基準地價表現形式有哪些?城市基準地價評估的方法和步驟是什么?

常見的基準地價表現形式有哪些?

①級別基準地價：級別基準地價是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區域的宏觀平均地價;

②區片基準地價：區片基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質區域，然后評估出區片的基準地價;

③路線價：路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價;

城市基準地價評估的方法和步驟是什么?

(1)確定基準地價評估的區域范圍

這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區域范圍，例如是該城市的整個行政區域，還是規劃區、市區或建成區等。評估的區域范圍大小，主要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。

(2)明確基準地價的內涵

其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業、辦公、居住、工業等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。

(3)劃分地價區段

所謂地價區段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區域。一個地價區段可視為一個地價“均質”區域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價區段：①商業路線價區段;②住宅片區段;③工業片區段。劃分地價區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產價格水平及收益情形等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區段。各地價區段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業路線價區段應以標準深度為分界線。

(4)抽查評估標準宗地的價格

這是在劃分出的各地價區段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估價人員調查搜集這些宗地的相關經營收益資料、市場交易資料或開發費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。

(5)計算區段地價

區段地價是某個特定地價區段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區段內土地價格的正常和總的水平。區段地價的計算，是分別以一個地價區段為范圍，求各該地價區段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。計算出的區段地價，對于商業路線價區段來說是路線價，對于住宅片區段或工業片區段來說是區片價。

(6)確定基準地價

在上述區段地價計算的基礎上做適當的調整后即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現條件較差的區段的基準地價高于條件較好的區段的基準地價。

(7)提出基準地價應用的建議和技術

包括該基準地價的作用，將該基準地價調整為各宗地價格的方法和系數，例如具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數。

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