天天看熱訊：天風地產：房價下行壓力有多大？

今年以來，從國家到地方相繼出臺穩樓市政策，那么房地產行業先行下行壓力有多大？還有沒有投資機會？天風地產研究團隊于近日發表了一份研報，讓我們一起來看一下吧。

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新房、二手房價格下行壓力仍在加劇

國家統計局數據顯示，10月新建商品住宅價格環比-0.4％，降幅較9月擴大0.1％；同比-2.4％，降幅較9月擴大0.1％。二手住宅價格環比-0.5％，降幅較9月擴大0.1％；同比-3.7％，降幅較9月擴大0.2％。21年9月以來，新房價格已連續14個月環比增速為負或為零，且降幅仍有擴大趨勢；二手房價格環比變動趨勢與新房基本一致。22年下半年以來，一線城市新房、二手價格環比由漲轉跌，二線城市價格環比跌幅擴大，三線城市繼續探底，全國房價下行壓力明顯加劇。

房價下跌城市范圍繼續擴大，占比已超八成

10月，70個大中城市中新房、二手房價格環比下跌城市分別有58個和62個，較9月分別增加4個和1個。新房方面，10月較9月價格漲幅較多的城市有南充、合肥、北京，分別環比＋1.1％、＋0.7％、＋0.4％；跌幅較多的城市有大連、牡丹江，分別環比-1.2、-1.1％。10月較1月漲幅較多的城市有成都、杭州、北京，分別增長6.9％、5.1％、4.6％；跌幅較多的城市有北海、岳陽，分別下降9.5、7.3％。

趨勢上看，自21年9月起，新房、二手房價格環比下降的城市顯著增加。22下半年以來，下跌城市范圍繼續擴大，截止2022年10月末，占比均已達8成以上。10月，一線城市中，上海二手房價格年內首次出現環比下跌，廣州、深圳持續下行，僅北京二手房價格仍處上漲通道。

二手掛牌均價跌至谷底，年末沖刺新房價格承壓

據某房產研究院數據，10月，全國40城二手房在架套數約265萬套，環比-4.1％；在架時長約74.8天，環比＋3.3％，去化難度仍在加大；新增掛牌量約64萬套，環比-11.6％；掛牌均價20156元／平，環比-0.51％，均價已跌至近一年谷底。

整體來看，盡管近期退稅優惠、帶押過戶等利好政策頻出，但受購房者信心低迷、市場拋壓較大、政策細則落地緩慢等因素影響，二手房價格未有回暖跡象。我們預計，成交縮量影響下短期二手價格回調壓力仍會偏大。同時伴隨二手房價格走低，一二手價差快速收窄，新房市場成交或受牽制，疊加年末房企降價促銷力度加大，短期新房價格或將繼續承壓。

我們認為，未來房價回暖將取決于疫后經濟復蘇對基本面的拉動效果以及供需支持政策的連貫性。預計一線及強二線城市在人口、產業等多因素支撐下，價格波動幅度仍會相對有限，而城市間受基本面分化影響，房價分化或繼續加劇。

11月新房銷售降幅擴大，二手房修復顯著

新房市場本周成交343萬平，月度同比-34.10％，相較上月下降8.34pct；累計庫存17047萬平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場本周成交153萬平，月度同比＋40.97％，相較上月下降8.56pct。土地市場本周成交建面2725萬平，滾動12周同比＋19.07％；成交總額457億元，滾動12周同比-0.64％；全國平均溢價率＋2.09％，滾動12周同比＋0.07pct。

本周申萬房地產指數＋0.23％，較上周下跌10.01pct，漲幅排名14／31，跑輸滬深300指數0.11pct。H股方面，本周Wind香港房地產指數＋4.89％，較上周下降6.99pct，漲幅排序4／11，領先恒生指數1.04pct；克而瑞內房股領先指數為6.47％，較上周下跌17.30pct。

投資建議：我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于行業復蘇。持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：新城控股；3）優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：華潤置地、首開股份、華發股份、越秀地產、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

標簽： 一線城市 房地產指數