前幾天，顧問君參加了某項目產品設計定位的專家會，受邀提了一些建議，沒成想還受到了開發商朋友們的好評。應大家要求，顧問君將主要內容“脫敏”后分享在這里，歡迎大家批評指正。
54天！2021年12月24日拿地的項目，有的已經完成產品定位，有的已經釋放案名。今年北京的開發商行動格外快，甚至有可能刷新百日開盤的紀錄。
但是，開發商在提速的時候，該要強調貨地匹配、產品和需求匹配。因為2021年的市場情況已經說明了如果產品定位不精準，很可能造成集中開盤后項目陷入滯銷，進而打亂企業的投資節奏。
一、北京的家庭數量上升了
《北京人口藍皮書·北京人口發展報告（2021）》顯示，北京常住人口總量為2189.3萬，其中常住外來人口達到841.8萬人，較2019年增加了96.2萬人，同比增長12.9%。
雖然北京已完成2020年人口總數不超2300萬的目標，但還保持著疏解的趨勢。因為前兩年北京市超前完成了一些人口疏解的指標，為人口結構置換騰出了空間，所以在積分落戶、新畢業大學生落戶等指標上，北京仍然延續了上升的態勢。人口控制范圍內，仍有增長空間。
正是在這個前提下，北京市新增人口和住房需求仍然保持增長的趨勢，開發商在北京做項目仍然有信心。
1、老齡化程度加深
數據顯示，2020年北京16-59歲勞動年齡人口為1490.7萬人，相比2010年第六次全國人口普查減少了44.3萬人。北京60歲以上老齡人口已經達到429.9萬人，正在以每年15%的速度遞增。這說明北京市退休人口增加了，退休后的享受、養老住房需求會增加。
北京自2017年開始實施的人口疏解加劇了勞動密集型產業從業人員離京，同時，新入北京的外來人口呈現出家庭化趨勢。
與早些年北漂打工的年輕人不同，近年來北京的常住外來人口多為白領或高級藍領，有著長期留京發展或加入京籍的目標。此類人群擁有較好的經濟實力，置業后會選擇舉家搬遷，讓孩子來京接受優質教育。
新增人口當中，以往一個人打拼，從一居室開始的全生命周期置業步驟可能會被打亂。以家庭為單位進入北京的常住外來人口，首次置業可能就是二居室、三居室，而且首次置業年齡也在后延。
貝殼數據顯示，2021年北京市買房人群的平均年齡上升了2歲。
要充分重視這個變化，例如在剛需戶型的產品設計上改變經濟性、性價比為主導的設計理念，要考慮在客廳、社交場景上做出適應新婚家庭和小太陽家庭置業偏好的設計。
2、家庭變“小”了
2020年，北京市家庭戶規模已由1982年的3.7人/戶降低至2.3人/戶，低于全國2.62人/戶的平均值。
在北京，由于生育習慣、生育意愿、生活成本、居住成本、居住習慣等原因，人們生育子女的意愿不強，而且更習慣不與父母同住，反映在家庭戶規模上就是每戶人口數量的減少，這在未來或是長期不可逆轉的趨勢。
北京戶均人數平均值的下降還有一個因素，就是人口出生率下降。
根據北京市衛健委信息中心的統計數據，北京2020年一人口出生數約為10萬人，創下十年來新低，相當于一年少生3.2萬人。
貝殼研究院發布《2021婚房消費調查報告》顯示，54%的受訪者拒絕租房結婚，過半受訪者表示，更愿意選擇新房。
此外，現階段主力置業人群90后依舊是獨生子女為主，婚后與父母同住的比例較低。
北京未來家庭人口結構已經發生轉變。
2010年北京家庭戶共668.1萬戶；2020年，北京家庭戶數量增至823.1萬戶。
因此，總購房需求并沒有因勞動人口的減少而縮減，反而因家庭變“小”而增加。
北京中原地產統計，2021年，北京（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產權房）成交72643套，成交面積862.2萬平米。單套面積平均值為118.69平米。
而2020年北京（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產權房）成交62031套。以當時北京市統計局發布2020年北京市房地產市場住宅銷售面積為733.6萬平方米計算。單套面積平均值為118.26平米。
成交套數大幅上升，單套面積平均值略有上漲。
新生兒出生率下降，將引發小面積多室空間產品向大面積強功能產品過渡的趨勢。
與此同時，外來人口的消費力提升，也有助于更大戶型面積產品的銷售。
馮侖曾說，“住宅面積較大的家庭，幸福感比較強，這部分人感情比較好，不容易離婚?！?/p>
未來除去很“剛”的上車產品，小兩居、小三居將被大兩居、大三居取代。
針對以上人口變化，北京未來住房需求將呈現以家庭為單位住房需求上漲，以個人為單位（單身）住房需求下降的趨勢。北京人的客廳在變大。
二、人口繼續“外遷”
單身住房需求下降，開發商更要看緊本地改善客群。
億翰智庫統計數據顯示，北京常住人口的居住地在近10年間發生較大變化。城六區的常住人口占全市比重均有不同程度下降，而臨近城六區的通州、昌平、大興、順義、房山等地的占比上升。
城六區人口減少是政策引導的作用，也是市場選擇的結果。
截至2020年，北京六城區人口總數為1098.87萬人，與此前北京總規提出的“到2020年城六區人口總量將控制在1085萬人左右”的目標還有13.87萬人的差距，具體到各區：
因此，北京城六區中朝陽、豐臺將成為下一階段常住人口疏解的重點。
此外，因首都功能核心區（東西城）計劃到2035年常住人口規?？刂圃?70萬人左右，到2050年常住人口規?？刂圃?55萬人左右，還將通過鼓勵戶口外遷和棚改搬遷繼續疏解人口。
1、年輕人的軌道置業圈
北京近幾年軌道交通建設成績顯著，運營總里程已達783公里、車站459座。便捷的軌道交通讓人們在面臨工作和生活時有了更多選擇。比如，房山線+十號線讓工作在CBD的朝陽年輕人敢于在房山置業。
另一方面，北京各區之間房價差異較大，因此產生了明顯的邊際效應。比如：海淀五環外新房單價8.3萬元/平米（中海匯德里77平米戶型總價約640萬元），與之相鄰的昌平新房單價6.2萬元/平米（北清云際83平米戶型總價約500萬元）。
因此，在海淀（中關村、西三旗），甚至在朝陽（望京）上班的大量年輕剛需會選擇昌平的地鐵盤安家。
2、產業轉移帶來的外遷
產業搬遷帶來的人口遷移也很明顯。比如，2019年北京市政府遷至通州后，約有2萬辦公人口進住通州。今年北京市政府二期進入施工階段，而安貞醫院、首都兒研所也將遷至通州新院址，未來將有40萬人陸續進住城市副中心。
因此，六環外的通州新房項目金地北京壹街區取得了比通州老城區項目更好的銷售成績。
金地北京壹街區項目具有單價低，面積段廣（73平米兩居-186平米四居）、產品得房率高等特點，尤其在產品定位上，提升了125平米及以下戶型的精裝，創造出購買家具就能入住的條件。吸引到大批周邊剛需置業。
同時金地的洋房產品也讓城區改善置業人群，在同樣總價范圍內擁有更大面積的洋房產品和品質社區，接待親朋好友更有面兒。
除以上兩點外，外來人口參與北京積分落戶人群的置業需求也在城六區外。
北京2021年積分落戶政策中，在城六區外擁有住房且落戶的可按居住累計月數獲取相應積分，最高可獲12分。
綜上所述，大興、昌平、順義、通州等臨近六城區的區域，依舊可以享受到北京人口流動的紅利。但對于常住人口還要減少的朝陽、豐臺，樓市競爭將更加激烈。
但是，隨著去年年底以來的市場變化，城市核心區二手房價格下降等因素，帶來城市核心區購房回流的趨勢。郊區的剛需、剛改型新房如果失去價格上的優勢，會滯銷。郊區的改善、豪宅類型產品，因為開發商控制成本等原因，產品品質不高，因此也難刺激購房者出城改善的欲望。
當下，北京市購房面臨去郊區雖然依然是趨勢，但是產品和需求不匹配，導致了改善類置業回流城市核心區。純為積分落戶需求來郊區買房的剛需，也未必會買新房，反而是選擇淘更便宜的二手房。所以在郊區做產品設計，要回歸居住需求，從客戶體驗出發，想好定位，做好匹配的品質。
以上，是對2022年新房市場的簡單思考，供大家參考。
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