北京常住人口的“新格局”已經開始形成。
(資料圖片僅供參考)
最近北京市統計局公布了《黨的十八大以來北京經濟社會發展成就系列報告》。
在這個報告中，北京市針對2014年以來北京常住人口和產業的重新布局做了“全面的數據統計”。【1】
核心區政務功能
主城區首都功能
新城區經濟功能
北京城市功能新格局
在2017年出臺的新一版北京城市總體規劃中，北京的城市格局被確定為“一核一主一副、兩軸多點一區”。
這樣的城市格局其實就是一種“功能分區”：不同的地區發展不同不同的功能，大家要形成“差異化發展”。
比如“東西城核心區”的功能定位就是“政務功能為主”，六大主城區則是“首都功能為主”，包括文化、外交、科創等功能。
而在副中心和新城板塊，則可以發展“經濟功能”，包括新建CBD中心，中高端制造業產業區，零售商業中心區等經濟功能。
這種差異化“功能區”的定位，必然導致北京的產業和人口要進行重新的“分工和布局”，常住人口向外疏解和擴散是一個不可逆的趨勢。所以在不久的未來，我們就可以看到越來越多的“CBD商務區”會在北京的新城區崛起：比如房山的“長良CBD”，通州的“運河CBD”，順義的“國展CBD”，每一個新城區都有一個“CBD商務區”。
北京的“經濟功能”不是沒有了，而是從主城區轉移到了新城區，必然會推動北京新城區的房價緩慢上漲。
【2】
東西城常住人口6年疏解40萬
北京有錢人最多的區
是東西城和亦莊
根據北京市統計局的數據：2021年東西城核心區的常住人口是181萬，要比2014年減少了超過40萬人。
也就是說，6年時間北京東西城核心區可能疏解了超過40萬人口。
這樣的“人口疏解趨勢”未來還將持續。
根據北京東西城核心區的“控規”指標：北京核心區最終的常住人口目標可能會在155萬人左右，預計還有20-30萬人將會陸續離開東西城。
但是“疏解人口”并沒有讓北京東西城出現“衰退”。
根據北京統計局的數據顯示：2021年北京東西城的GDP總值達到了8600億，占到了整個北京經濟總量的21.4％，超過了五分之一。
而且東西城的人均GDP接近50萬元／人，排在全北京第一名，第二名是“亦莊經開區”，第三名才是“海淀區”。
也就是說北京最有錢的人，大部分依然集中在“北京東西城”，“亦莊經開區”和“海淀區”，朝陽區僅僅排在第四位。
尤其是亦莊的“異軍突起”，是這幾年北京的最大亮點。
人口越來越少了，但是人均GDP卻越來越高了，這說明北京東西城核心區確實通過“騰籠換鳥”，實現了“高質量增長”。
但是未來隨著“央企總部和金融機構外遷雄安”，北京東西城是否還能保持“高GDP水平”，可能還需要再觀察。
隨著東西城人口的“騰籠換鳥”和“高質量增長”，我們認為對東西城的樓市會有“結構性的影響”：隨著人口疏解加速，老破小的房產價值會逐漸折損，而“次新房和品質新房”的房價會逐漸看漲。
簡單理解就是：能買老破小的需求已經逐漸外遷，而留下來的需求，幾乎都是瞄準了“更加高端的品質改善”。
尤其是在“老城不再拆”的政策背景下，未來東西城老破小的“二手房掛牌量”可能會出現激增，未來的議價空間會更大。
但是對于四環里的“次新和新盤”來說，由于稀缺性日益增強，我們認為還是有持續上升的空間，尤其是“四環里的限價新房”值得入手。
一句話，北京的有錢人其實還是想留在城里，但由于城里的“老破小過多”，能夠滿足需求的房子太少，從而將再次推動四環里新房的房價。
【3】
主城區將高度分化
產業決定發展前景
根據北京統計局的說法，未來北京城區主要重點轉型：文化產業、國際交往中心功能和科創功能。
比如北京有84％的文化公司和企業分布在北京城區，有超過9成的國際組織機構也在北京城區，超過8成的國際跨國地區總部也在主城區。
以前的北京主城區是“什么產業都有”，而未來的產業發展要做深度轉型，“文化產業”，“外資外企產業”，“科技科創產業”將會允許在主城區進一步發展。
因為這些產業都屬于“首都功能”。
那么，這些“首都功能”的產業主要分布在哪里？
第一，“科創產業”主要分布在海淀中關村和朝陽望京，所以在主城區居住板塊中，“大海淀板塊”和“泛望京板塊”依然是買房投資的重點考慮和選擇。比如海淀永豐板塊和大望京的奶西板塊，都是“科創產業”輻射下的熱門板塊。第二，“外資外企產業”主要分布在國貿CBD、未來的東壩等板塊，這些板塊從規劃上，應該是北京需要重點發展的“首都功能區板塊”。但是由于這些年疫情的沖擊，外循環經濟受挫，這些所謂的“外資外企板塊”其實有所下滑，進展變慢，熱度明顯下降。第三，“文化產業”主要分布在東長安街沿線，目前已經布局了大大小小多個文化產業園，北京文化產業已經非常成熟。這些年隨著移動互聯網的崛起，“知識付費經濟”快速爆發，文化產業也產生了很多“小獨角獸企業”。比如“樊登讀書”，“邏輯思維”等文化科技企業，北京的文化產業絕對不可小覷，年收入過億的企業不在少數。北京的“文化產業”主要輻射在“大望路板塊”，“朝陽公園板塊”，“朝青板塊”和“常營板塊”。尤其是“朝青板塊”和“常營板塊”，隨著配套的成熟，房價上漲非常明顯，“朝青板塊”已經8萬＋，常營也即將“8萬＋”。由此可見，北京主城區的產業布局主要集中在“北部”和“東部”，而主城區的南部和西部，其實并沒有太多的產業價值。
未來的北京主城區，高度分化了，不能再閉著眼睛隨便買了。
【4】
副中心和新城人口暴漲200萬
新城中心迎來“大爆發”
如果說東西城是“高質量增長”，主城區是“分化增長”，那么北京新城區就是面臨集體“大爆發”。
根據北京市統計局的數據：2021年副中心和平原新城常住人口合計為874.7萬人，較2014年增加188萬人。
其中，副中心常住人口較2014年增加47.8萬人，平原新城常住人口增加140.2萬人。
這種人口“疏解趨勢”未來還會進一步加速。
甚至北京會在“落戶政策”，“購房政策”上加強引導城區人口向外疏解，包括亦莊、昌平、順義、房山、大興等在內的新城，將會面臨重大發展機遇期。
亦莊經開區目前已經基本成型，是五大新城中發展最快的新城：GDP總量已經超過2500萬，人均GDP水平超過海淀和朝陽，常住人口超過60萬。
這說明亦莊已經成為北京的“富人區之一”。
隨著產業、人口的轉移承載，北京新城區的公共服務水平不斷提高，更多的醫院、學校都要來了，最典型的就是亦莊經開區。
一個“亦莊獨立學籍區”，讓亦莊的“學籍優勢”直趕東西城海淀。
綜上所述，北京的發展新格局正在加速“形成”：東西城已經初步完成“騰籠換鳥”，逐漸實現“高質量增長”。
而北京主城區正在加速“分化”，北京真正的增量發展幾乎全部砸在了“新城區”，人口產業的加速疏解，北京新城核心區房價有望進一步提升。
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