原創 房小評 中國房評報道 2
曾經，“融創的錢是哪兒來的”，被列為房地產行業難解之謎。
如今，這個問題依然存在，只是換了主角，問題變成：“建發的錢是哪兒來的”。
4月18日，建發房產母公司建發股份（600153.SH）發布2021年度財報，揭開了建發房產的家底。
根據建發股份財報，建發房產2021年實現合同銷售額1753.85億元，同比增長68.83%。建發房產還有個兄弟公司叫聯發集團，2021年度實現銷售額421.8億元。
建發房產和聯發集團在建發股份房地產業務中占比約是8:2。由于建發股份只公布了房地產業務整體情況，因此我們將建發股份房地產業務收入乘以0.8，以此粗略估算建發房產的業務收入，經過簡單計算，建發房產2021年度業績主要指標如下：
合同銷售額：1753.85億元，同比增68.83%；
營業收入約：770億元，同比增16.85%；
歸母凈利潤約：23億元，同比增5.69%；
毛利率約：16.79%，下降4.13個百分點。
這一眼看過去，建發房產在房地產行業算不上翹楚，無論規模，還是盈利能力。尤其是其毛利率只有16.79%，比TOP20房企20%左右的毛利率直接低了幾個百分點。
為什么要求建發房產和TOP20房企比呢？
因為建發房產自2021年開始突然發力，在其他房企都沒錢拿地的時候，建發房產一騎絕塵，在全國主要城市積極投拓。
建發股份2021年財報信息顯示，2021年共新獲取土地114宗，全口徑拿地金額合計約1576億元，一二線城市土地儲備預估權益貨值占比超70%。
據中指研究院的2021年度房企權益拿地金額榜，建發房產以601億元位列第10，而其同期銷售額位列第20。
今年一季度，建發房產更是憑借173億元的權益拿地金額，竄升到行業第三位，僅次于綠城和華潤。
來源：中指研究院
更令人好奇的是，建發房產一路瘋狂拿地，它的“三道紅線”卻依然是綠檔。
于是，行業內不少人提出了我們文章開頭的那個問題——
“建發的錢是哪兒來的？”
對于這個問題，建發股份2021年度財報透露：建發房產的錢是母公司建發股份支持的。
年報中說：截至報告期末，建發股份的擔?？傤~達1393.75億元，較2020同期的795.69億元增長了75.16%；其中直接、間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額為1173.3億元，較上一年的392.34億元增長近2倍(199%)。
除了股東擔保、借款以外，建發股份還為建發房產提供了其他融資便利，建發房產正是背靠建發股份這棵大樹，才能逆勢崛起，看起來有用不完的錢去拿地。
建發股份為什么這么有錢呢？
除了大家網上可查的建發股份公司背景外，其對房地產業務能夠支持巨額資金，是因為它有兩個特殊的優勢：
一是超級國企背景。
建發房產大股東是建發集團，前身為廈門建設發展公司，是1980年隨著廈門經濟特區成立而誕生的。40多年來，建發集團形成了多個業務板塊。
2021年，建發股份實現營業收入7078.44億元，同比增長63.49%；實現凈利潤109.63億元，同比增長33.98%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤60.98億元，同比增長35.40%；加權平均凈資產收益率為15.19%，同比增加2.18個百分點。
截至2021年末，建發股份總資產達到6024.59億元，凈資產達到1,369.18億元，歸屬于母公司所有者的凈資產達到508.44億元。
二是供應鏈運營業務的支持。
建發股份是少數經營供應鏈運營業務的國企，主要做黑色金屬、有色金屬、礦產品、農產品、紙漿、能化產品等行業的供應鏈運營，并且有金融、科技等業務。
聽起來很復雜，其實可以打個簡單的比方：建發股份好比國美在家電渠道商的高光時刻做地產，它作為渠道商可以占用上下游的巨量資金，擁有融資便利。
建發股份做供應鏈運營業務的主要特點是產生巨量的現金流，形成了資金池，資金優勢恰好補上了房地產開發業務急缺現金流的短板，這是目前各家房企及其母公司所不具備的。
2021年，建發股份供應鏈運營業務實現營業收入6115.39億元，同比增長74.46%；實現歸屬于母公司的凈利潤32.20億元，同比增長80.84%。
通過上述情況，您可能發現了，建發股份的供應鏈運營業務收入雖然約是房地產開發業務的6倍，但是其歸母凈利潤規模和房地產開發業務卻差不多（供應鏈運營業務是32.2億元，房地產開發業務是28.78億元）。
從毛利率上看，供應鏈業務毛利率只有1.49%，不到房地產開發業務的1/10。
來源：建發股份年報
所以，對于建發股份來說，有動力做大房地產來增厚公司利潤。而對于其他開發商同行來說，得知聽起來如此高大上的供應鏈業務毛利率這么低應該也很驚詫吧？
房地產進入“黑鐵時代”，毛利率依然遠超很多制造業和供應鏈運營行業，開發商同行們還有什么理由不珍惜，不努力呢？
說到這里，您就明白了，原來建發房產有個“金主爸爸”，銜著金鑰匙來干房地產，那將來房地產銷售榜TOP10里豈不是也會有它？
如果這么看問題，讀者朋友們就小看了房地產開發行業的難度。
如上所述，建發股份的房地產開發業務毛利率只有16.79%，我們選擇了2021年度房企銷售額排行榜當中排名在建發房產附近的2家房企（爆雷的剔除）新城控股和濱江集團。其中，新城控股2021年度毛利率約為20.45%，濱江集團2021年度綜合毛利率約為32.1%。
新城和濱江都是和建發房產銷售規模相當的企業，但是盈利能力遠高于建發房產。建發房產當下加快拿地步伐，迅速擴張規模，拿地成本較高，其毛利率水平未來仍可能下降。
除此以外，房小評對于建發房產最大的疑惑仍是開頭那個問題——“建發的錢是哪兒來的？”
上述論述，看起來回答了這問題。
實際上又沒有回答清楚這個問題。
因為，建發并沒有清楚公布建發股份、建發供應鏈運營業務對建發房產、聯發集團提供的融資形式以及利息情況。
做供應鏈業務其實都是“過路財神”，資金池里看起來那么多錢，大多是別人的；現金流看起來那么多，也要面臨國際貿易和大宗商品價格波動的風險。這兩年國際大宗商品進口價格上漲給相應供應鏈業務帶來了不錯的利潤和現金流，那么未來如果大宗商品價格下行呢？套期保值業務的風險準備做到了嗎？
房小評相信這世界上沒有“秘密的生意”，因為市場競爭的規則是公開透明，一家企業所發現的商機及其擁有的競爭優勢，會在一定時間內被別的企業學習，甚至取代。
我們當然得承認建發股份的“供應鏈+地產”雙輪驅動戰略模式的優越，但是也得直面建發房產前路面臨的挑戰。
希望建發房產創造“新閩系黑馬”的神話！
營業執照公示信息
