上周五，北京今年第三輪集中土拍，8宗地塊進入現場競價，中海連拿3宗，總耗資約147億元，占北京本輪總計約500億元土地出讓金的近三成。
斥巨資豪氣拿地的背后，是令同行艷羨的業績支撐。
據克而瑞數據，前8月中海在京銷售額約255億。
(資料圖片僅供參考)
而據公開消息，北京中海新盤湖光玖里9月中旬首次開盤也收獲了熱銷。
依照中海速度，三批次海淀地塊大概率會趕在年底推出，以此推算，今年中海在北京銷售額將再創新高，穩居行業第一，持續霸居北京樓市排行榜。
眾所周知，近幾年，地產行業處在深度調控重壓之下，北京樓市交易也一直在低位運行。而北京中海卻能逆市飄紅，所開樓盤幾乎都是區域熱銷佼佼者。
除去央企優勢，北京中海是如何做到的？
01
北京土拍最大買家
中海是北京2022年第三輪土拍的最大買家。
除去因只有一家主體報名而底價成交的10宗地，9月23日進入現場競拍的8宗熱門地，才是北京三輪土拍的重頭戲。
而中海獨得3宗，其中兩幅位于海淀區西北旺鎮，另一幅位于豐臺大紅門?；仡櫘斎张牡噩F場，海淀西北旺0013地塊吸引7家房企及聯合體（海開、華潤+城建、保利+建工、綠城、建發、中海、首開）報名，各個都有實力。
經過20輪舉牌地價觸頂、第57輪舉牌競現房銷售面積觸頂后，轉為搖號確定歸屬，中海中簽，以41.975億元+3.6萬m2新房銷售面積競得該地，經營樓面價5.85萬元/m2,溢價率15%。
另一塊海淀西北旺0015、0016地塊，也是7家房企及聯合體報名，在競現房面積環節，也被中海以55.775億元+4000m2現房銷售面積斬獲，經營樓面價約5.51萬元/m2，溢價率15%。
而豐臺大紅門0004地塊僅有中海和金茂報名，兩家交替舉牌，后被中海以49.7億元競得，經營樓面價約5.59萬元/m2，溢價率4%。
再加上今年前兩輪拿下的3宗地塊，2022年中海地產在北京已經拿下7宗地塊，總耗資286.15億，成為今年北京拿地數量和拿地金額最多的房企。
中海北京2022年前三輪土拍拿地匯總
地產銳觀察制表
02
北京土拍最大贏家
不僅僅是最大買家，從具體地塊來看，中海也無疑也是北京第三輪土拍的最大贏家。
首先，從房價地價差看，仍有較大盈利空間。
為了推動地市回暖，本輪北京土拍給所有地塊預留了合理的利潤空間。據克而瑞研究統計，18宗含宅地塊基本上所有地塊的地價房價差都在2萬元/m2以上。
中海地產拿下的海淀西北旺0013地塊、海淀區西北旺0015、0016地塊以及大紅門0004地塊，項目銷售指導價分別是8.5萬元/m2、8.2萬元/m2和9.5萬元/m2。最低的房價地價差也超2.6萬元/m2，具有較大的盈利空間。
其次，區域深耕，地塊形成連片開發優勢。
中海這次拿下的海淀西北旺0013地塊和0015、0016地塊相鄰，且一河之隔，中海在售紅盤「中海匯德里」就在兩地塊西側，有業內人士感嘆“中海又能連片開發了”。
其中0013地塊為純宅地，無配建，容積率僅為1.5，控高30米，具備打造改善型產品的條件。
值得一提的是，0013地塊8.5萬元/m2的銷售限價比隔壁的「中海匯德里」每平米貴了2000元。這也同時說明政府對區域價值及購買力的認可，而「中海匯德里」的準業主們可以躺著樂了。
另外，北京這次新供地也沒有設置優先海淀工作人群購買的條件，因此中海新拿的兩宗海淀地塊，可輻射的購買群體更大。
對于中海來說，「中海匯德里」入市不到6個月，去化率已約八成，所剩房源不多。此次適時新增土儲，憑借其對區域及客群的深研優勢，及大盤連片開發優勢，未來銷售或更加可期。
中海新拿的豐臺大紅門0004地塊，位于三到四環之間，東側鄰地鐵8號線大紅門南站，到麗澤商務區、豐臺總部基地都比較方便。
目前，中海在豐臺還有「中海甲叁號院」在售，在大興有「中海興叁號院」在售。此次再落子，也傳達了中海對北京南城發展的看好，新一座藏峰系產品呼之欲出。
且從9.5萬元/㎡的銷售指導價也可以看出，在大紅門批發市場搬遷后，政府對提升該區域城市界面的期許。
此次兩大央企中海和金茂分別拿下大紅門兩宗地，會對區域面貌帶來怎樣的提升，也值得期待。
03
敢于“下注”的背后
中海在京大手筆拿地的背后，是操盤實力及銷售業績的支撐。
在9月23日拿地后的當日，中海地產官微隨即發布了三張拿地海報，“拾光”“藏峰”字眼含于紙上，意味著中海拿地之前就對地塊選定了產品系。
為什么中海這幾年在北京所開發樓盤，幾乎各個都受到市場熱捧呢？梳理中海這幾年在京逆勢跨越成長的邏輯，紅姐認為，至少有以下幾點可見。
其一，產品創新王炸，自帶氣場。
早在限競房時代，中海在京率先開創了90m2以下南向三面寬的神戶型，使得「中海寰宇時代」成為當時北京幾乎最好賣的盤。
就在市場爭前恐后模仿時，中海又在京推出了南向四面寬神戶型，拾光系首作「望京府」開盤14秒便宣告售罄，創下了北京單項目開盤最快售罄紀錄。
如今，三面寬、四面寬戶型已經成為中海新盤的“基本操作”。最新開盤正在大賣的湖光玖里，真陽臺+客廳落地窗，最高得房率在90%以上，秒殺了市場上大多數產品。
可以說，這幾年中海順應市場潮流的產品創新能力有目共睹。此外，中海也引領刷新了北京建筑外立面風格。
比如「中海甲叁號院」，采用玻璃幕墻＋輕質鋁板、270°觀景露臺，憑借其高顏值一舉出圈，收獲了一大票粉絲，也引領了北京住宅建筑的新潮流。
目前，中海已經形成了悅燃系、拾光系和藏峰系三大產品系，覆蓋剛需、改善和高端客群，科學適配地塊，不僅在京，在全國已形成了快速復制開發與產品創新能力。
其二，運營效率“捅破天”。
“中海速度”一直被業內視為是難以超越的存在。中海早在2018年就創造過從拿地到開盤用時僅4個月的“奇跡”,但如今該紀錄已被打破。
中海今年2月份在京首輪供地時拿到的昌平地塊，項目案名「中海匯智里」，憑借完備的前期客研，精細的產品籌劃，以及多部門緊密協同，從拿地到拿證開盤僅用時45天，實現了五一小長假搶跑搶收。
高效的運營效率，也是中海能夠蟬聯“利潤王”的一個關鍵因素。今年上半年，行業普遍虧損，但中海仍實現了歸母凈利潤167.4億元，穩居行業第一。
其三，營銷“內卷之王”。
好產品，也要有好營銷，才能有好銷量。中海在營銷細節管理上，包括前期定位、盤客等等方面，也精于鑄就內功。
比如「中海匯德里」項目，因嚴控營銷費率，沒有啟用外銷渠道，項目扎實做好每一個營銷細節，最終也實現了業績爆紅。順勢推出的匯智里，沿用匯德里展廳，籌備僅一個月即開盤，也收獲了20億元的不俗戰績。
并且不僅僅是注重開盤熱銷，北京中海同時注重做好持銷管理，標準化晾曬，獎懲主動性，等等，使得中海各樓盤能夠持續保持熱銷狀態。
紅姐從內部了解到，北京中海銷售業績中，不足30%是開盤大賣所得。
此外，據內部人透露，北京中海還秉持“營銷運營思維”，從籌劃策劃、平臺支持、項目管理、銷售發力等方面，形成了成熟的體系磨合。
中海湖光玖里效果圖
據悉，在中海搖中海淀西北旺0013地塊后，有不少業內人士紛紛發出感嘆——“中海真是運氣爆棚”。其實，在紅姐看來，所謂運氣，背后都是實力。
深耕北京27載，累計開發50余個樓盤，如今坐穩北京樓市銷售頭把交椅，無論是產品力還是綜合實力，北京中海都已成為行業內“你可以追趕，卻無法超越”的存在。
標簽： 銷售面積
營業執照公示信息
