原創 房小評 中國房評報道 2
短短半個月內，菏澤、重慶、長沙、鄭州、贛州等12個城市的銀行或公積金中心先后將首付比例下調到20%，其中不僅包括首套房，還包括二套房。
與此同時，廣州、杭州、蘇州、上海等一二線城市的銀行紛紛下調房貸利率，其中蘇州首套房貸利率累計下調超過1個百分點。
從量到價，房貸正在持續寬松，眼看房地產行業的“水”越來越多。
據央行數據，2022年1月份，居民房貸增加了7424億元。據悉，央行等金融監管部門還對商業銀行房貸業務進行窗口指導，要求加快加大房貸放貸，后續每個月新增房貸不能少于1月份。
俗話說，房地產調控就是“面多了加水，水多了加面”。如今，“加水”的動作是越來越猛，那么房地產這爐面包能烤起來嗎？
其實，這個問題現在還存在很大爭議。
謹慎的專家認為，1月份的社融數據雖然很大，但是進入房貸的不多，7424億元的居民房貸同比2021年1月份減少了2000多億。
當前，銀行批貸款速度很快，額度充裕。北京可以做到三個工作日內完成按揭貸款審批，次月就能放款，但是申請貸款的人不足，也就是買房人不足。
這個情況在三四線城市尤為嚴重。放松調控的三四線城市都面臨房子庫存積壓嚴重和土地出讓金下降等問題。
億翰智庫最新政策點評文章認為：銀行的政策調整信號價值大于實質，限貸政策放寬對當前房地產市場有促進作用，但是影響有限。
現在，信貸政策調整幅度較大的多是三四線不限購城市，都是春節后人口流出的城市，返鄉置業時間已經結束，此時放松貸款，效果有限。
不過，以券商為主的研究機構則堅定認為，這輪房貸放松會形成類似2013年那樣的小反彈周期，至少樓市的“小陽春”預期不遠。
中信證券的一份研報做了統計，發現兩個規律：
1、每當房地產銷售額大幅度下降，就會帶來房地產調控反轉。
2008年，房地產累計銷售額同比下跌19.8%，隨后政策進行了放松；2014年，房地產累計銷售額同比下跌15.8%，隨后啟動了棚改，形成新一輪房地產繁榮周期。
2021年7月份之后，房地產銷售額環比降幅日益擴大。
僅從2022年1月份看，中信證券跟蹤的全國大中城市房屋銷售套數同比下降31.9%，百強房企銷售額同比下降39.6%。
2、房貸利率下調會帶來市場復蘇，時間差約7個月。
觀察2008年、2014年兩輪房地產周期復蘇演變可以發現，每次都是從房貸利率下調開始刺激購房需求，進而形成市場交易量的復蘇，這兩者相差時間約7個月。
本輪房貸利率的頂點在2021年9月份，全國個人按揭房貸平均綜合成本約為5.63%，為同期5年期LPR利率的1.21倍。此后，房貸平均利率不斷下行，應該在今年4月份形成樓市成交量的復蘇，正好就是“小陽春”的到來。
還有一個有趣的細節是，菏澤過去幾次試探放松房地產調控，都被監管機構叫停，放松政策“一日游”，而這次菏澤帶頭下調首套房首付比例，不但沒有被叫停，還有十余個城市跟進。
樂觀的研究機構認為，當前銀行房貸政策還存在很大的放松空間：
1、房貸首付比例降低范圍會進一步擴大。
按照2016年央行有關規定，在非限購城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
在房地產調控趨嚴時期，各個城市紛紛加碼房貸首付政策，首套房首付比例普遍在30%及以上，二套房首付比例則在40%-80%之間。
因此，對于非限購城市來說，首套房和二套房貸首付比例下調空間都很大，尤其是二套房首付比例下調，可以有效激發改善需求。南寧市就將公積金購買二套房首付比例下調到了20%。
以北京為代表的一線城市二套房首付比例更高，北京市80%的首付比例如果能夠下調，激發的購房需求會很大。
2、房貸利率存在很大下調空間。
如上所述，房貸利率自2021年9月份達到高點以后，正在逐漸下調，其中蘇州首套房貸利率下調超過1個百分點。而按照券商研報的分析，目前全國房貸利率的下調空間在1.27-2.23個百分點之間。
如南京等熱點城市，過去房貸緊張，房貸利率高于全國平均水平，隨后下調的幅度會較大，因此房屋成交數量會明顯增長。
除此之外，有些銀行因為放貸壓力大，缺乏合格借款人，還推出了各項獎勵性放貸措施，并且恢復過去的抵押貸、轉按揭等被禁止的業務。這更刺激了南方部分投資氣氛比較濃厚的城市的買房人，投資性買房如果加入，樓市的氣氛可能會被提前烘托起來。
例如，有媒體報道稱，某中部農商行推出了轉按揭貸款。只要房貸結清，可以將房子抵押，獲得最高500萬元的貸款，貸款年限最長25年，利率只有4.6%，這遠比現在平均5.63%的房貸利率合適。
再如，上海有銀行推出了房貸“二押”的貸款。沒有結清貸款的房子，可以給銀行重新評估，如果評估的貸款額度比房子現在的貸款多，可以給予多余部分的貸款。對房子的要求是按揭已滿18個月。這種貸款利率只有3.7%，遠低于上海的首套房貸利率4.95%。
說到這里，估計大家都心動了。結合以前的規律，政策寬松初期，往往“有很多空子可以鉆”，隨著政策寬松步入穩定期，一些不規范或者風險較高的政策又會被叫停。
因此，對于自住型的買房人來說，肯定要抓住這個機會窗口。
最后，總結如下：
雖然這輪房地產調控很慘烈，但是大家必須要知道房地產調控的初衷從來不是否定房地產行業，而是為了這個行業健康發展。
同樣的道理，這輪房地產調控中倒下的房企都是膽子大、杠桿大的，正常經營的房企沒有受影響。那些無視風險，自認為大而不能倒的企業，必須要給予教訓。
出于這樣調控的基調，這次房地產信貸的寬松是矯正行為。寬松的目的不是為了大水漫灌，而是矯正前期過于悲觀的市場預期和過低的房貸，穩定樓市發展。
從短期看，在新的稅收體制建立之前，房地產依然是地方政府不可或缺的土地財政工具，具有高度的財政屬性，因此房地產行業仍然會持續健康發展。
基于以上判斷，這輪銀行主導的房地產信貸寬松是一次正常的政策糾偏，不必對它期望過高，但是它的確會帶來一次“小陽春”。
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