重大進(jìn)步！幾十年的問(wèn)題解決了，國家批復：買(mǎi)到爛尾樓先賠購房者

房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題在房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位指導下，可以說(shuō)基本上解決了，房?jì)r(jià)穩了。但是老百姓好不容易攢錢(qián)買(mǎi)套房，又擔心最后鬧個(gè)“房財兩空”，尤其是這幾年，大家的擔心并不是杞人憂(yōu)天。

一面國家在通過(guò)各種利好政策的出臺來(lái)激發(fā)購房者的信心，另一方面現實(shí)的困難阻礙了購房者前進(jìn)的步伐，一個(gè)是自己的收入預期問(wèn)題，二是擔心樓盤(pán)爛尾，最后啥都撈不著(zhù)，還把金錢(qián)和精力都搭進(jìn)去。

因為那么大的房企出問(wèn)題就發(fā)生在很多人的身邊，所以吃一塹長(cháng)一智，大家變得更理性了。如果不拔掉這根刺，恐怕老百姓一遭被蛇咬十年怕井繩的心理很難修復。

(資料圖片)

目前，國家正在做幾件事，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，讓房?jì)r(jià)不再大起大落，另一個(gè)就是加大對剛需和改善購房者的支持力度，同時(shí)也要對出險房企在融資等方面做好支持，以防波及購房者利益。

可是現實(shí)中這種概率總是有的，誰(shuí)又能為購房者主張權利呢？或許，購房者真的等到了自己的“護身符”。2023年一定是保交樓的重要一年。

4月21日，人民法院報發(fā)表了有關(guān)最高人民法院關(guān)于商品房消費者權利保護問(wèn)題的批復，新增了商品房消費者主張其房屋交付請求權、商品房消費者主張價(jià)款返還請求權，即在相應條件下，這兩項權利均優(yōu)先于其他債權，該批復自2023年4月20日起施行。以前實(shí)際上并沒(méi)有這樣明確規定，而是抵押權等一直優(yōu)先于其他債權。

買(mǎi)到爛尾樓的消費者有救了，為什么這么說(shuō)呢？

我們都知道，過(guò)去開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有建成的房子就可以賣(mài)了，購房者付個(gè)首付，然后通過(guò)銀行貸款，開(kāi)發(fā)商又拿到了剩余的房款，但房子實(shí)際上抵押給了銀行，否認人家也不給你借錢(qián)。

于是開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始建新的房子，當然那會(huì )房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境好，房子好賣(mài)，整個(gè)房地產(chǎn)處于高周轉的狀態(tài)，即使有問(wèn)題也唯快不破。所以，明眼人知道將來(lái)一定會(huì )出問(wèn)題，但有些人比較短視，或者說(shuō)就是為了賺取短期暴利，干著(zhù)殺雞取卵、竭澤而漁的事。

這樣的模式是經(jīng)不起出問(wèn)題的，一個(gè)環(huán)節出岔子，整個(gè)資金鏈就會(huì )像多米諾骨牌一樣轟然崩塌，大家都見(jiàn)識了，那么大的房企當初有多瘋狂如今就有多么慘。

房子交不了，要賬的就要找上門(mén)。畢竟除了購房者，還包括銀行、施工方等，因為購房者不可能還繼續還貸，銀行也不可能置之不理。房子爛尾的補償究竟以誰(shuí)為優(yōu)先呢？

以前有個(gè)建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，然后就是銀行，最后可能到購房者這里啥都沒(méi)了。這就是所謂的掏空6個(gè)錢(qián)包最后落得個(gè)“房財兩空”。

這顯然是不合理的。

此前新華社痛批這種現象，業(yè)主“有房難住”“有家難回”亂象多，爛尾樓項目是一個(gè)民生項目，不應該單純將其作為房地產(chǎn)類(lèi)目來(lái)限制其融資。短期來(lái)看，可以從地方及法院聯(lián)動(dòng)、融資模式制度設計等方面有序推動(dòng)爛尾樓問(wèn)題解決。

所以，比起房?jì)r(jià)上漲讓剛需購房者緊張，恐怕質(zhì)量難題及開(kāi)發(fā)商爛尾現象才是購房者最擔心的，避免買(mǎi)房難買(mǎi)房后更難問(wèn)題發(fā)生。

這次最高法的批復讓購房者看到了希望，可以說(shuō)“保交樓”事件將進(jìn)入到深水區階段，最高院的此次批復將為后續的強制執行及房企破產(chǎn)做準備。

從《批復》中我們可以看到這樣幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：

購房者的房屋交付請求權可以?xún)?yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權和銀行等享有的抵押權，也就是說(shuō)要想拿到賠償，購房者最先拿。

如果房子還能交付，商品房消費者以居住為目的購買(mǎi)房屋并已支付全部?jì)r(jià)款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規定。

購房者按揭貸款視為全額交付購房款，當然不能斷供。

優(yōu)先權僅適用于用來(lái)居住的商品房，炒房不行，其他性質(zhì)的房屋比如寫(xiě)字樓、商鋪、廠(chǎng)房等也不行。

如果房子不能交付了，購房者可以?xún)?yōu)先從拍賣(mài)的爛尾樓盤(pán)里拿走屬于自己的部分。

有了這個(gè)批復，等于購房者的權益將更有效的得到保障，對重振樓市信心有很大積極作用。當然，購房者可千萬(wàn)要懂得，這可不是說(shuō)真的給你上了保險，而是盡量讓你的損失降到最低。因為先不說(shuō)最后的錢(qián)夠不夠賠償你，即使夠，你也要掉層皮的。所以，買(mǎi)房時(shí)要格外小心，盡量選擇有信譽(yù)的品牌大開(kāi)發(fā)商，還要考察其穩健性如何。

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