近期，很多城市陸續迎來返程復工人員。一些小區擅自“升級”新冠肺炎疫情防控措施，在門口貼出“所有外地人員一律勸返”“所有租住人員一律不得進入小區”等字樣，一時間將承租人置于尷尬境地。那么，諸如此類的“升級”措施是否符合法律法規呢?疫情當前，承租人的合法權益又該如何維護呢?
阻止所有外地租戶進小區無法律依據
首先讓我們來看看承租人享有哪些權利。根據我國合同法規定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具體到房屋租賃合同中，即出租人把房屋交付給承租人占有、使用、收益，承租人向出租人交付相應租金后，對所承租的房屋享有居住、使用、收益等權利。在雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效的情況下，其他任何人無合法事由不得妨礙承租人行使其對房屋的合法權利。
毋庸置疑，在正常情況下，承租人合法承租房屋之后享有居住、使用、收益房屋的權利，那么在現如今疫情防控的形勢之下，承租人相應的權利是否會受到影響?當下，一些地方的物業、居委會以及村委會張貼通知對外地返程的租戶一律勸返的行為有無法律依據呢?
國家衛健委于2020年1月20日發布第1號公告，確認新型冠狀病毒感染的肺炎屬于“乙類傳染病”，并采取甲類傳染病的預防、控制措施。根據我國傳染病防治法規定：對已經發生甲類傳染病病例的場所或者該場所內的特定區域的人員，所在地的縣級以上地方人民政府可以實施隔離措施，并同時向上一級人民政府報告;接到報告的上級人民政府應當即時作出是否批準的決定。上級人民政府作出不予批準決定的，實施隔離措施的人民政府應當立即解除隔離措施。傳染病暴發、流行時，縣級以上地方人民政府應當立即組織力量，按照預防、控制預案進行防治，切斷傳染病的傳播途徑。
根據上述規定，在當前新型冠狀病毒感染肺炎形勢嚴峻的情況下，組織和采取合理的隔離措施來切斷傳染源是非常必要的，也是有相關法律法規支持的。但這是否意味著物業、居委會以及村委會張貼通知對外地返程人員一律勸返、不讓租戶進入小區的行為是合法的呢?
關于居委會、村委會在疫情下的相關權利，根據傳染病防治法第九條第二款的規定，居民委員會、村民委員會應當組織居民、村民參與社區、農村的傳染病預防與控制活動。在傳染病暴發、流行時，街道、鄉鎮以及居民委員會、村民委員會應當組織力量，團結協作，群防群治，協助衛生行政主管部門和其他有關部門、醫療衛生機構做好疫情信息的收集和報告、人員的分散隔離、公共衛生措施的落實工作，向居民、村民宣傳傳染病防治的相關知識。
可見，在疫情防控期間，社區居委會、村委會有協助落實職責，但無權擅自升級防控措施。外地正常返程復工的房主、承租人享有對自己所購買、租賃房屋的居住使用權，社區居委會、村委會的決定不應剝奪其合法權利，也無權阻止返程人員進入所居住的小區。
而對小區物業公司來說，物業公司和房主、承租人之間存在的是物業服務合同，物業公司在進行物業管理中的權利主要是根據相關法律法規，結合實際情況，制定小區管理辦法;依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理，沒有相關的法律法規賦予物業公司可以自行升級防控措施的權利。
因此，在現階段，并沒有相關法律法規支持物業公司、居委會以及村委會擅自升級防控措施，剝奪所有外地租戶應有的基本權利。在特定的疫情情況下，為了保護人民群眾的財產安全，各地出臺相應的政策以防止疫情的擴散，對此我們應予尊重并積極配合，但是不能采取一刀切的方式方法，承租人的租住權利與業主的權利一樣都應當受到法律保護。正如北京市民政局相關負責人在1月31日召開的北京市新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作發布會上介紹的：“只要不是確診病例，沒有明顯發燒、咳嗽、乏力的返京人員應當允許進入小區，但是要戴口罩，要測體溫，要有防護措施。”“要把社區防控作為防疫阻擊戰的關鍵環節，明確科學防控、精準防控的原則，嚴格落實落細各項社區防控的措施。”
因疫情防控不能履行合同屬不可抗力
受新冠病毒肺炎疫情的影響，國家延長春節假期，各地延后企業復工時間，這對于個人房屋租賃合同的履行或多或少都產生了一定影響。如果承租人確實因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋，能否要求解除合同呢?
這首先要明確疫情的性質。今年2月10日，全國人大常委會法工委新聞發言人、研究室主任臧鐵偉表示，“當前我國發生新型冠狀病毒感染肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。”由此可見，此次疫情對于不能履行合同的當事人來說，屬于不可抗力事件。
合同法第九十四條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現合同目的……”因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
但需要特別注意的是，法律對不可抗力的適用也是有限制的。不可抗力事件的發生，只有其致使合同目的完全不能實現時，任何一方當事人才享有合同解除權。當事人不能任意以不可抗力之名免除義務人的所有責任，也不是相關義務人不經任何補救行為，就必然減輕或者解除其責任。具體到某一份合同的履行是否存在不可抗力，還需要結合具體情況來判斷。
如果承租人因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋，的確可能造成疫情期間的合同目的不能實現，但這是否足以作為解除合同的事由、是否符合不可抗力的情形，具體還要看租賃合同未到期時間的長短、疫情的發生和持續時間、承租人個人因疫情帶來的身體健康狀況等。假如疫情的發生和持續時間相對于租賃合同期間來說比較短，以及承租人的個人健康狀況只是暫時、部分影響到合同履行，可協商通過延期、變更等方式繼續履行;如果綜合判斷前述因素足以構成合同目的不能實現的情況，則承租人提出退房，可以援引不可抗力條款解除合同。
舉例來說，假如承租人小王和房主老李簽訂了房屋租賃合同，雙方約定從2020年1月2日起開始承租老李的房屋，租期為三年。1月20日小王回到山東老家過年，因為疫情的影響，雖然小王自己的身體健康沒有問題，但是由于各種原因暫時無法返京，這時小王能否向老李主張解除合同呢?答案是否定的，因為綜合小王租房到期的時間(即2023年1月1日)以及身體狀況，不會導致合同目的無法實現，因此無權單方解除合同。
能否減免租金須溝通協商
既然承租人因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋不一定會屬于不可抗力的情形，承租人也不必然享有合同解除權。那么，承租人在不能解除合同的情況下能否向出租方要求減免租金呢?
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條規定：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
當前沒有法律直接規定承租人可以因為疫情要求出租人減免租金。實踐中，如果承租人確實因為疫情原因和其它因素影響無法返程，也不能依據不可抗力解除合同的，承租方可以與出租人溝通協商，按照公平原則，要求減免部分租金，確定從疫情開始至今已發生的租金，并對可預計期間內的租金標準及租金支付時間進行協商。
總而言之，承租人依法承租出租人房屋，就對房屋有居住、使用的權利。疫情當前，社區防控是這場防疫阻擊戰的關鍵環節，但相關主體應在法律法規的框架內科學防控、精準防控，也應對相關權利人的合法權益予以保障。 (作者單位：北京市朝陽區人民法院)
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什么算“不可抗力”
在簽訂合同時，經常會提到不可抗力，并約定因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任，法律另有規定的，依照其規定。那么，法律上怎么對不可抗力進行認定呢?
我國民法總則和合同法中對不可抗力都有所規定，就是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。某一情況是否屬不可抗力，應從以下幾個方面綜合加以認定：
一是不可預見性。法律要求構成不可抗力的事件必須是有關當事人在訂立合同時，對這個事件是否會發生是不可能預見到的。
二是不可避免性。合同生效后，當事人對可能出現的意外情況盡管采取了及時合理的措施，但客觀上并不能阻止這一意外情況的發生，這就是不可避免性。如果一個事件的發生完全可以通過當事人及時合理的作為而避免，則該事件就不能認為是不可抗力。
三是不可克服性。不可克服性是指合同的當事人對于意外發生的某一個事件所造成的損失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通過當事人的努力而得到克服，那么這個事件就不是不可抗力事件。
四是履行期間性。對某一個具體合同而言，構成不可抗力的事件必須是在合同簽訂之后、終止以前，即合同的履行期間內發生的。如果一項事件發生在合同訂立之前或履行之后，或在一方履行遲延而又經對方當事人同意時，則不能構成這個合同的不可抗力事件。
對于哪些事件屬不可抗力，我國法律并沒有作出具體規定，通常被認為包括戰爭、自然災害、罷工、騷亂、政府行為等情況。(趙帛妍)
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