一則重磅消息在房地產行業瘋傳，2020年樓市正在“松綁”?
2月24日，據多家媒體報道，浙商銀行在近日下發了個人貸款政策調整的通知，對于“非限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%。同時取消了500萬以上房貸納入非普宅標準的貸款政策。
對此，浙商銀行回應稱，該行始終嚴格執行監管部門關于限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。
浙商銀行也成為，疫情以來，第一家下調購房首付比例的商業銀行。
二成首付重出江湖?
公開資料顯示，浙商銀行是12家股份制銀行之一，于2004年8月開業，總行設在浙江杭州。2016年3月，在香港聯交所掛牌上市，后于去年11月登陸上交所，成為第13家A+H上市銀行。
房貸政策，向來牽一發而動全身。正因如此，央行對房貸首付比例有嚴格規定。
實際上，早在2016年2月，人民銀行、中國銀行業監督管理委員會在關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知中已指出：
在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
浙商銀行相關工作人員回應媒體稱，這項政策并非“一刀切”，20%只是底線，不是所有執行過程都按照20%的比例，還要綜合考慮其他因素才能決定是否給予20%的首付比例。
若按照這一規定，浙商銀行并未“越線”。盡管如此，浙商銀行此番政策調整，仍然在業內引發強震。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在目前沒有其他銀行做出調整的情況下，浙商銀行此類通知具有非常強的影響力。
嚴躍進強調，上述兩個政策要點具有積極的意義，從實際情況看，若是類似首付比例從三成下調為二成，客觀上有助于此類銀行相關客戶積極購房，畢竟首付比例下調引起的市場關注度是很高的。
若首付比例由此前的三成降至兩成，以一套總價200萬元的房子為例，意味著首付款門檻將由60萬元降至40萬元，理論上將會激發很大一部分購房者的購買力。
不過，浙商銀行的調整僅限于首套房。因為央行有明確要求：
對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
2020年樓市“松綁”第一槍
實際上，受新冠肺炎疫情影響，售樓部關閉、工地停工，房地產行業也受到明顯沖擊。超過60個城市暫停開放售樓處，春節期間的返鄉促銷、開盤賣房幾乎都停止了。
據中原地產研究中心數據：2020年1月下旬開始，大部分開發商的成交量相比往年春節期間暴跌了95%。而且，部分房企正面臨著巨大的資金壓力。
關鍵時刻，各地政府正在出臺紓困政策，幫助中小房企，活下去，穩定房地產行業。
自2月11日以來，已經有上海、無錫、西安、廈門、南昌等超過20個省市發布了房地產行業的相關“紓困”政策，從下調拿地保證金比例、暫緩繳納土地出讓金、放寬房企的預售條件、暫緩貸款償付、減免房企相關稅費等多個維度，幫助中小房地產企業渡過眼前的難關。
但2020年，樓市“松綁”第一槍，卻在中原一個三四線城市打響。
2月21日晚間，駐馬店市人民政府發布《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》(簡稱《意見》)，包括降低公積金購買首套房首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼等17條政策。
該意見重點提及了“降首付、給補貼、放限購”三大重磅政策：
一方面要提高住房公積金貸款額度，從45萬提升到50萬;一方面要降低首付比例，從30%下調到20%，主要針對公積金貸款及剛需用戶。
實行購房補助政策。各類人才補助標準200元/平方米，大中專以上畢業生補助標準150元/平方米，農民工補助標準100元/平方米，補貼資金由受益財政承擔，中心城區補助資金按屬地稅收受益比例由市區兩級分別按50%承擔。
推動金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率、降低商品房預售門檻……
上述三大政策在以往的調控政策中都不常見，而三個政策一次性出現更為罕見，力度前所未有。市場認為，這無疑打響了2020年樓市“松綁”第一槍。
后續有其他銀行跟進嗎?
而在新一輪政策帶來的正面影響之余，也有人保持著相對謹慎的態度。
被認為在“降首付”環節第一個“吃螃蟹”的駐馬店，其降低的是公積金貸款首付比例。
有房企營銷人士強調，在公積金貸款方面，其實每個城市的使用情況不一樣，有城市用得多也有城市用得少，“目前在我們的成交占比里面，公積金貸款占不到10%”。而無論占比如何，商貸始終是主流，因為公積金貸款使用比例有限，帶來的影響也相對有限。
浙商銀行盡管已經在商業房貸層面降低了首付，但目前只針對非限購城市。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析指出，在此之前，浙商銀行的房貸政策非“限購”城市首付比例為30%，比央行等監管部門的要求還要高。
“住房不炒”一直是監管重申的重點，2月20日，央行公布的最新一期LPR(貸款市場報價利率)報價中，1年期降10基點，5年期以上降5基點，兩個期限LPR第一次出現非對稱下降。
對此，2月22日，央行副行長劉國強表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。在改革完善LPR形成機制過程中，要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。
嚴躍進分析認為，若浙商銀行政策落地，那么或也說明后續商業銀行貸款政策降首付也會成為主流。
對于房地產市場而言，這將是投向平靜湖面的一個大石子。10%杠桿率的提升將大大刺激非限購城市的房地產市場。2015-2016全國性房地產去庫存引起房價大漲之際，就是利率打折和20%的首付，效果立竿見影。
多地政策促房地產復工
除此之外，在一些非重點疫情區域，當地政府陸續出臺多項措施，逐步、有序引導房地產行業生產經營恢復正常。
其中，廣東省、河南省紛紛發文，有條件“放行”線下售樓和項目復工。
2月17日，廣東省住建廳發布《關于全力支持企業復工復產的通知》，通知明確要求各地住建主管部門，支持房地產開發企業和中介機構落實疫情防控方案后，有序有度恢復商品房正常銷售。
據每日經濟新聞報道，截至目前，廣州市已經有超過100個售樓處恢復開放。
同時，河南省住建廳、發改委等七部門聯合發布了《關于應對新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產市場風險的若干意見》，該意見出臺了18條具體政策，以落實房地產市場平穩健康發展，防范和化解房地產市場風險，實現穩地價、穩房價、穩預期目標。
該意見還明確，在確保疫情防控情況下，以縣域為單元支持房企復工復產。
實際上，房企們早已開始行動，并將銷售現場由線下搬到了線上。春節期間，各大開發商紛紛加入線上賣房行列。
據克而瑞統計顯示，目前全口徑榜單中的兩百強有151家房企在做線上營銷，僅廣州就有超過168個項目開通線上銷售。
其中，最具代表的為恒大集團，該公司于2月13日推出了定金低至5000元的“網上購房”活動，僅三天時間就認購了4.75萬套房，總價值約580億元。按照恒大估算，網上認購總額或突破10萬套，以70%的轉換率計算，銷售額將超600億元。
此外，土地市場也在逐漸復蘇，據媒體報道，疫情爆發之后北京部分土地拍賣延期，但自2月11日至2月18日，北京已連續進行了三場大型土地拍賣，土地出讓金總收入已超過363億元，而2月18日的那場拍賣中，有兩幅土地溢價成交，溢價率分別為49.8%、34%。
業內認為，在疫情中，土地拍賣的競爭熱度不減，從側面說明了房企對市場的信心正在恢復中。
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