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內容來源：飯總選房2022年全年二手房成交142174套，同比2021年同比降26.4%。并且，北京二手房網簽量已經連續4個月下跌！不僅二手房跌了，新房成交量同樣暴跌！2022年全年商品房住宅成交44175套（十一自己統計為6萬多套，均非官方數據僅供參考），同比下降29%！新房、二手房同時受挫，北京市場是不是要變天了，房價要降了？
No.
01
作為一個房產的終端區域，二手房能夠在一定程度上更加真實反映出市場情況。每日住宅網簽數據，可掃碼入群獲取。二手房成交量下跌，主要有幾方面因素：最主要的還是，疫情。2022年北京遭遇了三輪疫情，一波是年初、一波是4月底-6月初，最后一波即是10月-年底。年初的疫情很快就過去了，所以3月份1.7萬套還是全年單月高點...可后兩輪疫情影響比較大了：5月大家基本都靜默居家了吧，5月只有8000多套，后面幾個月基本維持了正常水平。11月份，北京疫情防控處在關鍵的轉折階段。二手房市場，幾乎屬于停擺狀態，10000+的成交量已經算不錯的了。之后雖然12月逐步放開腳步，但是健康問題影響買賣雙方甚至是中介...基本上上下下都陽了一輪，導致年底只有8700多套。雖然無法和去年同日而語，但是從2022年的14萬套成交量級來看，雖然是近五年低點，但其實和2018-2020年同期的成交量相差不大。如果不是受疫情影響，今年前全年的成交量達到15萬套以上應該問題不大。還有，新房成交量的沖擊。這兩年及集中供地導致北京新房市場的供應量突然加大，北京集中供地導致新房層出不窮，當下新房入手門檻相對于二手房來說更低，導致一部分剛需轉投新房市場。同時，317后北京市場已經經過了長達5年的政策調整期，二套政策對正常資金的壓迫越來越少，隨著二胎甚至三胎家庭的逐漸增多，改善需求不斷釋放，大家對居住體驗的要求有所提升，改善樓盤的銷售情況也迎來了小陽春。但從年底的幾個新房開盤，進入12月份以來即將開盤的新房依然火爆：例如海淀永豐的中海富華里，一期開盤直接售罄！同一天中海和瑞叁號院，開盤熱銷20億；12月30日隔壁的永定金茂府開盤，也基本上賣了20億，兩個套總價1000萬+的新房在年底還能這么火，說明北京的購買力還是非常強的！別看2022年新房成交量跌了，但是價格漲了11%，豪宅改善成交還創造了記錄！這些數據說明北京的市場還是相當堅挺的，我們預計年后3月或4月份逐步恢復后還會復現每年的小陽春，如果之后出臺一些政策，今年的成交量應該不會太差。No.
02
下邊來看看房價情況：12月份的房價還沒出，不過從國家統計局11月最新發布的70城房價數據看，11月份，一線城市新房價格環比下降0.2%，降幅比10月多了0.1%。其中，北京、上海新房價格環比分別上漲0.4%和0.3%，深圳新房價格環比下降0.5%。北京新房價格同比2021年上漲了5.7%，處在我們預測的新房每年上漲5%-10%的范圍內。再看看二手房房價，去年11月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比10月拉大了一些。北京二手房價格環比11月跌了0.2%，但同比2021年上漲了5.2%，同樣處在V房預測的二手房每年上漲5%-10%的范圍內。一線城市房價仍然穩中有漲，但二、三線城市的房價普遍在下跌，同比降幅甚至在擴大：11月份，一線城市二手房價格同比上漲1.2%，漲幅比上月收窄0.1個百分點，其中北京二手房價格同比上漲5.2%，再度領漲一線城市，上海同比上漲3.5%，而廣州、深圳分別下降0.3%、3.6%。二線城市二手房價格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市二手房價格同比下降4.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點。飯總一直在說，上一輪調控+疫情的雙重影響下，一二三四線城市一個都跑不掉。但一線城市已經跌到位了，未來的第三輪陰跌期間，一線核心與潛力產業布局區域、一線周邊產業與人群疏解到的區域，依然是好資產，無論剛需、改善還是投資都可以擇機買入。對于非一線周邊的三四線城市應保持觀察暫緩進場，二線城市要看具體的區域情況。我們經常告訴購房者，時間成本是最大的成本。深圳，上海去年都已經漲瘋了，北京房價控制非常不錯，在市場平穩時期，剛需、改善這種硬性需求遇見性價比不錯的房子，該上車就上車，別想著抄底，你永遠不知道底在哪里。所以，大家不要指望北京房價會跌，只是不會大漲罷了，房子挑的好，起碼保值增值性會非常好，抗通脹沒問題。No.
03
那北京未來可能有什么政策調整的方向？這個我們說過很多次了，簡單給大家總結一下在去年試點經驗基礎上，今年應該還會進一步擴大全齡友好項目建設，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。降息、利率、包括商住放開等等都在工具箱里，我們預計未來政策的針對性都比較強，但是對購房者的預期影響會比較大。當然，現在的經濟形勢影響，許多家庭現金流出現了巨大的挑戰，買房子也一定要量力而行。未來北京政策上還是以保剛需和改善為主，逐步放松，不會一刀切。當然這些針對性政策對北京房價來說不會有太大的影響，不會導致暴漲暴跌的情況發生。北京是全國房價風向標，需要穩定，還是會保持穩中有漲的趨勢。No.
04
當前給到大家最好的建議，并不是鼓勵所有人都去買房，即便是投資，也要萬分小心，萬一現金流扛不住，都是問題。如果近期有買房計劃，資金到位的購房者，V房建議大家盡快看房：當前市場活躍度比較低，自住和改善的，現金流比較穩定，抗風險能力強的，可以抓緊時間及時上車和改善。新房方面，尤其是剛需朋友建議大家盡早上車，目前市場上低總價的房源在快速減少，未來可能會以改善戶型（100平+）為主。二手房方面，目前北京市場呈現片區分化，部分片區價格在快速上漲。但整體會保持一定的漲幅，不會大漲。對購房者來說，遇見合適的房源可以大膽出手，不用因為成交量等因素過于恐慌。如果不著急買房的話，最近兩個月先密切觀察，后期房源會集中放出來，需求也會集中出現。多操點心，萬一出現需求集中爆發或刺激政策出臺，也能第一時間抄底?？偠灾?，買房是件很復雜的事，不僅要考慮房子該怎么選，還要考慮到自己家庭的實際情況，未來一二十年的情況，對買房這件事有什么觀點、看法歡迎入群跟大家聊聊。提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里！往 期推薦：買房指南：1、北京多區發布拆遷騰退動態，又一批“拆二代”要誕生？2、100平的房子跌了107萬？！三季度北京二手房漲跌榜單揭曉！3、三批次過半，央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產市場分化行情或加??！從20大報告看房地產行業發展方向5、京樓干貨|是不是南三環永遠不如北五環？317政策5年了，這些盤…6、2022年大興區最強買入指南！北部業主看了會流淚的南城新房大盤點…
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