房地產低估值+穩業績優勢猶在

7月底以來，A股房地產板塊連續下挫，中信房地產指數自7月31日至今已經跌近8%，進一步抹去年初以來的漲幅。港股房地產板塊近期低迷的情況更加突出、持續時間更長。7月中旬以來，萬得香港房地產指數一路下跌，讓該板塊從上半年表現佼佼者的位置滑落，年內漲幅收窄至2%，僅在港股各行業板塊中居于中游。

機構分析稱，7月底政策層面釋放的調控從緊的基調以及融資環境明顯收緊跡象，讓行業面臨較大壓力。不過，板塊業績的確定性、穩定性以及估值低位，讓該板塊尤其是龍頭房企投資價值凸顯。

港A兩市地產股回調明顯

A股房地產板塊較為明顯的回調，始于7月底政策層面的基調和傳達的信號。繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”，并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，央行7月31日表示，此前召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會“點名”房地產行業占用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。8月2日，央行召開2019年下半年工作電視會議，也提到“房住不炒”定位，表示持續加強房地產市場資金管控。

市場人士指出，在經歷了今年年初地產融資的“小陽春”后，5月至今隨著一些針對房企融資政策的出臺，房企的融資環境出現了明顯的收緊跡象，讓投資者對房地產行業前景的擔憂再起。

數據顯示，中信房地產指數自7月31日至今已經跌近8%，進一步抹去年初以來的漲幅，使得該板塊年內漲幅收窄至11.77%。港股房地產板塊近期低迷情況更加突出、持續時間更長，7月中旬以來，萬得香港房地產指數一路下跌，讓該板塊從上半年表現佼佼者的位置滑落，年內漲幅從6月底的逾15%收窄至如今的2%，在港股各行業板塊中表現僅居中游。

低估值+穩業績優勢

近日人民幣對美元匯率“破7”也讓板塊承壓。業內人士看來，人民幣對美元貶值對于房企的融資環境無異于雪上加霜，并可能侵蝕其利潤。去年四季度以來，以美元債為主的境外債成為房企熱衷的融資方式，在大中型房企及港股上市房企中較為普遍，恒大地產、碧桂園、佳兆業等房企相關融資規模居前。

中原地產研究中心此前的數據顯示，今年前七個月，房企美元融資刷新歷史紀錄，比去年同期增幅不小;7月以來，融資成本也出現增高，今年上半年美元債平均利率在6%左右，7月快速上升至8%，高企的融資成本正在擠壓房企的盈利空間。

前海開源基金董事總經理楊德龍認為，人民幣貶值從短期來看，對于發行美元債比較多的房企來說，因為利息以及本金均要以美元償付，這也意味著會增加房企的負擔。不過，楊德龍認為，人民幣并沒有長期貶值的基礎，料將還會反彈，所以長期來看，匯率因素對房地產的影響沒那么大。

房地產板塊目前仍受到不少機構的青睞。中信建投證券認為，面對經濟下行壓力，地產板塊的業績確定性和穩定性以及估值的低位，使得配置性價比更為突出。建議優選布局一二線龍頭房企、具備成長彈性的二線房企、享受存量價值紅利的標的以及物業服務板塊等。

華創證券指出，房地產板塊和主流房企的估值底已確認，從短期來看，政策面和資金面已于去年三季度見底;主流房企業績同比增長態勢良好，竣工計劃強勁?？紤]到目前主流房企預收鎖定率均處高位，有力保障后續業績釋放。在業績增速確定的背景下，穩定的分紅率決定了更高的股息率，進一步創新高的股息國債利差，也預示主流優質房企的長線投資價值已經凸顯;推薦低估值高股息龍頭、二線成長藍籌、商業地產、國企改革標的及物管板塊。

東吳證券也指出，板塊中期業績普遍增速較高，龍頭公司在融資、土儲、操盤、運營上的優勢越發明顯，行業集中度持續攀升，強者恒強。

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