編者按
土地引領樓市。
地作為房地產企業最重要的生產原料，成為制約行業和企業發展的關鍵因素。一個城市土地市場的現狀，將決定今后一段時間內房地產市場形勢。
騰訊房產展開全國聯動報道“卿為地狂”，關注熱點城市房地產市場的土地形勢，以試圖展示行業發展趨勢。同時，也對重點企業的土地儲備情況進行關注和調查。
本期，我們將鏡頭聚焦在深圳(樓盤)等大灣區重要城市，從近期房企對市場份額的爭奪也進入白熱化階段的情況來看，在“強者恒強，弱者更弱”的趨勢下，拿地已成“大富翁”游戲。
騰訊房產李超帆 發自深圳
春江水暖鴨先知。房企作為對投資最靈敏的市場主體，早在粵港澳大灣區概念剛剛提出之時，房企對這片熱土的爭奪戰就已打響。押注粵港澳大灣區，搶占未來發展的“糧票”——土地。
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粵港澳大灣區成房企必爭之地
在經歷了短暫的“靜默”期之后，各大房企又開始活躍在大灣區的土拍市場。
根據中指院發布的1—5月全國房企拿地金額排行榜、全國土地成交城市排行榜等榜單顯示，整體來看，5月份，房企在土地市場繼續發力，擴展土儲，積極補倉。在粵港澳大灣區背景下，“大灣區”成兵家必爭之地，從這片土壤上走出的碧桂園、萬科與恒大占據了房地產行業多年的龍頭之位。
作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。世茂董事局副主席許世壇在2018年業績會上表示，過去世茂主要土儲在長三角，接下來將加大在粵港澳大灣區的投入，希望在香港加快土地儲備，預測到2020年，將有多個項目推向市場。
和世茂一樣奮戰在粵港澳大灣區的房企不在少數。
據悉，從2016年至今，除了世茂，還有首創、泰禾、陽光城(000671)、龍湖、金茂、融創、金科、禹州、福晟、遠洋、新城、旭輝、綠城中國等超過10家外來房企就相繼涌入粵港澳大灣區，打破維持多年的粵系房企壟斷格局。去年底，陽光城、世茂、金茂、首創位于深圳的項目先后面市，各家房企不約而同宣布將粵港澳大灣區作為未來重拓的一個區域。
以京派開發商首創置業為例，從2017年以18.45億元、189%的高溢價率拿下深圳龍華的一宗商業用地開始，兩年時間內，首創置業布局了深圳、廣州(樓盤)、東莞(樓盤)、佛山(樓盤)4個城市，今年在大灣區將推出6個項目，貨值達200億元。
業內人士紛紛表示，粵港澳大灣區的區位及規劃利好，已經成為外來房企“重倉”大灣區直接原因。
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頭部房企 拿地大變
3月、4月份以來，全國土地市場迎來新一輪的熱度。5月土拍市場持續回暖，部分房企補倉意愿強烈，高溢價補充土地。
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從拿地金額來看，碧桂園、融創、新城占據榜單前三位。碧桂園5月拿地發力，1-5月累計拿地658億元，占據拿地榜榜首;融創憑借前4月優勢，1-5月以總額653億元占據榜單第二位;新城繼續保持第三名，拿地總額461億元。
TOP10企業1-5月拿地總額4148億元，占TOP100企業的35.8%；TOP30企業1-5月拿地總額7744億元，占TOP100企業的66.8%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。
地產行業集中度不斷上升是未來地產行業的主流發展趨勢。但2019年，頭部房企拿地的熱情卻出現明顯分化。碧桂園、萬科、融創一如既往。恒大，有點意思，前五個月拿地金額僅僅拍到第18，但面積卻排在第4。這個座次意味著，恒大正在布局地價便宜的地區。和一般的頭部城市，思路有了分歧。
值得注意的是，在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年企業拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢或有所轉變，將轉變為回歸一二線以及重點三四線城市，中梁、陽光城、中駿、雅居樂等企業都明確提出回歸一二線。
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境內融資收緊能抑制拿地沖動？
房企一邊還債，一邊搶地，房地產融資開閘的聲音不絕于耳。
然而，在房企融資一路綠燈，房企拿地明顯加速，房地產業信貸余額占比持續增長已是不爭的事實。但是隨著土地市場的熱度再次來襲，有關房地產行業資金監管的聲音開始出現。
財經評論員嚴躍進認為，對于土地出讓金融資的檢查非常及時，近期全國各地土地市場突然升溫，高價土地的出讓明顯增加，很多城市土地價格和溢價率節節攀升，與當前穩地價的政策基調不符合。
“過去土地市場拿地堅持會計師事務所蓋章的做法，即需要審核資金來源，但近期部分房企拿地的資金審核或有所放松。但在嚴格檢查之下，預計房企拿地的資金審核力度會加強，進而抑制沖動拿地現象。”嚴躍進如此說。
近期，針對房地產的各種嚴查行為，也是房地產信貸政策一再收緊的表現。而且這一舉動并非孤立存在。
中原地產研究中心統計數據顯示，2019年前5個月，房地產行業發布調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。所有的數據都顯示，這個月，樓市不但調控整體收緊，而且市場也在轉涼。
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那房企又是什么心態呢？
由于調控不放松，房企融資狀況也進一步收緊，有房企已明確表示不拿“地王”，并認為土地市場過熱，不符合行業發展的大趨勢，“土拍熱”或也將被降溫。
“往后拿地會非常小心。”融創中國董事長孫宏斌在今年3月29日的業績會上回應拿地策略稱：“現在很多城市的土地市場偏熱，拍賣地價比較高。去年年底、今年年初，融創把握短期窗口拿了一些地，主要在一二線城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的機會，我們就堅決地拿，沒有好的機會就算了，就放棄了。”
據悉，監管部門收緊“地王”融資，旭輝、金地等拿地激進房企債券、ABS發行被暫停。對此，兩家公司都已經站出來否認了。
地價走勢的變化與當前宏觀經濟背景及不動產市場狀況基本吻合。對此，恒大研究院則認為，2019年高層會議重申“房住不炒”，部分熱點城市收緊房地產調控政策，預計短期內房地產融資不會開閘放水。
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