40萬套“保租房“來襲:超80萬“年輕大學生“有望流入北京城!
來源：大山說房時間：2022-04-05 11:01:26
3月31日，北京規自委公布了《關于2022年度擬供租賃住房用地項目的信息》。在這個文件中，直接把2022年北京擬供應的87宗“租賃用地”全部公示。這些用地合計占地規模高達307萬平米，我們判斷大概會形成“10萬套”的租賃住房供應，大概有80％屬于“保障性租賃房”。根據3月18日北京市辦公廳印發的《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》，在這個“實施方案”中，明確了北京保障性租賃房的具體操作細則。根據“實施方案”的說明，“北京保障性租賃房”主要擁有以下幾個特點：第一，供應量極大。未來5年，北京市提出要建設40萬套的“保障性租賃房”，占到所有住房供應的40％。
也就是說，北京未來五年的新房供應中，幾乎有一半是這種“保障性租賃房”，預計五年以后，在北京租房“很容易”。
第二，保障性租賃房嚴禁買賣。北京保障性租賃房只能“租賃”，永久不得買賣，“以租代售”行為將會面臨重罰。
個人租客更不允許進行“轉租”。
第三，重點解決“無房客＋年輕人”的居住問題。根據通知的內容，明確提到北京保租房重點解決三類人的居住問題：
其一是“本市無房的人”，其二是“在特定區域內無房的新市民、青年人”，其三是“保障城市運行服務保障人員、新畢業大學生”。
歸根結底就是只有“北京無房的人”，尤其是“新市民，年輕人，大學生”才能優先租賃北京“保租房”。
第四，戶型面積不大于70平米。文件明確提出，保障性租賃住房以建筑面積70平方米以下的小戶型為主，其實也就是以一居室和小兩居為主。
這種戶型的設計定位，明顯就是奔著“年輕人和大學生”的需求去的，重點還是考慮年輕人的過渡居住。
第五，運營單位主要以“國企、央企”為主。北京保租房最大的特點就是其“房東”主要是國企央企，所以租房的年輕人就可以放心“長期居住”，不需要擔心搬家的問題。
而且規定“房租”不得高于市場租金，而且租金水平必須報住建部門“審批后”才能實施。
綜上所述，我們就可以明顯看出，所謂的“北京保障性租賃房”，其本質就是北京為“年輕大學生來北京工作”而量身定做的“保障房＋租賃房”。超小戶型，穩定便宜的租金，可長期穩定居住，不需要頻繁搬家，這對于剛剛來北京工作的“年輕大學生”來說，具有“致命吸引力”。我們初步估算，5年40萬套，如果每套房子居住“2-3個大學生”，那么北京至少可以新增80-120萬“年輕大學生”或者“年輕新市民”。也就意味著，北京五年至少可以搶到“80萬年輕大學生”，快速實現了常住人口的“騰籠換鳥”，這顯然是一步“好棋”。尤其是，如果北京能夠搶到高達80萬規模的年輕大學生，這些人將來一定會成為北京樓市最龐大的“買房群體”。很多人可能會有“疑慮”，如果大家都“租房了”，為什么還要買房呢？很顯然，那是因為你沒有看懂《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》這個政策的關鍵點：“落戶”和“上學”都沒有提及。上海市在2021年11月也提出了“上海版的保障性租賃房政策”，其中就非常明確的提到兩點：第一，上海的保障性租賃住房承租人、居住使用人如果擁有本市戶籍，可以在保租房社區公共戶落戶。
第二，上海的保障性租賃住房承租人、居住使用人享受未成年子女義務教育等基本公共服務政策。
由此可見，“上海版的保租房”類似于北京的公租房，本地戶籍人員可以落戶“社區戶”，并享受上學待遇。但是北京的“保租房政策”就沒有提到“落戶”和“上學”的特殊政策，這也就意味著北京的“保障性租賃房”既不能落社區戶，也不能享受孩子上學的特殊待遇。而要想“租房上學”，按照北京市目前的政策，要求是比較高的：第一，“京戶無房的租房上學條件”：在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件。
可以看出，就算是北京戶口，租房要想上學，也需要在本區工作至少3年，否則上不了學。
第二，“非京戶的租房上學條件”：這個就更難了，不僅需要采集五證，同時還需要本區社保，房東房本等各種條件。
由此可見，北京保障性租賃房應該是既不能“落社區戶”，也很難提供“孩子上學”的學位，它只是一種“臨時過渡的居住房屋”。所以對于居住在“北京保障性租賃房”里的年輕人來說，如果將來獲得了北京落戶的機會，或者是要生孩子了，都需要“買房”。畢竟北京的戶口資源和教育資源，真的太“稀缺了”，保障性租賃房估計很難提供“上學的學位”和“落戶的社區戶”。所以不管如何，北京通過“保障性租賃房”搶來的這些“年輕大學生”，將來的出路都指向了一條：租房只是暫時的，未來只能在北京買房。大首都北京，要想實現“租售同權”，難度非常大，做夢級別。北京的教育資源，真的非常稀缺，屬于全國“極度稀缺資源”，要想通過租房就可以獲得，難度極大。畢竟，北京很多已經買房的人，孩子上學還需要“排隊”，更別說租房的。綜上所述，我們認為，北京進入“保障性租賃房”時代，意味著北京也要開始大規模“搶青年人，搶大學生”了，因為在北京，只要“租房解決了”，其他的問題都可以慢慢來。未來5年，北京將提供40萬套“保障性租賃房”，意味著超過80萬“新市民，年輕大學生”即將走入北京。這些“新市民，年輕大學生”將會成為北京房價未來最堅實的力量。尤其可怕的是，隨著北京大量的“保障性租賃房”亮相，北京將會對京津冀地區的年輕人口形成巨大的“虹吸”，河北和天津可能還將持續人口“凈流出”，這是一個非常值得關注的現象。
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