2018年減少了3萬人。
2019年減少了1.6萬人。
2020年減少了1.1人。
2021年僅僅減少4000人。
第一，東西城核心區的房價會不會“漲到20萬／平米”？
作為全國教育資源“最牛”的板塊，東西城這幾年一直都在努力“疏解常住人口”，很多人以為這里的房價可能要跌。
其實這是一種“幻覺”。
因為北京東西城疏解人口的手段就是：暫停拆遷，暫停新房供應，直接“禁住”，對新房供應直接“斷供”。
這就意味著北京東西城未來10年，將不可能再新增“1平米住宅”，但外區和東西城之間的人口流動卻沒有“禁止”。
于是大家一窩蜂涌進“東西城”買房：絕版地段，頂級資源。
按照這個趨勢發展下去，北京東西城的“次新房和新房”房價突破20萬／平米，絕對不是夢。
東西城的房價要想“穩住”，只能“鎖區”，就像副中心一樣，否則房價不想漲，實力都不允許。
第二，北京“四環里”的房價會不會“漲到15萬／平米”？
如果說“東西城核心區”是直接“禁住”，禁止新供地。
那么北京“四環里”就是“限住”了，所謂限住就是“限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房”。
所以北京“四環以內”的房子也是非常“稀缺的”，基本上買一套就沒有一套，所以你能買就買，不能買估計也就清光了。
目前北京“四環內”的次新和新房房價在10萬／平米-12萬／平米，未來直接干到15萬／平米，絲毫沒有壓力。
稀缺性＋配套成熟＋資源強勢，我們判斷北京四環里的房價天花板是15萬／平米，“老破小”除外。
因為老破小“不稀缺”，遍地都是。
第三，城區“12大邊緣組團”＋“副中心”，房價有望突破10萬＋。
有些人可能會問：北京4-5環之間怎樣？房價會不會同樣是15萬的“天花板”？
其實除了“北四環-北五環”，一旦除了四環，北京的發展重心開始轉向“城區12大邊緣組團”和“副中心”了。
所以導致北京四環-五環的很多片區，房價甚至不如五環外高。
比如北五環外的“清河上地”，號稱“后廠村”，房價早就已經突破10萬＋了。
還有東五環外的“東壩”，南五環外的“亦莊”，房價水平都可以“秒殺”很多四環-五環片區。
所以買房，要么就直接“4環里”，要么就直接“邊緣組團”，別再相信什么狗屁“4-5環”的概念。
這個片區房價上漲的基本邏輯是：隨著四環里房價的暴漲和住宅的稀缺，城市核心改善群體大規模外溢。
未來會有一大批“四環里的老破小”會改善到這個片區，房價水平看漲到10萬＋左右。
第四，北京五大新城房價有望達到了“8萬＋”水平。
北京的五大新城主要包括“順義、昌平、亦莊、大興和房山”這五大板塊，新城的發展是北京未來的“重點”，甚至是“重中之重”。
有一些人說北京的“新城”不值得投資。
每當聽到這個話，我都恨不得把它拖出去活活打暈，這種“論調”就是典型的“誤人子弟”而“不知足”。
未來北京至少會有60％以上的人口會居住在“新城區”，你敢說北京新城區沒有“投資價值”？
我的判斷是北京五大新城區未來的房價天花板都是“8萬＋”。
目前“亦莊新城”的房價甚至已經突破8萬＋，比如亦莊核心區的部分項目目前已經賣到10萬／平米。
目前的昌平和順義都是“6萬＋”。
昌平部分板塊已經達到8萬＋，比如融澤嘉園附近的“金域華府”已經達到8萬均價，回龍觀東大街的“首開國風美唐”也已經7萬均價，平西府的“公園悅府”也已經達到7萬均價。
順義的房價要稍微慢一點，除了新房“和光瑞府”能夠賣到6萬以上，其他的次新二手房都在5萬＋。
在未來五年，順義的房價要想做到8萬＋基本不可能，但是6萬＋應該沒有太大問題。
目前的大興基本上是5萬＋的水平，未來五年做到6萬＋也問題不大，要想做到8萬＋，預計要到2030年前后了。
房山目前大多數都是4萬＋，五年內我的判斷是“房山長陽板塊”可以做到6萬＋，大學城板塊5萬＋，2030年前后也可以做到8萬＋。
北京新城房價上漲邏輯很清晰：人口大疏解＋配套完善學區完善＋產業發展，逐漸推高北京新城的房價。
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