如何看待房貸利率降至歷史低位？

目前，房貸利率為有統計以來新低。10月31日，中國人民銀行發布2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點，創有統計以來新低。9月末，中國人民銀行發布〔2024〕第11號公告，完善個人房貸利率定價機制，推動降低存量房貸利率。

10月末，商業銀行對存量房貸利率進行了批量調整，已統一降至LPR-30BP。10月21日5年期以上LPR由3.85%降至3.6%，已有客戶的房貸利率在合同約定的重定價日降至3.3%，其他存量房貸利率也將在重定價日陸續降至3.3%，略低于當前全國新發放房貸平均利率水平。

政策利率引導房貸利率下行，有利于支持宏觀經濟平穩向好。9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上宣布降低政策利率，預期帶動LPR等也隨之下行。記者從全國多個城市了解到，大多數城市的新發放房貸利率在新聞發布會后即有所下行。以北方某省會城市為例，當地銀行將首套和二套房貸利率均下調至3.2%左右，較9月中旬3.45%的水平下降了0.25個百分點。房貸利率顯著下行，可明顯減少借款人利息支出，增加可支配收入，對房地產市場信心產生顯著提振作用，有力支持宏觀經濟持續回升向好。

除受政策利率引導外，經營成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。許多銀行表示，綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本后，當前五年以上期限新發放房貸利率的保本點基本在3.2%左右。近期出現極少數房貸利率低于3%的情況，主要是極個別銀行非理性競爭，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對消費者產生誤導。五年以上期限房貸利率顯著低于3%對銀行來說不可持續。

存量房貸利率調整新機制有助于促進銀行有序競爭。中國人民銀行〔2024〕第11號公告發布后，10月31日主要商業銀行明確建立了存量房貸利率與新發放房貸利率聯動機制。只要存量房貸利率加點值高于全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基點，借款人即可與銀行協商調整房貸利率加點值。這意味著新發放房貸利率的加點值下降會帶動存量房貸利率下行，實際上增大了銀行通過一味降低新發放房貸利率進行惡性競爭的成本，有利于穩定市場競爭秩序。據了解，一些地方已通過自律方式維護競爭秩序，引導銀行合理定價。

專家表示，隨著一攬子增量政策持續發力、存量政策效果顯現，近期宏觀經濟景氣水平出現回升跡象。未來如果政策利率、LPR保持穩定，銀行經營成本不顯著變化，市場競爭環境平穩有序，新發放房貸利率將總體保持穩定。

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