特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2022年1月1日-12月31日期間銷售的并表商品房為統計口徑，主要依據?中指數據CREIS（點擊查看）?在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
特別聲明：房地產企業權益銷售數據統計是以2022年1月1日-12月31日期間按股權比例銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS（點擊查看）在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
特別聲明：房地產銷售額百億企業數據統計是以2022年1月1日-12月31日期間銷售的并表商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS（點擊查看）在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。登錄“中指云”獲取更多“地產研究”報告https://www.cih-index.com/?1&yyid=X當月要點：1、銷售表現：TOP100房企銷售額同比下降41.3%，市場份額39.3%，典型企業年度目標完成率均值為73.6%。2、競爭格局：銷售額超百億房企130家，減少28家；千億房企20家，減少21家。3、城市表現：一二線城市及三大城市群銷售貢獻占比提高。4、未來展望：平衡安全與發展迎接行業新周期。
榜單解讀
2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點；百億房企權益銷售額為56793.1億元，市場份額約41.6%。
【資料圖】
圖：2018年至2022年TOP100房企累計銷售額及增速情況
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/注釋：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。
過去幾年，全國房地產市場規模高位盤整，伴隨著房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，2022年市場下行期更加明顯，不同房企類型銷售均不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇，房地產行業進入優勝劣汰階段。
表：2022年各陣營銷售額增長情況
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。
圖：2020年至2022年千億、百億房企數量
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年以來，房地產政策不斷優化，但政策效果尚不明顯，房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，企業銷售回款受阻。根據中指研究院監測顯示，2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。
表：2022年房企各陣營數量及銷售額均值情況
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年，不同陣營企業數量均有較大變化。具體來看，千億以上陣營20家，較去年同期減少21家，銷售額均值2220.7億元。第二陣營（500-1000億）企業23家，較去年同期減少2家，銷售額均值636.1億元。第三陣營（300-500億）企業28家，較去年同期減少10家，銷售額均值372.8億元。第四陣營（100-300億）企業為59家，較去年同期增加5家，銷售額均值207.2億元。表：2021年、2022年部分房企銷售目標及完成情況
數據來源：中指院綜合整理，目標完成率為區間范圍的計算時以最高值為準市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/隨著行業由規?；蚋佑匈|量的發展，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規?；l展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于去年的93.4%。
業績透析
圖：2021、2022年百億代表企業1各等級城市銷售額貢獻占比
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/一、二線城市占比超八成，一線城市成交占比顯著提升。2022年，百億企業重倉一、二線城市，50家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4個百分點，其中，一線城市銷售額占比較上年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強；受疫情反復、高基數效應或項目停工等因素，部分二線城市市場成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻仍達到55%；三四線城市市場承壓，2022年業績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。
注1：研究組選取了碧桂園、萬科、保利發展、融創中國、中海地產、綠地控股、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、金科集團、金地集團、新城控股、中國金茂、旭輝集團、綠城中國、龍光集團、中南置地、越秀地產、中國鐵建、正榮集團、融信集團、新希望地產、雅居樂、美的置業、遠洋集團、濱江集團、時代中國、祥生集團、華發股份、中駿集團、寶龍地產、金輝集團、禹洲集團、首開股份、合景泰富集團、華宇集團、中糧大悅城、仁恒置地、佳源集團、建發房產、路勁集團、大華集團、中交房地產、保利置業、電建地產、俊發集團、聯發集團、建業集團、東原集團、德信地產共計50家百億代表企業作為研究對象。
圖：2022年百億代表企業銷售額前20城市銷售額
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/圖：2022年百億代表企業城市群銷售額分布
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售占比進一步提升，合計占比超六成。2022年，百億企業長三角、粵港澳（內地）、京津冀城市群的銷售額貢獻較大，占比分別為39.8%、15.1%、10.9%，合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點，銷售額貢獻區域進一步收斂于三大城市群。從具體城市來看，上海、杭州、北京、南京、廣州、蘇州、成都、深圳、武漢、佛山分列2022年百億代表企業城市銷售額前十名。其中，上海銷售額同比增速較快。
圖：2021、2022年百億代表企業重點項目各面積段產品銷售額貢獻率
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/改善及高端類需求更顯韌性。研究組對50家百億代表企業2021年及2022年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析得出：50家百億代表企業的90平方米以下首置型產品銷售額占比為15.2%，同比減少0.8個百分點，剛需群體觀望情緒較重；90-140平方米首改產品銷售額占比分別為51.9%，同比減少5.2個百分點，首改需求略顯疲軟，但仍占據半壁江山；140-200平方米和200平米以上改善及高端型產品的銷售額占比較去年顯著提升，分別增加1.2、4.7個百分點至20.9%、12.5%，改善性需求表現出更強的韌性，在部分城市調控政策向改善需求傾斜的作用下，需求持續釋放。
圖：百億企業提升交付力
資料來源：中指研究院綜合整理
市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/
在行業各方信心受挫的時期，交付力作為一個展示企業未來承諾的兌現能力和持續經營能力的重要窗口，其重要性凸顯出來。2022年，百億房企重點圍繞產品落地及優化服務兩大環節，搭建完善的全周期交付體系。在產品落地環節，優秀企業重點聚焦生產建造環節，通過建立精細嚴格的施工標準，制定精細化的過程管控體系，嚴格規范材料選購，同時鍛造良好的建造體系，實現精工匠造。在服務和體驗環節，在施工期，通過工地開放日、施工現場直播等方式加強與客戶溝通，使客戶增強對企業產品品質、施工建造能力和承諾兌現能力的信任；在交付期，通過專業人士陪同驗房、交付即交證、投訴反饋機制等方式提升交付體驗。
圖：百億企業提升產品力
資料來源：中指研究院綜合整理市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/隨著行業調整程度持續加深，銷售產品結構和城市等級結構向上遷移，產品力已經成為房企核心競爭力之一。2022年，百億房企繼續將產品力建設擺在工作重心，從組織升級、產品升級、工程升級等多個方面入手，持續加強產品力建設。一方面，百億房企聚焦新客群新需求，進行產品線或者產品升級。萬科年內加強產品線建設，拉通產品標準，目前已經在重點城市選了一批代表性的項目，進行住宅產品迭代研究。美的置業通過實地調研及共創，以滿足客戶居住需求、順應發展趨勢為目的，研發出整合3大健康配方、4大智能單品及N個智慧場景的“M+板房”，并逐漸在全國項目中推廣落地。另一方面，百億房企加強組織機構建設，以制度保障產品力建設常態化進行。綠城成立客研委員會，強化組織保障，并建設項目開發全生命周期客研管理。此外，百億房企更加重視項目落地，升級工程管理。金茂以“工程管理”為年度主題，強調工程推動、專業協同，確保項目各關鍵節點達成，落實品質與服務保障機制。
3、營銷：推出現房銷售模式穩固購房者信心，抓住重點節日持續打通線上線下渠道
2022年以來房地產行業持續深度調整，“停工停貸”現象進一步影響購房者對行業發展的信心。部分房企找準時機推出現房銷售模式，以“現房季”“現房節”作為營銷重點，提升消費者信心。同時抓住“五一”“雙十一”等重要傳統消費時點，并積極打造具有企業特色的營銷節點，依托數字化工具將線上與線下流量轉化為銷售成果。
一方面，為應對市場及購房者信心不足的情況，部分房企積極響應保交付的號召，依托既有資源進行現房營銷，以實際的交付力與產品力打動購房者。隨著越來越多的購房者把開發商的穩健經營能力納入買房考核的必要條件，部分房企打造“現房季”“現房節”，邀請購房者實地考察現房與準現房，實現“所見即所得”，給購房者看得見的保障與安心，并在此基礎上給出成交優惠與實物禮品。如碧桂園、龍湖等房企在北京、上海、天津、重慶、大灣區、環滬等重點城市與地區舉辦“即刻現房節”，通過品質現房推薦+實地探盤+交付直播+驗房服務等線上線下傳播與服務途徑為購房者提供直觀、真實的買房選房體驗。
表：房企2022年部分現房營銷活動
資料來源：中指研究院根據公開信息綜合整理
市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/另一方面，房企利用傳統節假日積極開展營銷活動，并打造具有自身特點的營銷節點，通過線上線下聯動的模式最大化流量價值。其一，房企抓住“五一”“雙十一”等傳統營銷時點借住節日營造營銷場景，如龍湖集團于2022年五月開展首屆“五一狂歡購”，活動持續15天，覆蓋全國六十余個城市，共計300余個項目的在售房源、車位、商辦類產品參與其中，累計讓利約2億元。其二，房企持續開展造節營銷，基本上保持了“月月有活動”，部分房企推出了多次集團層面的營銷活動，如遠洋集團結合暑期及年終營銷節點分別開展618“美好生活節”，“七月搶房節”及12月“遠洋匠心節”，在推出購房優惠的同時為購房者提供透明化交付服務，讓收房不再“拆盲盒”。
綠城中國——尊重市場和客戶的業績驅動
在這不平凡的一年，綠城中國以穩健的經營表現跑贏大勢，主要得益于：一，精準投資下的高效轉化能力。綠城在投資端聚焦核心優質城市，重點布局一二線核心城市的優質地塊，可售貨值充足。疊加運營能力的提質增效，2022年上半年新增土儲預估60%可轉化為全年銷售額。二，客研賦能下的產品打造能力。堅持以客戶為中心，以市場為導向的產品主義，是綠城應對不斷變化的市場環境與客戶需求的核心策略。近年來，綠城中國全力加強客戶研究，致力于打造滿足客戶需求的產品與服務。三，洞悉市場節奏，靈活、高效的營銷策略。綠城營銷緊抓市場節奏變化，如“海棠三子”把握市場熱銷期，4個月清盤3062套房源，勁銷百億。四，輕資產抗周期性與品牌正循環?；趶妱诺钠放朴绊懥?，綠城輕資產業務發力，代建貢獻3成左右的銷售業績。與此同時，高品質交付、“三支箭”融資支持等形成業主端和資本端的雙重品牌合力，為長期業績提供良性循環助力。
濱江集團——區域深耕運營典范
2022年，濱江集團是“千億俱樂部”中目標完成率最高的企業之一，并且是權益拿地金額最高的民營企業。濱江集團的底氣來自于：一，好產品和好服務成就好口碑。在大本營杭州，濱江集團銷售額處于絕對的領先優勢，市場占有率超過20%，多個項目推盤中簽率持續創新低。二，卓越的大運營能力。深耕杭州，讓濱江集團在土地研判、客戶需求、供應商維護等方面，擁有巨大的競爭優勢，更快、更準踩準市場節奏；另一方面精干的極簡組織，高度標準化等在保障產品品質的基礎上，實現了超高的周轉效率。保守估計，濱江集團2022年新增土儲轉化率達到35%以上，區域深耕帶來的銷售“適配性”不斷提升。三，穩健的財務狀況。長期穩健的財務表現，為濱江集團贏得了資本的青睞。上半年企業融資利率在2021年4.9%的基礎上再次下降，達到4.7%，強勁的融資能力為拿地提供保障。
越秀地產——逆市增長，打造“四好企業”
越秀地產2022年面對經濟迭代發展、行業周期多輪調整與競爭加劇，以打造“好產品、好服務、好品牌和好團隊”的四好企業戰略為目標，堅持高質量穩健發展之路。持續鞏固“1+4”全國性戰略布局，大力發展粵港灣大灣區，重點發展華東、華中、北方及西部地區，憑借多元化的增儲渠道，目前已布局全國30個一線和強二線城市。不斷提升好產品與好服務，發布“越秀美好家——YES健康人居體系”。實施“一城一策”和“一項目一策”的精準銷售策略，融合線上和線下銷售渠道，利用好“越秀房寶”數字化營銷平臺，確保年度銷售目標和現金回款目標的達成，實現逆市增長。
中建三局地產——逆勢上揚，再攀新高
2022年，中建三局地產業務逆勢發力，銷售規模首次躍上400億元新臺階，銷售排名大幅進位，首次進入全國前50強，保持了高質量發展的良好勢頭。在“十四五”開局階段，中建三局地產先后突破成渝、廣佛、北京、蘇州等市場，省外市場拓展力度逐步加大，城市能級顯著提高，形成8省16市的業務發展新格局，實現了地產業務由小變大、由弱變強的華麗蛻變，截至目前已累計投資房地產項目83個，累計完成投資額1980億元，總開發面積超2800萬平方米。在房地產行業整體下行的外部形勢下，中建三局秉持“敢為天下先，永遠爭第一”的企業品格，主動變革地產組織架構，實施“聚焦、深耕”及“科技地產”戰略，充分發揮規模集聚效應，持續提升投資創效能力，推動地產業務實現逆勢上揚、快速發展。
湖北聯投——敢為人先、自強不息、搏擊市場
2022年是湖北聯投改革重組后的騰飛之年，在“三全三商”功能定位下，湖北聯投進入發展快速通道，2022年成功入選中國企業500強第354位。在市場下行的背景下，湖北聯投充分發揮國企優勢，秉承“植根湖北，輻射全國”的策略，成功實現在北京、廣州等一線城市的布局，獲取優質土儲，未來聯投將進一步踐行優質城市的布局戰略。在營銷端，湖北聯投在多個城市打造標桿級項目，產品獲得客戶廣泛認可，多項目業績表現出色，榮獲多個國內外重大獎項。湖北聯投深諳國企責任所在，截至2022年11月，聯投置業整體提前交付率達到98%，榮獲“2022湖北省房地產交付力優秀企業”稱號，穩坐房企交付“優等生”。未來湖北聯投將持續發揮國企優勢，弘揚“敢為人先、自強不息、搏擊市場”的精神，做強做優做大國企地位，助力社會經濟高質量發展。
未來展望
2022年末，隨著房地產“第三支箭”正式落地，短期企業融資通道打開，房企首要任務應是抓住融資窗口期，積極作為，最大限度補充流動性。同時，恢復“造血”功能是實現可持續發展的關鍵，盡管當前房地產銷售恢復節奏較慢，但隨著核心二線城市優化調控政策及防疫形勢的好轉，核心城市市場或率先企穩，企業應積極營銷加速回款。整體來看，2023年房地產市場仍將處于“去庫存”階段，企業應以銷定投，積極運用數據工具科學決策，優選城市、優選項目，實現換倉，通過深耕價值城市穿越行業周期。另外，“保交樓”已成為行業當下核心關注點，企業交付力變得愈發重要，交付力也將成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。
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