2023年的樓市,比想象中的更熱:普通人上車的最后一次機會!|獨家焦點

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文/子木眾說周知，樓市熱了。從央視新聞到地方電視臺，互聯網媒體到線下大頭報，新盤售樓處到二手房中介朋友圈，到處都充斥著“小陽春”熱象。這段時間的知識星球，買房賣房的咨詢量飆漲，言語中透露著“緊張”。剛需緊張，害怕入手晚無法精準抄底；改善緊張，是因為想從這一賣一買中，充分打出價格差；投資客緊張，是因為好不容易等來大行情，終于可以解套……成交量上漲，掛牌量也在爆拉，樓市如股市，行情來了，所有參與者都在澆油加柴，助漲火焰。關于這一切，其實我早在去年11月份就重點做過揣測，感興趣的可以翻翻舊文。其中在2022年11月的《小道消息》，寫下筆記：在政策角度，當下已經形成了歷史級利好區，目前疫情極大遏制了房地產行情走勢，如果這個因素一旦破除，樓市恢復反彈的速度會加快。而后在《疫情放開后》，又提醒大家：抄底空間比較狹窄，有買房想法的讀者從現在開始就要根據自己的購買力和需求，定位板塊和小區，做好預備抄底的姿勢。最后在1月份的《樓市的浪來了》，重點陳述：2023年，為了拉動經濟大盤，一線城市陸續解綁放開，點燃房價火苗，拉動二線城市觸底上行……回溯這一切，并不是證明我有多么高超的“揣測”能力，而是想告訴大家：黑暗中往往孕育著黎明，而黎明中往往藏著黑暗，不要一味地悲觀和樂觀，而是要遵循事實，駕馭情緒。到現在很多人都不相信小陽春反彈的這么激烈，是因為他們看到的是三年疫情打擊后疲軟的消費力，無法繼續支撐樓市向前。但我透過數據，觀察到的卻是：120萬億藏在銀行里的居民儲蓄，經濟觸底反彈帶來的信心修復，超低利率與史上最大印鈔時期凝結的通脹環境，以及很多城市房價已經跌回三年前，擠出泡沫重新回歸真實價值。中國實在太大了，大到任何人都無法用自己的一面單獨表達這一段歷史進程。而連續一年多的超強力度支持房地產，也證明著，“地產起經濟起”的命題，很難被改變。無論與否，房地產周期已經徹底走出低谷，接下來只有向上的利好沖擊。但在這樣的黎明時刻，我又非常謹慎。這段時間每天“游蕩”在市場一線，發現很多邏輯正在改變，很多現象都是假象。下面的文字可以幫助你做出“有效決策”，在這場資產大潮中提高勝率，請耐心閱讀。01李逵和李鬼今年的小陽春，全國地方電視臺都在爭相報道，這在歷史往期偏“保守”的基調中，很難遇見。這就是年前我提到的最后殺招，“輿論戰”，這對于樓市復蘇至關重要，可以借此提高整個市場的回暖預期。某地方電視臺的朋友偷偷跟我說，年后臺里就下了任務，一定要多報道樓市小陽春——不熱鬧也要創造熱鬧。當樓市回暖成為“正確行為”，所有城市都可以大張旗鼓的“主動”營造小陽春，有真亦有假。這就像走在大街上，迎面走來一群李逵，然而往里仔細一瞧，卻發現藏著一些把臉涂得黑漆漆的李鬼。李逵還是李鬼？很重要。因為李逵能帶你抄底，而李鬼會把你拉上賊船，做別人的高位接盤俠。我的判斷依據，來自三個途徑，實地考察、第三方研究數據機構和線下中介人脈網，然后交叉比對信息。如果你沒有這些途徑，一個最簡單的笨方法就是自己找時間去實地考察。分別從核心區非核心區，走訪20個新盤的售樓處，工作日在房產交易大廳觀察一下人流量，基本就可以判斷出李逵還是李鬼。02 一線城市接下來聊聊我觀察到的現象。一線城市北上廣深全面反彈，穩坐頭把交椅。過去被揍的鼻青臉腫的深圳，節后表現異常強烈，上周二手房成交高達780套，刷新2022年周度最高記錄，如果態勢延續，2月應該會登上近一年來的新高。經紀人小虎跟我說，去年全門店一年賣了4套房，而今年，節后到現在就成交4套房……沒想到行情變化這么快，現在最頭疼的不是賣房，而是招人。深圳異動，其他三位老大哥肯定坐不住。因為深圳是這幾年壓制最激烈的城市，在沒有放松政策的情況下出現反彈行情，往往意味著利空出盡，大底已成。再加上去年年底因為疫情積壓的購買力，基本都要在年后釋放。北京的新房市場異?；鸨?，有部分樓盤僅月余時間便消化了過半的房源，二手房回溫也較為明顯。2月二手住宅網簽累計5393套，日均414.8套，破萬不成問題， 海淀的中介說，年后的帶看量甚至達到2017年同期水平。上海比北京更熱，2月日均成交達到500多套，基本超過枯榮線1.5萬套左右，3月預計達到2萬套的“陽春線”是大概率事件。廣州也在大幅回暖，只不過力度弱于北上深的行情，新房成交比較火熱，目前還沒有完全傳導至二手房市場。所以一線城市的小陽春熱度排序是：上海>北京>深圳>廣州。值得注意的是，這波周期，二線城市并不是按照“板塊輪動”原理，由一線城市帶動情緒上漲，而是同步反彈，甚至行情要比一線城市更加火熱。03二線城市最熱鬧的是成都。昨天，二手房單日成交達到1031套，基本創造了全國2月單日成交記錄，當地中介說，他從節后開始就沒睡過好覺，基本每天都約滿了帶看的客戶。數據顯示，2月第一周，成都全市房屋帶看量高達15.8萬套，是去年的3倍。核心區的業主已經開始出現不誠心賣，上調價格的現象，基本在1000-3000每平米的調價，而且好的資產都是搶著簽合同。成都作為西部龍頭城市，2000多萬人口的購買力在去年創造了逆勢上行的趨勢，今年出現如此熱烈的小陽春，也在情理之中。其次是武漢。數據顯示，2月1-12日，武漢新房突破4315套，環比增長311%，最高峰單日破700套。前幾天武漢正式宣布，在限購區域買房的家庭，可以增購一套，言外之意就是全市不限購了。這也是強二線城市中，第一個完全不限購城市，這個政策對新武漢人的刺激效果顯著，疊加武漢是人口流入大市，接下來還會繼續刺激樓市向上攀漲。武漢二手市場也在加速回暖，單日能做到200-300套的成交量，一些市中心的二手房也是上調價格，之前幫讀者在武漢找到的筍盤的對標品，基本都上漲了1千元左右。武漢去年GDP超越杭州，位列全國第八，再加上全國前三的人口流入量，整個大盤的房價驅動邏輯比較穩健，今年是房價反彈的一年。再者是蘇州。蘇州跟成都一樣，是2022年為數不多逆勢上行的城市，今年小陽春在1月份就表現出來了，核心區的新盤都是人滿為患的狀態。還是那句話，蘇州作為全國GDP第六工業大城，2萬多的均價，相對于南京和杭州來講，均有足夠的性價比，洼地效應明顯。之后是珠海。一個中介朋友說，去年兩個月都成交不了一單，而今年節后一周時間成交了三單，新盤交易異常熱鬧，基本都坐滿了人。3.7%全國最低利率正在喚醒當地購買力入場，另一部分則是全國投資客重新涌入這片熱土。經過這幾年的市場教育，人們基本明白，全國有海景有產業有未來的高能級投資地只有兩個，三亞和珠海。三亞動輒幾百萬的房價也嚇退了大部分投資客，而珠海背靠大灣區，有廣東的省級推力，也有國家級琴澳一體化背書，相對較低的房價自然虹吸了大量的資金。上周，廣東省通過《橫琴發展促進條例》，橫琴與澳門共榮體系落地，有了成熟的解決方案，這也給年內橫琴封關提供了強力的基礎條件。只要一封關，橫琴就是大灣區的免稅島，大消費、大金融、大旅游產業會迅速發展，帶來流量，前幾天我去調研，基本封關大工程全部結束，免稅商場進入籌劃周期，大灣區縱全灣力量打造的未來之城，即將浮出水面。?大體就講這么四個城市，除此之外，還有南京、杭州、重慶、天津、石家莊、佛山、東莞、寧波、青島、濟南、廈門等等城市，都出現了回暖現象。如果做排序，我認為二線城市應該馬上上車的是：成都、蘇州、武漢、東莞、重慶、天津、寧波、濟南。那么三四線城市呢，今年有沒有行情？04 三四五線城市答案是有的。一般成交連續上行2個月，就會反應到房價層面，一二線房價出現上漲的信號，輿論就會以“板塊輪動”的方法，傳導至三四線城市。到現在為止，很多三四線城市的買房人都會有一個思維定式：北上廣深都漲了，我們能不漲嗎？而且今年有一個非常特殊的信號，就是貨幣。根據1月份的數據：社會融資規模增量5.98萬億元，為2022年1月以來最高；人民幣貸款增加4.9萬億元，創下單月信貸投放歷史新高；廣義貨幣（M2）余額同比增長12.6%，創下2016年年中以來的最高水平。M2增速連續10個月超過10%的增速，意味著我們全社會已經進入了史上最大印鈔時期。參考歷史經驗，如果貨幣流動性達到一定的閾值，就會覆蓋掉“貨幣-購買力”這個基礎邏輯，跳躍性刺激市場行情。先從“獲得和使用杠桿能力”較強的城市，流向較弱的城市，所以從4月-5月份開始，三四線城市就會有購買力陸續入市，造成一波快速復蘇的景象。但我們之前也講過，房地產的根基是經濟，經濟下面是“產業和人口”的雙螺旋循環。大量三四線缺乏支撐，已經不具備重新定價的能力，所以很容易泛起一波漣漪后，歸于沉寂。剛需不著急購買，可以根據自己的周期，匹配行情，但改善或者投資客，應當把握這波機會，把手里的房子出掉。今年對于三四線城市未必是最好的買房時機，但一定是賣房的好時機。而且現在大多數二線城市不限購，這也會加強虹吸一波想“資產騰挪”的玩家。入倉有未來的城市，于今正迎來了比較實際的機會。05關于投資接下來講講關于投資。最近房地產投資又重返熱門話題，道理很簡單，貨幣大水沖進市場，通脹就在眼前，而借錢成本、資金門檻、限購力度均進入了歷史級低谷。這種房地產抄底的利好場面，即使是2015年都無法對比的。最重要的是，這些年民間的投資渠道基本沒有變過，那么水流壓入地產，基本是必然事件。大灣區、長三角以及華中、西部的強市，房價一定會有漲幅。現在考慮的是，上面愿意讓漲多少，一直放任不管，還是等到達到一定的地步，重啟限購大法，再壓下來。如果考慮到現在經濟還沒有全面復蘇，老百姓收入有了信心但沒有增幅的情況，我更認為后者是大概率事件，經濟日報也在近日著重點評了這件事情。這也就意味著，買入一二線城市共享城市發展紅利的機會窗口，并不會太久。最后在買房時，一定要關注周期和庫存。天津、石家莊、濟南、青島等等城市，雖然產業人口邏輯不是那么出類拔萃，但是房價連續回調4年以上，已經充分地擠出了多余的泡沫。比較扎實的房價會喚醒當地的剛需和改善的購買力入場。但南京、杭州這樣的城市，雖然也步入小陽春，但我一直認為房價并沒有經過合理的回調，二手房還存在隱憂，會吞噬需求。再者目前全國二線城市沒有一個地方的新房庫存是小的。盡量避開郊區盤，和一些不切實際的新區，這時候就要仔細甄別板塊的發展潛力，才能把這趟車上好。關注本公眾號獲取更多樓市干貨↓↓↓

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