世界新資訊：北京東西城“直管公房平房退租”項目即將啟動

東西城新一輪的“常住人口疏解”又要開始了！根據最新的消息反饋，北京東西城的“直管公房平房退租”即將又要大動作要來了：東城區國子監直管公房平房一期退租項目即將啟動。根據2022年3月份的“國子監退租招標公告”，國子監地區的平房一期退租項目可能將會分成“三個標段”來實施，“國子監一期項目要分成三個標段來持續推進”：

第一標段的范圍：安定門大街以東，五道營胡同以南，箭廠胡同以西，國子監街以北的地區。

范圍內公房平房總建筑面積6651平方米，涉及62個院落，約287戶，其中整院公房院落49個，公私混合院落13個。

(資料圖)

第二標段的范圍：北二環以南，雍和宮大街以西，官書院胡同以北，五道營胡同以東的地區。

公房平房總建筑面積6168平方米，涉及52個院落，約299戶，其中整院公房院落34個，公私混合院落18個。

第三標段的范圍：國子監街以南，東至雍和宮大街，南至國子監街雙號門牌院落南側墻界，西至安定門內大街的地區。

院落戶數情況公房平房總建筑面積6599平方米，涉及51個院落，約290戶，其中整院公房院落44個，公私混合院落7個。以上“國子監一期退租項目”涉及的戶數也就是不到900戶左右，如果按照退租率50％估算的話，大概會有450戶的老居民將會“遷出東西城”。當然，這只是北京東西城“常住人口疏解”的第一步。2022年6月30日，北京市一口氣推介了“11個申請式退租及街區更新項目”，這就意味著在“國子監一期退租”以后，北京東西城還將陸續啟動后面的“10個退租項目”。后面的10個退租項目包括了“景山街區”，“宣西街區”，“法源寺街區”，“安徽會館”和“天橋北街區”等歷史文化街區。這些“歷史文化街區”將會在未來三年內陸續啟動，涉及平房居民可能會接近10000戶左右，這將是近年來東西城規模最大的“人口疏解計劃”了。根據2020年公布的《首都功能核心區控制性詳規》，北京東西城的常住人口規模將會從2020年的200萬下降到2035年的170萬，平均每年將至少疏解2萬人。而到了2050年，東西城核心區的常住人口規模將壓縮到155萬。也就是說，東西城核心區的最終常住人口只保留在155萬左右，將會有接近50萬常住人口將陸續離開東西城。所以東西城的“常住人口持續長期減量”已經是大趨勢了，尤其是“傳統平房區人口密度”，將會從目前的2.2萬人／平方公里下降到1.3萬人／平方公里?！?strong data-diagnose-id="98d286ae2f576209d2afdce0549d7cb1" data-from-paste="1">平房區”的降低人口密度也已經明確寫進了“東西城控規”。但問題在于東西城作為北京傳統的“教育強區”，每年都有大量的“學區房”群體要買入東西城，遷居東西城。如何才能保證東西城的常住人口持續“減量”呢？我們認為北京東西城有可能將會從三個方面入手，確保北京的“常住人口不回流”：

第一，堅決遏制“東西城的拆遷規模”，也就是堅持“老城不再拆”。

只要東西城堅持“不拆遷”，那么就無法增加“新居住面積”，只要控制住“居住面積不增加”，常住人口規模自然就控制下來了。

傳統的“拆遷和棚改”，都是將“低密度的房子”拆掉，然后蓋“高密度的高樓”，這樣就會增加東西城的“居住面積”。

結果就是導致東西城的“人口密度”越來越高。

所以要想持續降低東西城的“常住人口規模”，第一件事就是要嚴格控制“拆遷”，堅決做到“不新增一平米的住宅用地”。

只要徹底停止新增居住供地和居住面積，人口自然就進不來了。

第二，嚴控“增量”，同時推動“存量外遷”，確保常住人口降下來。

如果只是暫?！?strong data-diagnose-id="d0a067d19d61dc45294cc328387f9aa5" data-from-paste="1">新增住宅面積”也不行，還要持續推動“存量人口外遷”才能達到東西城控規的“人口指標”。

所以毫無疑問的是，東西城的老房子還會持續“騰退”和“退租”，推動東西城常住人口規模緩慢持續的下降。

既然“人口減量指標”已經寫進控規，老房子的騰退和退租將會持續緩慢的實施。

第三，打壓“學區房”，推動“教育均衡化”將會在東西城愈演愈烈。

“學區優勢”是東西城吸引常住人口回流的核心因素。

所以打壓“學區房”，推動“教育均衡化”可以降低常住人口回流東西城的壓力，學區優勢都逐漸平衡了，還回來干嘛？

自從2021年以來，北京東西城就開始大規模推廣“教師輪崗制”，甚至開始加大“校額到校”的力度。

尤其是“中考校額到校”的力度加大后，頂級學區房的優勢將會被徹底抹平，東西城未來也就只剩下“學籍優勢”和“普高率優勢”了。

而學籍優勢目前在海淀和亦莊都已經逐漸在提高，比如2022年的亦莊學籍區的“普高率”據稱已經超過了90％。

亦莊學籍有望成為北京僅次于東城區的“最強學籍區之一”。在這種背景下，自然會降低東西城“老破小”的持有價值，也會推動常住人口“疏解”出去。

當然，常住人口的疏解和學區優勢的均衡只是東西城未來的“大變化”之一，未來1-2年東西城可能還會迎來更大的“巨變”。尤其是隨著亦莊經開區“獨立成區”的趨勢越來越明顯，北京有望重新調整“行政區劃”，那么東西城將會迎來更大一次的變化。綜上所述，我們認為在未來的“十四五規劃”期間，北京東西城當然是最值得關注的區域之一?！?strong data-diagnose-id="19b96bc6119268e3dcf70c94c4d26c6b" data-from-paste="1">禁止新增住宅用地”，“常住人口持續疏解”，“教育均衡化改革”等三個方面的內容將會持續深化。嚴重依賴“學區優勢”的北京東西城“老破小”持有價值確實有所下降，但是“次新房”和“新房”的持有價值依然非常高。甚至可以說，北京東西城“高品質的樓盤”已經成為絕版，未來的房價是不可估量的。這就是東西城樓市的“分化”特征。

標簽： 常住人口 居住面積