作為業(yè)內首個(gè)“創(chuàng )新+創(chuàng )業(yè)+住宿”混融空間，陶瑞酒店•上海臨港大學(xué)城店的首次亮相，是驚艷的。
運營(yíng)樣本：“長(cháng)短租+群宿”經(jīng)營(yíng)新模式，挖掘收益極限
探訪(fǎng)當天，記者自上海虹橋站出發(fā)，乘車(chē)前往陶瑞酒店•上海臨港大學(xué)城店。一個(gè)多小時(shí)車(chē)程，一路穿過(guò)市中心、漸行漸遠，竟然有種“出城趕海”的錯覺(jué);加之，在過(guò)往采訪(fǎng)中投資人對于大學(xué)城商圈的刻板印象(淡旺季明顯)。記者對這家店的選址和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了一些些擔憂(yōu)。
“大學(xué)城的確存在非常明顯的淡旺季，但好的商業(yè)模式可能會(huì )制造驚喜。”陶瑞酒店品牌負責人笑著(zhù)對記者說(shuō)，陶瑞酒店“長(cháng)短租+群宿”消費場(chǎng)景和經(jīng)營(yíng)模式在這家店都有呈現，它將打破大學(xué)城商圈酒店的經(jīng)營(yíng)天花板。
突破傳統酒店投資收益瓶頸，當下最常規的操作就是寄希望于“非房收入”。2021年行業(yè)統計酒店住客在入住期間的消費是房費的4～5倍，一直以來(lái)這些消費并沒(méi)有辦法真正讓酒店受益，目前業(yè)內對此的探索模式花樣百出，如智慧屏營(yíng)銷(xiāo)解決方案、多業(yè)態(tài)線(xiàn)下場(chǎng)景打造等等。放眼整個(gè)酒店業(yè)，非客房收入還處于探索階段，并未有“標桿”出現。
筆者觀(guān)察發(fā)現，從坪效來(lái)說(shuō)，陶瑞酒店在看似有形的建筑空間內，把時(shí)間和空間都化整為零、重新排列組合，算得上是對酒店收益的極限挖掘。特別是，引入動(dòng)態(tài)長(cháng)短租模式，重塑酒店商業(yè)模式。具體來(lái)看：一是“客房+餐飲+辦公位+學(xué)習工作包+儲物格”組合售賣(mài);二是通過(guò)提供脫口秀固定秀場(chǎng)、活動(dòng)自運營(yíng)、場(chǎng)地對外租賃，可實(shí)現24h空間拼配、全時(shí)段流量利用;三是長(cháng)短租房型靈活，根據淡旺季調整售賣(mài)形式，提升出租率、破局空置焦慮，預計多元房型及銷(xiāo)售套系組合后、凈利潤增收48.8萬(wàn)/年、年均綜合出租率90%、綜合RevPAR334元;四是全時(shí)段餐飲自助服務(wù)，用輕便化增加餐飲收入。
“酒店非房收入的轉化率，首先跟產(chǎn)品設計(消費場(chǎng)景打造)，把好的產(chǎn)品打包起來(lái)給客戶(hù)提供更好的服務(wù)，客戶(hù)就愿意為有價(jià)值的體驗花錢(qián)，比如，航空公司將行李、座位、餐食等服務(wù)進(jìn)行打包出售的業(yè)務(wù)模式。當然，把這些信息精準傳達給你的目標客群，也至關(guān)重要。”一位酒店同行表示，圍繞高校和企創(chuàng )目標客群來(lái)設計酒店產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)模式，陶瑞酒店在商業(yè)模式具備創(chuàng )新性，而且它的整體產(chǎn)品落地較好(動(dòng)線(xiàn)明晰、兼顧了實(shí)用性和性?xún)r(jià)比)，這種好的體驗感也會(huì )拉升其目標客群的非房需求轉化。
而另一個(gè)突破傳統酒店投資收益瓶頸的探索，就是“長(cháng)短租”經(jīng)營(yíng)模式。但問(wèn)題在于，短租是酒店的常態(tài)化經(jīng)營(yíng)模式，長(cháng)租卻未必;長(cháng)短租結合，更是一種經(jīng)營(yíng)挑戰。
眾所周知，酒店長(cháng)租在疫情期間一度走紅，在入住率偏低的特殊時(shí)候，酒店長(cháng)租基本就等于額外賺錢(qián)。有收益專(zhuān)家曾做過(guò)估算，“根據拿房成本預估售價(jià)，可能應該將毛利算在25-30%左右”。但是，這種模式多半是酒店在疫情期間的短期“自救”，能否長(cháng)久，存在爭議。
“長(cháng)短租結合是最穩定、收入最合理的模式。酒店已經(jīng)開(kāi)始加入長(cháng)租房的競爭，中長(cháng)租客群已經(jīng)逐漸成長(cháng)為酒店行業(yè)收入來(lái)源的一種補充，長(cháng)短租結合或成趨勢，但也有難度。”業(yè)內人士特別指出，長(cháng)短租結合是個(gè)技術(shù)活兒——需要通過(guò)項目地段和本身配置，來(lái)決定這個(gè)項目的長(cháng)短租比例和季節周期性等等，甚至本地市場(chǎng)中的酒店、民宿、長(cháng)租公寓都需要了解;同時(shí)，酒店的產(chǎn)品也必須去靈活適配客群長(cháng)租長(cháng)住的需求。
在筆者看來(lái)，長(cháng)短租結合的靈活性經(jīng)營(yíng)+群宿模式多業(yè)態(tài)場(chǎng)景體驗(非房收入)，左右手搭檔恰好構成了陶瑞酒店突破收益天花板的關(guān)鍵。
談及未來(lái)的收益目標，陶瑞方面表示，期待在目標市場(chǎng)提高20%收益。
投拓新藍海：在小眾市場(chǎng)尋找酒店開(kāi)發(fā)的增量
繼20世紀90年代高校合并、高校擴招等一系列動(dòng)作，大學(xué)城如雨后春筍般在全國范圍內遍地開(kāi)花。據不完全統計，當前全國800多所公辦本科院校中有424所在同城建立了450余個(gè)新校區，全國已建成或在建的大學(xué)城數量超過(guò)120個(gè)。
大學(xué)城”概念是不是筆好生意還因個(gè)體而異，最終取決于“大學(xué)城”本身的成熟程度?！都t周刊》盤(pán)點(diǎn)各“大學(xué)城”周邊地產(chǎn)項目發(fā)現，各大學(xué)城在選址位置、高校師資等方面各有不同，其大學(xué)城生態(tài)的成熟程度;目前全國范圍內多個(gè)“大學(xué)城”仍處于建設和發(fā)展中，當前部分“大學(xué)城”仍然處于“有學(xué)而無(wú)產(chǎn)”的階段，產(chǎn)學(xué)研一體化還有很長(cháng)的路要走;被賦予巨大想象力的大學(xué)城地產(chǎn)項目在實(shí)際的落地過(guò)程中，有人歡喜有人愁。
記者研究發(fā)現，這家陶瑞酒店的物業(yè)選址雖然在大學(xué)城，但是它并非一般意義上的大學(xué)城。資料顯示，在浦東臨港地區的建設格局上：東側是滴水湖、西側是重裝備產(chǎn)業(yè)區，連接二者的就是臨港大學(xué)城。上海臨港大學(xué)城，不僅是高教園區，更是是浦東臨港地區產(chǎn)教城融合重要的一環(huán)——利用大學(xué)的產(chǎn)業(yè)支持臨港地區的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將大學(xué)的科研能力與臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結合在一起。
這家酒店籌建的背后更是多重戰略思考的精心布局：在“雙創(chuàng )”教育戰略驅動(dòng)下，加快孵化創(chuàng )業(yè)載體空間，是國家戰略;在上海海洋大學(xué)建校110周年之際，為推動(dòng)“雙一流”高校建設、拓展服務(wù)功能、走特色社會(huì )服務(wù)建設，校企牽手孵化創(chuàng )業(yè)人才培養基地，搭建“創(chuàng )新+創(chuàng )業(yè)+住宿”的雙創(chuàng )服務(wù)后勤生態(tài)體系，具有重大戰略意義。
“我們開(kāi)創(chuàng )了校企后勤與連鎖酒店的合作先河。陶瑞酒店結合上海海洋大學(xué)深化內涵建設，強化服務(wù)意識的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，依托于錦江酒店(中國區)專(zhuān)業(yè)綜合住宿服務(wù)體系，為學(xué)校創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)師生們提供更高質(zhì)量更完善的孵化空間，促進(jìn)學(xué)校的雙創(chuàng )工作邁向新臺階。”錦江酒店(中國區)IU&繽躍&陶瑞品牌總裁喬阿分析到，一方面，實(shí)現人才的共同培養，滿(mǎn)足高校學(xué)生應用能力提升、高質(zhì)量創(chuàng )業(yè)和可持續的職業(yè)成長(cháng)需求，建立起序列化的發(fā)展模式;另一方面，共同探索酒店型眾創(chuàng )空間與高校協(xié)同合作的新模式，以全方位配套體系改革為有力保障，為高校創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)教育的發(fā)展保駕護航，包括：為學(xué)生創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)能力培養提供創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)場(chǎng)地、辦公設備、住宿服務(wù)等資源保障支持，搭建“創(chuàng )新+創(chuàng )業(yè)+住宿”的雙創(chuàng )服務(wù)后勤生態(tài)體系;以及加強高校師生與企業(yè)人士的交流合作，開(kāi)拓創(chuàng )業(yè)視野，增強其創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)教育教學(xué)能力，為高校協(xié)同創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)教育的管理機制創(chuàng )新提供最佳試驗田。
此外，位于大學(xué)城東側的滴水湖建成后，已評為國家級水利風(fēng)景區，與周邊的海洋公園等配套設施一起，成為休閑度假的好去處，這是其吸引一線(xiàn)國際酒店品牌紛紛入駐的原因所在。
綜合來(lái)看，陶瑞酒店•上海臨港大學(xué)城店的選址，占據了“產(chǎn)教城”融合所帶來(lái)的長(cháng)期穩定的高校服務(wù)客群和流動(dòng)的商旅客群，讓它能夠消弭大學(xué)城生意淡旺季明顯的經(jīng)營(yíng)短板。這是一種精準定位與資源組合的天然位置優(yōu)勢。
“投資人和品牌方其實(shí)對大學(xué)城項目又愛(ài)又怕——由地段位置不夠優(yōu)質(zhì)導致客源不足入住率低，且淡旺季明顯、收益不高，從而無(wú)法帶來(lái)好的投資回報，最終對品牌也是一種傷害。在大學(xué)城開(kāi)酒店，產(chǎn)品創(chuàng )新很重要。”有投資人表示，目前看來(lái)，陶瑞酒店模式與大學(xué)城物業(yè)具有較高的適配性，通過(guò)精準匹配與資源組合，大學(xué)城商圈也能投出賺錢(qián)的酒店。
“在城市更新推動(dòng)下，產(chǎn)城融合催生了一批類(lèi)似于大學(xué)城、文創(chuàng )園區之類(lèi)的新型產(chǎn)業(yè)園區。相較于那些人流量大的核心商業(yè)區或者旅游商圈，它們其實(shí)都有著(zhù)跟大學(xué)城類(lèi)似的物業(yè)短板，酒店品牌在拓展項目時(shí)對這些商圈也是相當慎重。”一位業(yè)內資深酒店開(kāi)發(fā)負責人坦言，如果陶瑞模式能夠跑通，對于酒店開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，品牌就增加了項目拓展的新增量。
在小眾市場(chǎng)尋找酒店開(kāi)發(fā)的增量，這確實(shí)是陶瑞酒店正在努力的方向。陶瑞方面告訴邁點(diǎn)，基于精準的市場(chǎng)定位，該品牌的開(kāi)發(fā)會(huì )定向定點(diǎn)——鎖定戰略搞定城市商圈定向、聚焦校企合作戰略資源定點(diǎn)，通過(guò)在營(yíng)店示范輻射周邊城市，未來(lái)側重于1~3線(xiàn)城市的大學(xué)城商圈/文創(chuàng )園區/新型產(chǎn)業(yè)。
今年4月，陶瑞酒店又迎來(lái)全新簽約項目——陶瑞酒店•重慶南坪萬(wàn)達廣場(chǎng)項目，該項目占據頂流城市核心商圈，將聚合巴渝青創(chuàng )力量，為重慶打造住宿眾創(chuàng )空間。
結語(yǔ)
在一個(gè)需求旺盛且個(gè)性多元的體驗年代，“小眾”就是滄海中的寶石。對于小眾市場(chǎng)的深度理解與挖掘將帶來(lái)巨大的長(cháng)期價(jià)值。
在跑通小眾創(chuàng )新商業(yè)模式的路上，陶瑞酒店為行業(yè)提供的樣板參考價(jià)值在于——用戶(hù)更精準、市場(chǎng)更聚焦、產(chǎn)品更匹配、模式更契合，用全新的投資邏輯乃至全新的投資態(tài)度為中國酒店投資市場(chǎng)注入新的色彩。
對于投資人來(lái)說(shuō)，適合的，才是最好。瞄準小眾市場(chǎng)、未必不會(huì )有驚喜哦!
免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。
標簽：
營(yíng)業(yè)執照公示信息
