北京二手房3月網簽住宅還不錯，截止到昨天28號，成交量有14244套，全月網簽預計能到1.6-1.7萬套，2021年3月是22172套，2022年1月是11875套，2021年7月是17855套。也就是說，當下市場基本相當于2021年小陽春末期的成交量。本來2022年這一輪樓市小陽春原因很簡單，就是房貸釋放量全面恢復，之前積壓的貸款基本都不用排隊了。但相比2021年因為經營貸入樓，以學區房為龍頭的深圳、上海房價大漲的小陽春，2022年這一輪小陽春非常非常微弱。2022年1月后，全國只有上海、杭州、北京等城市選對活躍。但因為眾所周知的海外戰爭導致的股市動蕩，疫情、互聯網企業裁員導致的市場三座大山。當下全國樓市可能也只有北京還有一點小陽春的溫度了，但別高興的太早，3月開始市場并不樂觀，特別 下半月，整體退燒明顯。而從市場看，相比之前北京限競房為主，整體房屋總價相對較低，隨著市場供應結構的變化，當下新建住宅市場熱度明顯低于二手房。改善為主的新建住宅，主要收到北京全國最嚴格的二套房首付影響，另外基本所有新房都可以說是豪宅了！
最近深圳已經開始發布政策，將微調二手房限價政策。
北京最應該微調的政策，“非普通住宅認定”！過低的普通住宅線，相當于讓全北京基本所有房屋都變成了豪宅，帶來的結果是想換房的客戶需要首付80%！這已經不是第一次新聞報道北京的豪宅遍地現象，對于北京樓市來說，作為全國調控政策最嚴格的區域，各種房住不炒的政策，都在全國有示范作用?？梢哉f大部分北京房地產調控政策都是符合民意的，也事實上平穩了市場，但對于這個“非普通住宅標準”已經到了必須改的時候了。簡單的計算一下，北京100套商品房住宅，其中已經有86套房被認定為豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不計算五環內），其中有3700套在六環外。
整體計算一下數據，北京六環外已經有超過60%的住宅被計算為豪宅，合計成交了9235套住宅，其中超過5500套是豪宅。五六環之間合計成交16370套住宅，五六環之間只有885套普通住宅，也就是市場上大部分主要購房的五六環之間95%是豪宅！
這個標準是2014年9月30日發布的標準，已經接近5年沒有變化，而對于市場來說，經歷過2015-2016年的房價上漲后，這個價格已經遠遠不符合當下市場的實際情況。
這個政策影響到底多大？
根據北京現行政策，對于購買新房的購房者來說，第一次契稅影響不大：
北京首套的契稅和所購買房屋的面積有關，與普通非普通無關。90平米（含）以下，是按網簽價1%繳納，90平米以上是按1.5%繳納。
但對于部分城市來說，目前依然有執行的政策是按照非普通住宅3%計算的，這就帶來了很大的影響。
按照老標準限競房全面成豪宅
從過去5年的北京樓市這一輪調控政策看，2017年317之后，北京房地產所有政策都領先了全國其他城市幾個階段。事實上的效果也肯定是最好。但經過嚴格管控的3年后，北京的部分之前過嚴政策，應該有微調，才能適應市場的正常發展。
非普通住宅標準應該提高，當下北京樓市絕大部分購房者都是按照非普通住宅標準在首付，而事實上，目前市場上在銷售的限競房應該歸類為普通住宅，特別是140平米以內的部分。目前市場出現的限競房庫存積壓很大原因也是因為非普住宅標準過低，導致大部分五六環之間的普通住宅，只能貸款首套房60%-二套房20%。
最后，簡單的總結一下，當下房地產市場穩定非常重要，北京非普標準這個政策，已經嚴重影響和制約市場的正常健康發展了。到了必須調整一下的時候了。特別是最近所有新建商品房住宅房源基本都是改善面積段。
北京應該針對賣一買一的真實改善，有定向的穩定政策，否則市場很可能在短暫小陽春后，再次進入明顯調整期。
標簽： 調控政策
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