北京一二手房?jì)r(jià)倒掛,要結束了 環(huán)球報道

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內容來(lái)源：居者老莫

上個(gè)月跟海峰聊，他手里1000萬(wàn)，糾結是買(mǎi)二手房還是買(mǎi)新房。海峰說(shuō)：現在市面上優(yōu)質(zhì)的二手房很貴，20年以?xún)确魁g的就算新房了，核心地段的，貴；非核心地段的，不如買(mǎi)新房了。但新房的問(wèn)題是，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)非常搶手，很難搖號。非成熟區域的新盤(pán)項目，基本又是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)扎堆，未來(lái)區域發(fā)展如何實(shí)在是不好說(shuō)。所以他很糾結：到底選哪個(gè)，才能在未來(lái)利益最大化呢？1新盤(pán)，越來(lái)越受歡迎了？2023年的樓市熱度，可以說(shuō)是冰火兩重天。開(kāi)年的3-4月，北京樓市成交量非?；鸨?，最高的一個(gè)月二手房成交4萬(wàn)套。但進(jìn)入5月，熱度褪去，曾經(jīng)唱衰的言論就又回來(lái)了。有人問(wèn)：二手房沒(méi)人買(mǎi)了，是不是因為市面上老破小太多，大家都去買(mǎi)新房了？是，但也不是。兩極分化，是北京樓市的整體走向，不分新房和二手房。在新房?jì)炔?，也有兩極分化。從1-5月份新房網(wǎng)簽榜單來(lái)看，目前居于前列的是去年底及今年一季度開(kāi)盤(pán)就幾乎售罄的豪宅項目，中信城四期（中海都闕臺）、北京城建天壇府、信達東外39號等。北京前5月成交量中，1000-3000萬(wàn)總價(jià)的房，同比上漲43%，3000-5000萬(wàn)的同比上漲高達94%，強壓其他一線(xiàn)城市?？梢?jiàn)，即便是新房，也是高端品質(zhì)新房更受歡迎。其實(shí)現在新房受歡迎，主要得益于2020年底對房企的嚴打政策，“三道紅線(xiàn)”限制房企貸款、后期的“保交樓”指令和“現房銷(xiāo)售”，篩掉了一批資金鏈不足的房企，留下的，還能在市場(chǎng)上運轉的樓盤(pán)，背后都有國企做背景，資金力量雄厚。此外，那幾年的土拍，由于房企沒(méi)錢(qián)，很多企業(yè)拿地都是底價(jià)拿的，按照當時(shí)的價(jià)格，房子定位中高端，怎么都是賺的，所以現在房子的品質(zhì)也大差不差。但到了2023年，當年那波新房紅利，已經(jīng)在逐步消退，三年后的今天，土拍格局變了。23年后，格局變了剛剛北京六月前3場(chǎng)土拍結束。共攬金355億，近40家房企參與，整體溢價(jià)率達到15%左右，刷新了近幾年來(lái)的熱度。15日，海淀雙新村的兩塊地，有30多家房企哄搶?zhuān)樍x的地塊也有20多家競拍，最后全部進(jìn)入搖號環(huán)節。16日，36家房企及聯(lián)合體參與競拍3快遞，最終2宗“雙觸頂”、1宗溢價(jià)成交。華潤、城建、中鐵建、中鐵、保利、中海、金茂等房企紛紛參與其中，場(chǎng)面異常激烈。房企不是做慈善的，在市場(chǎng)行情消退、北京樓市遇冷的背景下，為什么開(kāi)發(fā)商要熱情搶地？原因只有一個(gè)——有利可圖。目前，北京市場(chǎng)老破小數量眾多，優(yōu)質(zhì)次新房稀缺，甚至很多人有新房情結，能買(mǎi)新房絕不買(mǎi)二手房，這些對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，的確是機會(huì )。但到了2023年，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格絲毫不減，指導價(jià)也越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商要賺錢(qián)，只會(huì )將價(jià)格和成本平攤到消費者身上。畢竟，新房包括的不僅僅是房?jì)r(jià)，還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)費用。從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)幾年，北京的一二手房倒掛時(shí)代，真的要結束了。3市場(chǎng)巨變，如何選房更穩？其實(shí)，任何一個(gè)“好城市”（有房產(chǎn)投資價(jià)值的城市）的房?jì)r(jià)走勢都符合ABC三段論。A段：穩漲/飆漲；B段：橫盤(pán)/冷清；C段：繼續回漲。ABC的銜接處，未必存在100%準確的信號，原因在于：一個(gè)城市的房?jì)r(jià)，由該城市的真實(shí)通脹率決定，且與該率同步，形成“回歸效應”。聊到這里，海峰更愁了，他問(wèn)：那我是不是得抓緊時(shí)間買(mǎi)新房？不急。當下這個(gè)情況，無(wú)論是新房還是二手房，都得梳理出最核心的要點(diǎn)，那就是要買(mǎi)具有稀缺性的房子。什么是有稀缺性的房子？目前決定北京房子的稀缺度的要素，可按照以下排名：產(chǎn)業(yè)>交通>流通性>圈層>居住品質(zhì)>學(xué)區如果這五項都有，那就是最稀缺的資源，幾乎無(wú)可匹敵，比如陽(yáng)光麗景，比如中信城四期。所以購房者想在當下的市場(chǎng)中買(mǎi)房不踩坑，不應該把新房和二手房作為對立標準，而是應該先看有保值增值能力的區域，在這個(gè)區域內，去選擇居住品質(zhì)更好的樓盤(pán)。而從這個(gè)角度看，新房的確有的選，卻很少。比如海淀清河，板塊的保值增值能力很強，但區域內沒(méi)有新房。又比如新北苑區域，內部有天潤福熙大道一個(gè)新房項目，均價(jià)12萬(wàn)/平，但區域內2014年的次新房潤澤公館，均價(jià)才9萬(wàn)/平。相比之下，也是二手房更劃算。所以對于海峰的困擾，可以重新梳理下購房需求。他在亞運村上班，如果想買(mǎi)新房，可以選擇海淀或者望京附近有產(chǎn)業(yè)的新盤(pán)，未來(lái)還有一定的保值增值能力，但上班相對較遠。如果沒(méi)有新房情懷，二手房可以選擇亞運村、亞運村小營(yíng)、太陽(yáng)宮幾個(gè)區域的次新房，兼顧居住屬性和保值增值能力。以上這三個(gè)區域，漲幅靠前的小區包括潤楓德尚苑、慧忠北里、陽(yáng)光新千線(xiàn)、安馨家園、千楊樹(shù)、榮尊堡國際俱樂(lè )部公寓、萬(wàn)方景軒、康斯丹郡、小營(yíng)路5號、育慧里二區、冠城大通瀾石等。如果看重漲幅，亞運村還有更充裕的上調空間（太陽(yáng)宮上一波漲幅太高）；如果看重房齡，那么太陽(yáng)宮2010年左右的房子，更適合他。回顧過(guò)往和國際一線(xiàn)城市的樓市發(fā)展歷程，每一次回調，對于購房者來(lái)說(shuō)都是一次機會(huì )。如果一個(gè)中國大陸的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還會(huì )不會(huì )漲，無(wú)異于問(wèn)一個(gè)10歲的孩子，身高還會(huì )不會(huì )長(cháng)高一樣。因此，我們并不“十分”關(guān)心短期數據、限購限貸政策調整，它們只是催化劑。我們只關(guān)心：時(shí)機+標的+信號驗證。提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過(guò)精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會(huì )第一時(shí)間出現在你的訂閱列表里！

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