海淀永豐中海滙德里、幸福里·潤園兩個項目大賣，誰最高興？

——答案是昌平的項目們。

因為，海淀一旦零供應，碼農最近的上車地必然是昌平，臨近海淀的交界處。這里有著海淀碼農后花園之稱，因此也一直是開發商看好的區域。

此前，奧森ONE和奧海明月的熱銷已經驗證了海淀碼農外溢的購買力，但當下昌平的供應量可比去年翻了兩番都不止，而且單價普遍6萬+，碼農們上車也要踮起腳尖了。何況，當下大廠也在普遍裁員降薪，你懂的！

2022年昌平區域碼農置業的焦點項目有兩個：中鐵彩璟和中海匯智里。

中鐵彩璟是小體量臨鐵不愁賣，中海匯智里是大盤邏輯未來價格空間充滿想象。它們卻有著一個相同的口號：“100萬置業海淀北。”

難得遇到上車門檻不高，又適合碼農買的兩個新盤，這兩個項目該怎么選？今天請聽聽顧問君的看法：

1、選樓面價差高的

要想房子不維權，開發商要有利潤賺。

這并非顧問君危言聳聽，近年來交房即維權的項目多為限競房、限價房等樓面價差過小的項目。比如：某項目售價與樓面價只相差1萬元/平米，建安成本再占5000元/平米，這樣的項目開發商如何實現高品質交付？

帶著這個問題我們往下看：

中鐵彩璟是昌平城區共有產權商品房。該地塊2021年10月競拍時吸引了東亞新華、路勁+城建開發+城建北方、中鐵諾德、中鐵置業、建工+昌房、首開房地置業，共6家房企及聯合體報名參與。最終，中鐵置業以9.48億元觸及上限，并在現場搖號環節中標。

中鐵彩璟項目體量不大，占用資金少，沒有公建，好算賬。對于中鐵置業這種自己有建筑施工資源的房企，操盤難度小。但地塊溢價率達到15%，可售住宅樓面價約為1.68萬元/平米，與3.19萬元/平米的指導價相比，每平米有1.51萬元/平米的樓面價差。除去5000元/平米的建安成本和各項費用，這個項目剩下的利潤比較有限。

最近這兩年，中鐵置業在北京交付的其他項目維權聲音不斷，感興趣朋友可以自行網上搜來看。雖然不知道為啥中鐵置業的房子交付維權很多，但是在利潤空間比較小的情況下，建議還是三思而后行。

中海匯智里是昌平沙河板塊的純商品房。項目位于昌平沙河創新基地，今年2月競拍時被中海以底價拿下，可售樓面價2.48萬元/平米，指導價5萬元/平米，樓面價差達到每平米2.52萬元/平米。相比中鐵彩璟每平米要多出1萬元的空間。而且這個項目總建筑規模約19萬平方米，體量遠大于中鐵彩璟。

顧問君特意查了這個地塊的前世今生，該地塊曾在2021年流拍，這次出讓時減少了1.9萬方米的保障性租賃住房配建和4萬平米的商辦的配建，地塊非常純粹，同樣很好算賬。

從樓面價差的對比上可以看出，中鐵彩璟留給產品打造的空間較小，而中海匯智里比中鐵彩璟多出的約1萬元/平米的空間，既可以是項目的利潤空間，也可以作為房價打折、或者贈送高品質精裝等回饋購房人的福利出處。

2、戶型要選通透的

利潤再少，中鐵的項目也不會爛尾，這點國企央企都敢拍胸脯，但產品力就沒幾個敢跟中海拍胸脯的了。

中鐵彩璟效果圖

中鐵彩璟看建筑效果圖時，讓人滿心歡喜，5棟高板，這排布妥妥能出好戶型。而看到戶型圖時，只想問，這是設計部故意挖的坑么？

四個戶型中三個不通透，這還不算完，75平米戶型衛生間對著餐廳；89平米的C1戶型的兩個次臥窗戶只有1米多寬；105平米戶型的北窗通風走廊被客衛截斷了。

唯一南北通透的89平米B戶型也是一堆槽點。矬子里面拔將軍，顧問君建議想買這個項目的朋友，可以優先考慮B戶型，至少客人不會一開門就把餐廳客廳一眼看到底。

中海匯智里的五個戶型中不通透戶型有兩個，分別是58平米單朝向和74平米純南向。其他三個戶型為總價預算在370萬買兩居、530萬買三居和600萬買四居的客群提供了不同選擇。

中海的產品設計確實甩了中鐵置業幾條街，但中鐵彩璟的賣點在價格上，75平米兩居首付70萬左右；89平米三居首付85萬左右；106平米三居首付101萬左右。

這個價格買到昌平老城核心區，還要啥自行車？但顧問君想說，買房不能只看當下的價格！

3、房子升值憑什么？

青銅買房看價差，倒掛就沖；王者買房看區域價值，有發展才有升值潛力。

中鐵彩璟指導價為3.19萬元/平米。從已公布的項目信息來看，項目總共662套房源，包括75平兩室，89平三室，106平三室三種主力戶型。按3.19萬元的單價來計算，總價分別為239萬元、283萬元、338萬元。

這個單價雖然較低，但項目的個人產權份額還沒有確定。我們以周邊二手房價格為參考，周邊新新公寓、清秀園、歐亞花園等項目的二手房掛牌價格在4萬元/平米左右，部分沒有電梯的老小區二手房3.7萬元/平米。

綜合周邊二手房價格來看個人產權在80%的概率較大。也就是按全部產權計算，單價約4萬元/平米，這個價格站在了區域二手房的頂端。對于買房人而言，未來房價上漲的想象空間需要產品力的支撐。

顯然，產品力不是中鐵的強項。

中海匯智里的指導價格為5萬元/平米，四個主力戶型，分別為58平米一室、74平米兩室、107平米三室、120平米四室。按5萬元/平米的單價來計算，對應總價分別為300萬元、370萬元、530萬元、600萬元。此外，項目有團購優惠福利，請加微信zgfpbd2018或mfsrgw咨詢。

中海匯智里效果圖

周邊昌平龍湖滟瀾新宸小區二手房掛牌均價4.5萬元/平米，全明邊戶的掛牌單價能到4.9萬元/平米。乍一看，中海匯智里的新房價格也貼上周邊二手房價格上限了，但與中鐵彩璟不同的是，中海匯智里的房價支撐在未來產業上。

項目距沙河高教園僅1.5公里，東側為昌平區中關村創新基地、中國移動國際信息港，北側約4公里是中國石油科技園，東北2.5公里為中國石油石油化工研究院，區域內的產業人口紅利將讓項目存在一定的保值增值空間。

中鐵彩璟更像是成熟區域中的“插花地”，此類項目的能否超越周邊二手房價格，上一篇文章已有論述（亞林西地塊出來了，說說“插花地”豪宅怎么選）。

中海匯智里周邊更像早年亦莊新城起步區，產業比住宅多，生活配套略有不足，但土地多、發展空間大，未來房價與區域配套建設掛鉤。

手握100萬元，兩個截然不同的選項已經放在各位面前。

標簽： 中鐵置業