土地財政也要“動態清零了“!
來源：大山說房時間：2022-05-07 13:44:14
2022年4月20日，中國財政部公布了《2022年一季度的財政收支情況》，在這個收支情況中，關于房地產部分的收入出現了“暴跌”：第一，地方國有土地使用權出讓收入11958億元，同比下降27.4%，這說明土地財政在一季度確實“不太妙”。
第二，土地和房地產相關稅收中，契稅1581億元，同比下降22.4%，說明二手房市場成交“不活躍”。
同時根據目前透露的“全國2022年一季度31個省市和直轄市的土地出讓金統計表”的情況看來，其中居然有30個省市的“土地出讓金”出現了同比暴跌的情況。在2022年一季度中，只有“北京”的土地出讓金是增長的，僅有兩個省市的賣地收入下跌幅度在30%以內，剩下的28個省市賣地收入全部跌的“一塌糊涂”。其中包括“江浙”三省市的賣地收入跌幅都在60%以上，廣東的賣地收入也暴跌了75%。而作為直轄市的“天津”，“上?！?，“重慶”的賣地收入跌幅居然高達90%以上，青海和內蒙的賣地收入也暴跌了90%以上。全國唯有北京，是“一枝獨秀”，牛逼的“不要不要的”。可以說，一季度全國主要省市的土地財政也幾乎要被“動態清零了”。第一個，說明“地方財政”將會陷入困境，難度將會非常大。2021年中央和地方合計的“一般公共預算”收入才有20萬億左右，而這一年“地方的賣地收入”就高達8.7萬億。由于在“一般公共預算收入”中，中央要拿走50%左右，地方政府的“一般公共預算收入”也就只有10萬億左右。可見，“賣地收入”已經成為了“地方財政”的半壁江山。有人就曾經做過2017-2021年“全國主要城市土地財政依賴度”的排名，全國大部分的主要城市，賣地收入已經占到地方財政的50%以上了。其中“杭州、佛山、南京、武漢、廣州”排名全國前五。一旦賣地收入跌去70%以上，那這些城市肯定會“嗷嗷叫”，樓市松綁那就“在所難免”了。畢竟這些城市都處于“高速城市化”的發展進程中，急需土地財政來支撐城市基建的快速發展，完成從“新一線城市”到“一線城市”的蛻變。這非常類似于2001-2008年的北京，常住人口的大規模涌入，申奧背景下的城市大基建潮，那幾年的北京，也幾乎是“每天一個新盤”。目前的中國“強二線城市”，就像“進擊中的巨人”，每一天都在虹吸大量的人口進入，每一天都在“修地鐵，搞CBD，蓋高樓大廈”，大城市的每一天都在發生巨大的變化。可以說，中國絕大多數的城市發展，還離不開“房地產”，更離不開“土地財政”，失去了土地財政的支撐，城市將停滯不前，甚至沒落。杭州這些年一直都是全國的賣地大戶，每年的賣地收入都在2000億左右，占到杭州政府總收入的58%。但不管如何，杭州的賣地是杭州城市發展的“關鍵支撐”，正是因為有了土地財政，杭州的城市發展才得以迅速展開，地鐵建設加速。首先是城市建設的速度肯定要放慢，土地收入是城市建設資金的核心來源，甚至可以說是唯一來源。地鐵建設、公租房保障房的建設、城市改造更新等等，錢都是從土地財政來支出的，相當于這邊是地方政府在賣地收入，另外一邊則是政府在不斷進行城市更新，不斷在支出。現在如果土地財政收入暴跌70%以上，那么不管是地鐵建設、還是城市更新，保障房建設等等，就都沒有了資金來源。其次是地方政府的稅收要受到影響，房地產的銷售規模出現下降，相關稅收也要下降，財政缺口會加大。最后就是做“政府生意”的整個產業鏈，收入都會受到影響。比如政府工程的施工企業，給政府提供服務的服務商等等，整個產業鏈條都會缺錢。這非常容易就會形成一個“惡性循環”：樓市萎靡，土地賣不出去，政府收入銳減，城市建設放緩，相關企業發不出工資，樓市繼續萎靡。2022年，困難的不僅僅是普通人，地方政府其實也一樣感同身受。第二個，說明了企業投資的長期信心不足，可能會引發更大規模的的“失業潮”。從2021年年初開始，樓市政策突然出現了超級“大逆轉”，畫風突變，房企開始成為“重點打擊對象”。尤其是針對開發商融資的“三條紅線”政策出臺，再加上針對銀行房貸的“兩個集中度管理”，直接把房企“干翻在地”。于是開始出現開發商融資困難，債務連續爆雷，房企的爆雷又改變了購房者的預期，大家紛紛捂緊口袋，進入觀望。銷售不好，融資困難，房企自然就不會再去拿地了，這是一個非常簡單的經濟邏輯。所以2021年下半年的幾個月開始，全國土地市場非常冷清，土地流拍開始大規模出現。目前還能在市場中拿地的房企，只剩下一些央企國企了，這必然導致賣地收入全部出現大規模下降。這樣的情況，一直延續到了2022年，并出現了高達60%以上的“暴跌行情”，這個跌幅可以說，地方土地財政已經“接近清零了”。綜上所述，從2022年一季度的“賣地收入”來看，表面上看總體只有27%的跌幅，但從各個省市實際情況來看，跌幅已經比較深了。而這一輪最值得關注的焦點，依然是代表著中國“增量發展”的這些“強二線城市和省會城市”。在進一步“貨幣寬松”和“限購松綁”的刺激下，這些“野心勃勃”的新一線城市將會朝著“一線城市”突進，再突進。隨著新一輪地產浪潮的到來，中國的城市格局也將會就此發生改變。【直播預告：5月3日晚7-10點視頻號直播】
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