領(lǐng)房產(chǎn)證需要多長(cháng)時(shí)間和如何設定抵押：
1、辦理房產(chǎn)抵押登記所需的文件有哪些?從遞件到領(lǐng)證需要多長(cháng)時(shí)間?
辦理抵押登記手續所需準備資料：銀行開(kāi)具的法人代表證明書(shū)、法人授權委托書(shū)、法人及受委托人身份證復印件、營(yíng)業(yè)執照復印件、金融許可證復印件、抵押貸款合同、房產(chǎn)抵押登記申請表、房產(chǎn)證、業(yè)主身份證復印件。從遞件到取件需15個(gè)自然日。
2、共有房地產(chǎn)如何設定抵押?
共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權對該房地產(chǎn)設定抵押權，但須取得其他共有人的書(shū)面同意。按份共有的房地產(chǎn)設定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限;以共同共有的房地產(chǎn)設定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣(mài)時(shí)，其他共有人員負連帶責任，在以變賣(mài)款償還債務(wù)后，其他共有人有權向抵押人追償。
怎樣防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險的對策：
1、加強銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機制。
(1)貸款前，商業(yè)銀行應該建立專(zhuān)業(yè)化的咨詢(xún)體系。貸款機構在對借款人咨詢(xún)和教育上應該投入大量資金，在借款人申請個(gè)人住房抵押貸款之前，借款人應到銀行等金融機構或專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)機構進(jìn)行咨詢(xún)，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。
(2)貸款時(shí)，商業(yè)銀行應實(shí)行科學(xué)嚴密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請時(shí)，主要是考察以下因素，首先是判斷借款人的還款能力;其次是審查貸款抵押品即住房的當前狀況和實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值;再次，調查申請人的信用狀況。
(3)發(fā)放貸款過(guò)程中，可以采取多樣化的住房抵押貸款形式。在國外普遍開(kāi)展的住房抵押與住房?jì)π钕嘟Y合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設基金相結合的住房抵押貸款，可調整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國銀行可以借鑒。
(4)貸款后，商業(yè)銀行應加大監控和管理的力度。商業(yè)銀行應該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統和監控借款人財務(wù)狀況的信息系統。利用業(yè)務(wù)處理系統每天監測報表，一旦出現逾期貸款，就可以立即查明原因，采取相應的措施來(lái)防止逾期的繼續發(fā)展，最大限度地減少銀行的損失。另一方面，由于借款人的財務(wù)狀況變化較大，因此要對借款人的財務(wù)變動(dòng)狀況進(jìn)行跟蹤監控。
(5)違約時(shí)商業(yè)銀行應建立一套有效的違約處理機制。當借款人不能按照
貸款合同如期償還貸款本息時(shí)，貸款機構會(huì )按照合同進(jìn)行違約處理，并在貸款期間進(jìn)行監督，及時(shí)發(fā)現貸款的逾期和違約，并及時(shí)作出相應的處理。
2、建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險預警系統，防范市場(chǎng)風(fēng)險
(1)建立風(fēng)險預警的數據庫，從各個(gè)方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開(kāi)發(fā)打下堅實(shí)的基礎。
(2)開(kāi)發(fā)合適的風(fēng)險預警模型，對預警區間、警戒線(xiàn)以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數。
(3)建立快速反應和預控機制，對風(fēng)險預警系統顯示的潛在風(fēng)險進(jìn)行及時(shí)處理和化解。
3、加強個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險管理和流動(dòng)性管理
(1)開(kāi)發(fā)可調整利率抵押貸款。其利率根據市場(chǎng)利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個(gè)月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔的利率上升的風(fēng)險轉移給貸款人，同時(shí)也把由借款人承擔的利率下降的風(fēng)險轉移給商業(yè)銀行。
(2)開(kāi)發(fā)固定利率抵押貸款。這是在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配，可以避免相應的利率錯配和流動(dòng)性風(fēng)險。
(3)進(jìn)行套期保值。我國金融期貨市場(chǎng)正逐步開(kāi)放，商業(yè)銀行可以運用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險管理，通過(guò)市場(chǎng)交易抵補資產(chǎn)負債由于利率變化導致的價(jià)值變化，如可用遠期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權進(jìn)行短期利率風(fēng)險管理。
(4)大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款交易的二級市場(chǎng)。通過(guò)該市場(chǎng)，商業(yè)銀行可將個(gè)人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動(dòng)性高的短期債權，提高流動(dòng)性。
4、發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險轉移機制
(1)建立個(gè)人住房抵押貸款的保險機制。金融機構可利用各類(lèi)保險業(yè)務(wù)品種來(lái)分散個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險。保險費用所形成的保險基金金額大，來(lái)源穩，使用周期長(cháng)，有可能部分承擔抵押貸款中的風(fēng)險損失。金融機構可通過(guò)以下險種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。第一，建立住房抵押貸款信用保證保險。由保險公司
開(kāi)辦抵押償還業(yè)務(wù)，借款人向保險公司投保抵押償還險，保險公司充當借款人還貸保證人，一旦借款人無(wú)法繼續歸還住房貸款時(shí)，保險公司負責償還一定比例的貸款損失。第二，住房抵押貸款與人壽保險相結合。借款人購買(mǎi)相應年限和金額的住房抵押貸款人壽保險，用于購房人因疾病或意外事故導致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保證金繼續按月歸還貸款。以確保不會(huì )因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現被迫違約，抵押住房被處置的風(fēng)險。第三，住房抵押貸款產(chǎn)權保險。該險種確保抵押物本身產(chǎn)權是完整的;貸款機構所得到的抵押權是有效可行的;除了單證上列明的債權人之外，沒(méi)有其他人有更優(yōu)先向貸款申請人償還債務(wù)的權利。若因產(chǎn)權糾紛或更高順位債權人出現時(shí)，保險公司將予以賠償。保險公司必須認真審查借款人的借款資格和償債能力，積極參與也使其加強了自律管理。完善的風(fēng)險防范機制為抵押貸款保險體系的運作奠定了穩固的基礎，有力地推進(jìn)了住房機制的發(fā)展。
(2)推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過(guò)程。個(gè)人住房抵押貸款“存短貸長(cháng)”的矛盾使商業(yè)銀行面臨著(zhù)流動(dòng)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、信用風(fēng)險等多種風(fēng)險，個(gè)人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長(cháng)”的矛盾，可以適時(shí)推出個(gè)人住房抵押貸款證券化，有效降低商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上所承受的風(fēng)險。
5、加快完善個(gè)人征信體系，完善運作機制
個(gè)人征信業(yè)的欠發(fā)達是我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸制約，完善個(gè)人征信體系是我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的突破口，因此個(gè)人住房抵押貸款亟需一個(gè)完善的個(gè)人征信體系來(lái)減小其運作風(fēng)險。一套完善的個(gè)人征信體系，可以很好地解決諸如當前假按揭愈演愈烈的情況，因為當一個(gè)人出現信用不良記錄后，將直接影響其今后社會(huì )生活的方方面面，個(gè)人信用將提升到一個(gè)無(wú)比重要地位。除了完善剛開(kāi)始建立的個(gè)人信用系統，商業(yè)銀行應該積極建立對借款人資信狀況進(jìn)行評估的方法。建立一套切實(shí)可行的個(gè)人信用等級評分標準，以控制風(fēng)險，提高工作效率，合理配置人力資源，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。
6、完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境
我國雖然已經(jīng)出臺實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》、《保險法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房擔保貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規，構成了個(gè)人住房抵
押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強的配套法律法規，不能從房屋交易、估價(jià)、保障等方面對市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為形成硬性的約束，影響了相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。所以，我國應盡快制定和頒布關(guān)于消費信貸的法律，明確消費信貸活動(dòng)中相關(guān)主體的職責，合理分散信貸風(fēng)險。在此基礎上建立個(gè)人破產(chǎn)制度，使個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)環(huán)節均有法可依，減小個(gè)人住房抵押貸款的法律風(fēng)險。
個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險
以上詳細分析了，同時(shí)小編還為大家提供了個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險的風(fēng)險防范知識，但愿能為您提供一些幫助。不同情形需要注意的地方是不同的，建議此時(shí)可以委托律師來(lái)提供法律幫助，這樣獲得更有針對性分析結果和應對策略。
營(yíng)業(yè)執照公示信息
