買的新房，陽臺不知道咋封閉;人已經入住，地下車庫還沒啟用;買到的是腰線房，影響采光還影響心情……買房，你有沒有遇到這樣的煩惱?
今后，這些煩惱可能在房地產項目規劃階段就解決了。記者從亳州市自然資源和規劃局獲悉，近日，亳州市出臺多項措施進一步規范房地產項目規劃建設相關工作，切實保障購房者的合法權益。
這些措施涉及沿主干道住宅陽臺統一封閉、統一陽臺和外墻保溫層計算標準、鼓勵住宅底層架空規劃設計、嚴控設置沿街商鋪、對容積率進行彈性控制等方面，將不斷推進我市建筑品質提升，在滿足市民對品質生活需求的同時，提升城市“顏值”。
結構外陽臺封閉與否按一半面積算
美麗陽臺是城市里不可或缺的風景，更是城市居民生活質量提升的直接體現。但現在封包的陽臺五花八門、雜亂無章，嚴重影響了城市形象。
對此，亳州市提出，新建住宅小區沿主干道路的住宅小區住宅樓立面陽臺統一封閉設計;非沿主干道路的住宅小區原則上要求陽臺統一封閉，如不統一封閉，須為業主提供自行封閉陽臺的統一建設方案。
陽臺統一封閉好處多，但開發商過去卻不愿這樣做，其中很重要的原因是陽臺計算標準不統一。如果封閉陽臺，開發商將增加不少成本。
房產測繪部門對居住區結構內外封閉陽臺建筑面積計算為全面積，未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算;規劃部門對封閉或不封閉陽臺主體結構內的陽臺，按其結構外圍水平面積計算全面積，結構外陽臺建筑面積計算為1/2面積。
“簡單的理解就是，如果開發商將陽臺封閉，房產測繪、不動產登記部門就會按照陽臺全面積計算，不能只算一半面積了。”亳州市自然資源和規劃局城鄉規劃設計院規劃技術服務科有關負責人說，由于開發商設計的陽臺多為結構外圍的陽臺，封閉陽臺不僅會增加其施工成本，還會造成房屋面積“增大”，業主多掏錢，引發開發商與業主之間的矛盾。對開發商來說，封閉陽臺出力不討好，自然也就缺乏統一封閉的動力。
為解決這個問題，亳州市明確對2022年5月6日后供應土地的住宅項目，統一陽臺計算標準，根據《建筑工程建筑面積計算規范》，無論陽臺封閉與否，在主體結構內的陽臺，建筑面積按其結構外圍水平全面積計算;在主體結構外的陽臺，建筑面積按其結構底板水平投影面積的一半計算，解決規劃審批、房產測繪、不動產登記面積計算規則不一致等問題。
這也就是說，今后新建小區無論主體結構外陽臺是否封閉，都按照一半面積計算，解決了開發商的后顧之憂，提高了開發商統一封閉陽臺的積極性。
另外，對2022年5月6日后供應土地的住宅項目，統一外墻保溫層面積計算標準，外墻保溫層面積不計入容積率和建筑面積，與房產測繪面積計算標準保持一致。此舉有利于解決規劃審批、房產測繪、不動產登記面積計算規則不一致等問題。
對容積率等指標進行彈性控制
住宅容積率在很大程度上決定了小區的品質。一般來說，容積率越低，同樣面積的建設用地建設的房屋越少，居住品質越高，因此，容積率越低越好。但對開發商來說，容積率越低，意味著可以賣的房子少了，經營壓力變大。
亳州市明確提出，在符合控制性詳細規劃的前提下，規劃部門出具規劃設計條件時，可以對容積率等指標進行彈性控制，鼓勵住宅產品多樣化。
目前國家正在推行“降高降強度，提質提風貌”城市發展理念，對住宅容積率嚴格管控，很少再批高容積率的住宅項目。另外，隨著生活水平的提高，市民對住宅的要求越來越高，低容積率小區將會越來越受歡迎，因此開發商也要緊跟時代變化，在不超過項目容積率最高標準的前提下，靈活調整容積率等指標。
我市明確，在項目規劃設計階段，鼓勵建設單位開展住宅底層全部或部分架空規劃設計，提高住宅小區公共活動空間。
《住宅設計規范》規定，架空層指僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。架空層有利于小區空氣流動，增加生活休閑設施，提高景觀通透性，豐富視覺層次，因此越來越受到市民的喜愛和歡迎。
亳州市明確，在項目規劃設計階段，鼓勵建設單位開展住宅底層全部或部分架空規劃設計，提高住宅小區公共活動空間。
目前，亳州市已有部分小區在底層設置了架空層，并打造成為居民活動場所。“架空層的出現，將進一步提高活動便利性，增強居民溝通交流，改善小區居住環境。”亳州市自然資源和規劃局城鄉規劃設計院規劃技術服務科有關負責人表示。
鼓勵小區地下車庫接入市政道路
人車分流不僅能保證行人安全，還能提高車輛通行效率，越來越多的小區開始實行人車分流。為此，我市提出，在符合設計規范的前提下，鼓勵住宅小區地下車庫出入口直接接入城市市政道路，實行人車分流，提高車輛出入效率。
為了消除車庫出入口接入市政道路可能造成的交通安全問題，出入口一般不接入城市快車道、主干道，而且會嚴格審核出入口的設置，做好便民與安全之間的平衡。
另外，《亳州市城市控制性詳細規劃》規定，住宅用地地下停車比例不宜小于90%，剩余的10%車位中包括小區沿街商鋪門前的停車位，因此未來小區地面上的停車位將“所剩無幾”，為實行人車分流奠定了條件。
目前，市區一些小區存在地下停車場無法使用的問題，由此引發停車難、毀綠建設停車位等現象，原因是開發商將地下停車場作為最后驗收項目，造成遲遲無法投入使用。
對此，亳州市要求，嚴格規劃核實，原則上建設項目地上與地下空間應統一建設、同步規劃核實;確需分期核實的，分期方案需報經自然資源和規劃部門同意，且地下空間以及公建配套不得單獨納入最后一期核實。
這從制度上保障了地下空間與地上空間同步驗收，確保地下停車場如期投入使用，從而保障了廣大業主的停車權益。
嚴格控制非商業區沿街設置商鋪
考慮到居民生活，住宅小區都會配套一定的商業，但如果商業配套過多，不僅造成商業過剩，還會對居民生活造成困擾。
亳州市明確提出，對商業集中區，可適當沿街設置商鋪;對非商業區，嚴格控制沿街設置商鋪，特別是沿主干路、次干路，減少沿街商鋪污水、油煙、噪聲等對住宅小區環境的影響。
未來，市區將出現越來越多的內街，如融創南湖大觀小區和古井上善名郡等商業街區形式，同時考慮到商業的便利性、可達性及消防安全性，亳州市將從嚴審核商業內街設計。
提起腰線層，購房者往往避而遠之，誰都不愿意買到腰線房。腰線不僅影響房屋采光，帶來安全隱患，而且還存在滲水風險。
亳州市要求，嚴控建筑立面腰線層構造的形態和尺寸，做到腰線層盡量小巧、精致，減少對戶內采光通風的影響。腰線層必須在規劃設計文本中予以明確，且在項目現場及自然資源和規劃部門網站公示。
“腰線的主要作用是美觀，讓住宅樓看起來有層次感。但因為腰線存在的諸多問題，往往成為投訴的重點。”雖然關于腰線的高度沒有明確的規定，但開發商應該從實際角度出發，盡量減小腰線高度，降低對房屋采光、通風等影響。
頂層露臺也是投訴的熱點問題之一。亳州市要求，考慮安全及業主權益，在項目規劃設計階段，從嚴把關住宅樓棟頂層露臺設置，嚴格限制房地產企業利用露臺或頂樓裝飾構架，進行誘導性設計或過度宣傳。
亳州市自然資源和規劃局有關負責人表示，亳州市還將對房地產企業和銷售公司的宣傳資料進行監督把關，必須以經批準的方案圖紙為藍本，戶內分隔墻是否實砌、房間具體使用功能、廚衛間尺寸等必須以清楚、明顯、精準的文字形式進行標識，保障廣大購房者權益。(記者 李鵬 通訊員 高峰)
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