中金：維持萬(wàn)物云跑贏(yíng)行業(yè)評級 目標價(jià)50.5港元

中金發(fā)布研究報告稱(chēng)，維持萬(wàn)物云（02602）“跑贏(yíng)行業(yè)”評級，長(cháng)期發(fā)展戰略清晰、核心競爭力凸顯，目標價(jià)50.5港元，目前交易于15/12倍2023年歸母/核心市盈率，認為相對于其長(cháng)期價(jià)值具一定性?xún)r(jià)比。結合今年以來(lái)多次調研情況，該行看好公司通過(guò)堅定執行中長(cháng)期戰略、不斷強化自身alpha。

中金主要觀(guān)點(diǎn)如下：

住宅物管競標外拓邁向存量時(shí)代，公司競爭優(yōu)勢有望凸顯。

(資料圖片僅供參考)

該行分析貝殼小區數據發(fā)現，資產(chǎn)質(zhì)量?jì)?yōu)、樓齡邁入成熟期、相關(guān)制度相對完善的核心區域更換物業(yè)活躍度更高，而萬(wàn)物云在該行篩選的12個(gè)核心城市中的11個(gè)市占率居前三；隨著(zhù)住宅物業(yè)進(jìn)入存量競爭市場(chǎng)，該行認為萬(wàn)物云有望憑借其先發(fā)優(yōu)勢與品牌認可度進(jìn)一步強化外拓優(yōu)勢。

蝶城戰略持續推進(jìn)下，中長(cháng)期利潤率走勢或與部分同業(yè)反向。

該行認為若前期投入可控且長(cháng)期執行得當，蝶城戰略或有望通過(guò)破解固定人員投入下的人工成本剛性上漲、助力公司利潤率突破行業(yè)整體中長(cháng)期維度下行壓力，當前其或與部分同業(yè)（因新房占比下降、母公司支持退坡而利潤率持續承壓）處于不同的利潤率周期位置。

持續打磨局部裝修與經(jīng)紀業(yè)務(wù)產(chǎn)品力。

萬(wàn)物云在資產(chǎn)類(lèi)增值服務(wù)方面思路清晰，包括以產(chǎn)品力為核心打磨自營(yíng)能力、將成本控制放在重要位置、借力基礎物管近場(chǎng)優(yōu)勢提升后端交付與服務(wù)體驗等；目前相關(guān)業(yè)務(wù)拓展亦已看到一定成果，以萬(wàn)物研選為例，該行調研的兩個(gè)上海蝶城今年以來(lái)自營(yíng)裝修月均合同額穩定在100萬(wàn)元以上。

長(cháng)期戰略框架下，核心業(yè)務(wù)穩步推進(jìn)。

公司預計上半年核心業(yè)務(wù)平穩推進(jìn)，其中亮點(diǎn)包括：1）蝶城改造前置下降本增效成果提前釋放、或支持住宅物管毛利率好于預期，截至目前公司已完成全年計劃改造蝶城的90%左右，且單蝶城投入低于此前預估；2）多元增值服務(wù)錄得較快增速，其中自營(yíng)裝修簽約合同額、以及經(jīng)紀業(yè)務(wù)GTV在1-5月均有不俗增長(cháng)表現；3）面向B/G端大客戶(hù)的多元業(yè)務(wù)戰略持續推進(jìn)，商企服務(wù)中的FM（綜合設施設備管理）新簽合約額、及BPaaS業(yè)務(wù)等增長(cháng)較快。

但該行也提示中期維度潛在風(fēng)險：1）開(kāi)發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)，包括非業(yè)主增值服務(wù)、車(chē)位銷(xiāo)售、AIoT中面向地產(chǎn)客戶(hù)業(yè)務(wù)等或承壓，特別是去年高基數下（2022上半年開(kāi)發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)毛利占全年近六成）同比維度存不確定性；2）商企服務(wù)因新拓合同中FM占比較大而大客戶(hù)議價(jià)能力較強，利潤率或有所承壓。

風(fēng)險提示：開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)承壓幅度超預期；股票全流通或納入港股通進(jìn)度慢于預期。

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